教えて！住まいの先生
Q 戸建ての購入を検討していて、意見を伺いたいです。 3000万〜4000万の物件を35〜40年のローンで購入しようと思っています。 毎月の返済額は10万いかないぐらいで考えてます。
購入する物件を色々みていた中で、
なんとなく中古戸建てを5〜10年ほどの短いスパンで住んでリースを繰り返すことで、
売却時にある程度お釣りを出しつつ、賃貸よりも安くコスパのいい生活ができるのではないかと思いまして、
有識者の方々にご意見伺えればなと思っています。
前提として私が物件を購入する目的としては下記になります。
・賃貸と購入で同じ広さの家を探した時に、購入の方が月の出費を抑えられるから
・購入することで家が資産になるから
また購入するにあたっては新築ではなく中古戸建を購入する予定です。
理由としては、、
・新築よりも中古の方が予算を抑えて条件のいい物件を購入できること。
・中古だと価格に対して建物価格の割合が少ない、つまり月々の返済の多くを土地の返済に充てられること。
上記の考えから、上物の価格がほとんど載ってないような、築年数が10〜20年前後で探している状況です。
ただ築20年にもなるとリフォーム時だと思うので、築年数が経っているものに関しては、出来るだけリフォーム済みの物件がいいなと思っています。
例えば土地代3000万、上物代でリフォーム代なども入れた1000万の築20年の4000万の物件を購入したとして、
この物件を購入してから5年後にリースしたとします。
上物代は10年後には半額、20年後にはほぼ0円になると言われているので、仮に5年後だと25%評価額が下がるとして、750万が上物代
そこに土地代が加わり、3750万ぐらいでリースできるのではと考えてます。
月10万で5年間返済に充てた金額は600万なので、3750万-3400万で350万ほどお釣りが出るのではないかと思います。
リースするまでの期間は5〜10年がいいのかなと思ってまして、
理由としては将来に向けた修繕積み立てなどを考えずにすむこと。
また仮にリフォーム済みの物件を購入した時に、5年であればそこまで減価償却されてない状態で売りに出せると思ったからです。
リースを視野に入れて綺麗に使っていればそれなりにいい状態でリースできるのではないか？と思いました。
住宅ローン減税も駆使すればリースの際のお釣りももう少し増やせるかもしれません。
また中古戸建てを購入することで、建物ではなく土地に対しての支払いが多くなるので、
積み立てで貯金をしていくイメージで資産形成がができるかなと思ってます。
これが新築だと建物代の方が大きいと思うので、リースの際にマイナスに転じてしまうのかなと思いました。
あと今回マンションを対象にしていない理由としては、修繕積み立てや管理費で月の返済額が膨らむことや、
純粋に僕自身が戸建に住みたいという意思があるからです。
資産性でいえばマンションの方がいいのかなと思うのですが、やはり高くて手が届かないものが多いなと、、
上記諸々の考えは、あくまで理論値でざっくりした計算ではありますが、、
中古戸建てで上記のような運用をしていけば、いい感じにお金が溜まっていくような気がしてまして、
ただこんなうまい話はないよなと思うのと、戸建の場所や条件面、物件自体の内容、などにも大きく左右されるかなと思いつつ、、
上記考えに対して、重大な穴や欠陥であったり、もう少し上手いやり方があれば伺いたいなと思いました。
20代ペーペーの浅はかな考えに、赤字を入れていただきたいです、、！
以上、よろしくお願いいたします！
補足
なんとなく中古戸建てを5〜10年ほどの短いスパンで住んでリースを繰り返すことで、
売却時にある程度お釣りを出しつつ、賃貸よりも安くコスパのいい生活ができるのではないかと思いまして、
有識者の方々にご意見伺えればなと思っています。
前提として私が物件を購入する目的としては下記になります。
・賃貸と購入で同じ広さの家を探した時に、購入の方が月の出費を抑えられるから
・購入することで家が資産になるから
また購入するにあたっては新築ではなく中古戸建を購入する予定です。
理由としては、、
・新築よりも中古の方が予算を抑えて条件のいい物件を購入できること。
・中古だと価格に対して建物価格の割合が少ない、つまり月々の返済の多くを土地の返済に充てられること。
上記の考えから、上物の価格がほとんど載ってないような、築年数が10〜20年前後で探している状況です。
ただ築20年にもなるとリフォーム時だと思うので、築年数が経っているものに関しては、出来るだけリフォーム済みの物件がいいなと思っています。
例えば土地代3000万、上物代でリフォーム代なども入れた1000万の築20年の4000万の物件を購入したとして、
この物件を購入してから5年後にリースしたとします。
上物代は10年後には半額、20年後にはほぼ0円になると言われているので、仮に5年後だと25%評価額が下がるとして、750万が上物代
そこに土地代が加わり、3750万ぐらいでリースできるのではと考えてます。
月10万で5年間返済に充てた金額は600万なので、3750万-3400万で350万ほどお釣りが出るのではないかと思います。
リースするまでの期間は5〜10年がいいのかなと思ってまして、
理由としては将来に向けた修繕積み立てなどを考えずにすむこと。
また仮にリフォーム済みの物件を購入した時に、5年であればそこまで減価償却されてない状態で売りに出せると思ったからです。
リースを視野に入れて綺麗に使っていればそれなりにいい状態でリースできるのではないか？と思いました。
住宅ローン減税も駆使すればリースの際のお釣りももう少し増やせるかもしれません。
また中古戸建てを購入することで、建物ではなく土地に対しての支払いが多くなるので、
積み立てで貯金をしていくイメージで資産形成がができるかなと思ってます。
これが新築だと建物代の方が大きいと思うので、リースの際にマイナスに転じてしまうのかなと思いました。
あと今回マンションを対象にしていない理由としては、修繕積み立てや管理費で月の返済額が膨らむことや、
純粋に僕自身が戸建に住みたいという意思があるからです。
資産性でいえばマンションの方がいいのかなと思うのですが、やはり高くて手が届かないものが多いなと、、
上記諸々の考えは、あくまで理論値でざっくりした計算ではありますが、、
中古戸建てで上記のような運用をしていけば、いい感じにお金が溜まっていくような気がしてまして、
ただこんなうまい話はないよなと思うのと、戸建の場所や条件面、物件自体の内容、などにも大きく左右されるかなと思いつつ、、
上記考えに対して、重大な穴や欠陥であったり、もう少し上手いやり方があれば伺いたいなと思いました。
20代ペーペーの浅はかな考えに、赤字を入れていただきたいです、、！
以上、よろしくお願いいたします！
すみません、なぜかリースと書いてたのですがリリースでした、、
貸したいのではなくて、売りたいです。
回答
A
回答日時：
2025/5/24 23:30:07
不動産は買うのも売るのも3%ほどの仲介手数料がかかります。売って、買うなら両方の手数料がかかります。加えて、登記代やら、引越し、ローン手数料なども入れて数百万円はかかります。
戸建てで3000万ぐらいですと、都内駅近ではないと思います。中古で売りに出したときに買い手がつかない可能性もあります。
やはり、ずっと住むこと前提で物件をさがして購入する方がいいと思います。
戸建てで3000万ぐらいですと、都内駅近ではないと思います。中古で売りに出したときに買い手がつかない可能性もあります。
やはり、ずっと住むこと前提で物件をさがして購入する方がいいと思います。
A
回答日時：
2025/5/24 06:33:25
できますが、生活の質は落ちます。
ご計画の場合、居抜きで中古住宅を取得し、家財を売却して売却するのが普通です。
また、売却後の住まいをどのように取得するのかは難しいです。
２回目は建売住宅などで行うのか、マンションにするのか。
こういったヤドカリ投資をする場合は、頭金を入れ、返済期間も短く設定し、なるべく早く返済することが多いです。
例えば、4000万円の住宅を諸費用などで4400万円で取得し、5年後から4000万円で売り出しして。
譲渡所得税や、固定資産税、諸費用、住宅ローン控除などの影響はありますが。
ローン残高4000万円なのか、ローン残高3000万円なのかで、資産形成に大きな差が出ます。
住宅ローン控除のために、余分な利息を払う必要も無いです。
ご計画の場合、居抜きで中古住宅を取得し、家財を売却して売却するのが普通です。
また、売却後の住まいをどのように取得するのかは難しいです。
２回目は建売住宅などで行うのか、マンションにするのか。
こういったヤドカリ投資をする場合は、頭金を入れ、返済期間も短く設定し、なるべく早く返済することが多いです。
例えば、4000万円の住宅を諸費用などで4400万円で取得し、5年後から4000万円で売り出しして。
譲渡所得税や、固定資産税、諸費用、住宅ローン控除などの影響はありますが。
ローン残高4000万円なのか、ローン残高3000万円なのかで、資産形成に大きな差が出ます。
住宅ローン控除のために、余分な利息を払う必要も無いです。
A
回答日時：
2025/5/22 14:27:31
１０年前の東京とか、オリンピック選手村の物件だと一億で購入が二倍でも売れるなどかなりバブルな状態でしょうが、五年住んで売却を繰り返すのは、車の三年毎買い替えと同じで結局得にならないのでは？
五年後にまた新たな住む物件を見つけて引っ越しや新たな自分の住居の支払い？。団信や火災保険、固定資産税、仲介手数料、売却に伴う名義変更の雑費用。売主の瑕疵担保責任など挙げたらきりがない諸々大丈夫ですか？
コロナになり、ローンが払えず手放すかたもおられますが、皆さん銀行の借入金が数年後売却の際の本当の物件の価格よりも高い評価額金額で契約されて結果的に実際のローン残高よりも安値で手放さざる得ないのが通常です。
フルリフォームといっても、水回りだったり、壁紙だけの場合も多く、屋根や外壁塗装まできちんと管理した中古は高額ですよ。
２０のぺーぺーに借りれる金額をあげるには信用の高い連帯保証人が必須。
あなたが普通の人生を送ってるとして、１０年以内に結婚や子育てなどの人の営みを考えたら、果たしておいしいリリースを獲得できる状況かをよく考えましょう。
みんな予期せぬ出来事でやむなしに手放す決断をされてますので、得なタイミングで売り抜けができるひとは極僅か。人生そんなに甘くないでしょう。
あなたがベテラン職人で中古住宅を再生請け負いし、売り抜けしていけるならアリです。今からそれを目指して工務店で修行されては？
五年後にまた新たな住む物件を見つけて引っ越しや新たな自分の住居の支払い？。団信や火災保険、固定資産税、仲介手数料、売却に伴う名義変更の雑費用。売主の瑕疵担保責任など挙げたらきりがない諸々大丈夫ですか？
コロナになり、ローンが払えず手放すかたもおられますが、皆さん銀行の借入金が数年後売却の際の本当の物件の価格よりも高い評価額金額で契約されて結果的に実際のローン残高よりも安値で手放さざる得ないのが通常です。
フルリフォームといっても、水回りだったり、壁紙だけの場合も多く、屋根や外壁塗装まできちんと管理した中古は高額ですよ。
２０のぺーぺーに借りれる金額をあげるには信用の高い連帯保証人が必須。
あなたが普通の人生を送ってるとして、１０年以内に結婚や子育てなどの人の営みを考えたら、果たしておいしいリリースを獲得できる状況かをよく考えましょう。
みんな予期せぬ出来事でやむなしに手放す決断をされてますので、得なタイミングで売り抜けができるひとは極僅か。人生そんなに甘くないでしょう。
あなたがベテラン職人で中古住宅を再生請け負いし、売り抜けしていけるならアリです。今からそれを目指して工務店で修行されては？
A
回答日時：
2025/5/18 10:30:51
購入の諸費用と売却の諸費用が計算に入ってませんが。
通常、購入と売却には手数料もろもろかかります。およそ物件の一割弱と言われます。
4000万の物件なら、300-400の間。
4000万を買うときに4350万かかるとして、売却に3750万として、200万ほど売却手数料がかかると、引いたら手元には3550万。
返済金額に金利が計算されてませんよね。
4350万を金利が1%で返済金額11万だと、元金はおよそ9万ほど。元金は5年で540万分減るので、4350-540＝3810万のローン残高。
3810-3550＝260万の手出し。手出しできなければ売却できません。
なので、この物件でのコストは11万×5年分＋260万＝920万。
手数料と金利が入ってない時点で破綻してます。
通常、購入と売却には手数料もろもろかかります。およそ物件の一割弱と言われます。
4000万の物件なら、300-400の間。
4000万を買うときに4350万かかるとして、売却に3750万として、200万ほど売却手数料がかかると、引いたら手元には3550万。
返済金額に金利が計算されてませんよね。
4350万を金利が1%で返済金額11万だと、元金はおよそ9万ほど。元金は5年で540万分減るので、4350-540＝3810万のローン残高。
3810-3550＝260万の手出し。手出しできなければ売却できません。
なので、この物件でのコストは11万×5年分＋260万＝920万。
手数料と金利が入ってない時点で破綻してます。
A
回答日時：
2025/5/18 09:55:55
中古戸建てを5〜10年ほどの短いスパンで住んでリースを繰り返すことで、・・・・買わないで借りると言う事ですか？
「短いスパンで」と言いますが、都度都度清掃だの修理だのが、発生しませんか？清掃してあると言ったって、五年住んでいる物件は、そこそこ汚いですよ。
問題は、その汚さが容認できる方なのかでは。またそんな物件が多々あるのか？短期間で売りに出されている物件の多くは、買ったがローンに苦しんで逃げだした家です。そう言う方って、雑な方が多く、家も汚れています。
私も候補に入れましたが、汚くて×にしました。
かなり遠い所も覚悟しないといけなくなるのでは。
ご家族が転居することにより、学校が変わったり、通勤が厳しくなるのでは。
各自の考えですから、✖と言う事ではないですが、根底の問題として、収入が安定しているかでは。
「短いスパンで」と言いますが、都度都度清掃だの修理だのが、発生しませんか？清掃してあると言ったって、五年住んでいる物件は、そこそこ汚いですよ。
問題は、その汚さが容認できる方なのかでは。またそんな物件が多々あるのか？短期間で売りに出されている物件の多くは、買ったがローンに苦しんで逃げだした家です。そう言う方って、雑な方が多く、家も汚れています。
私も候補に入れましたが、汚くて×にしました。
かなり遠い所も覚悟しないといけなくなるのでは。
ご家族が転居することにより、学校が変わったり、通勤が厳しくなるのでは。
各自の考えですから、✖と言う事ではないですが、根底の問題として、収入が安定しているかでは。
A
回答日時：
2025/5/18 06:09:37
すいません、リースではなくリリースですよね？リースだと全く意味が違います。
質問の答えですが不動産の売買には諸費用がかかります。
4000万円の住宅を購入なら300万円ほど、3750万で売却すれば130万円ほどかかります。
そこに毎年固定資産税が加わるので質問者さんの言う通りにはなりません。
質問の答えですが不動産の売買には諸費用がかかります。
4000万円の住宅を購入なら300万円ほど、3750万で売却すれば130万円ほどかかります。
そこに毎年固定資産税が加わるので質問者さんの言う通りにはなりません。
A
回答日時：
2025/5/18 01:32:34
住宅ローンは自分が住むために低金利で提供されています。自分が住まない（事業として使う）なら不動産投資用のローンに借り換えるか一括返済する必要があります。
まずは5年後にそれが出来るかです。
まずは5年後にそれが出来るかです。
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