教えて！住まいの先生

「実際は5年ルールの後に125%ルールがあるから、5年後には1.125%までしかいかないですよね？」

これは勘違いですね。
125％ルールは「返済額」が125％を超えないようにするルールです。
金利は関係ないです。
125％ルールが適用された場合、毎月の返済している元金が減ってしまうので、あとがどんどんきつくなるルールですよ。

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前提を9パターン出されていますが、先のことは誰にもわかりません。金利も5年間は変わらずにいきなり5年後に上がるというわけではなく、時間をかけて徐々に上がっていきます。今年中に0.25%、1年後にはさらに0.25〜0.5%上がるのはほぼ見込まれていますので、3年後に今と比べて2%上がっていても不自然ではありません。5年後まで金利が変わらないと考えるのが根本的に間違っています。

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＞125%ルールがあるから........

あなたは「125%ルール」を誤解している。

125％というのは金利率の話ではありません。
「毎月の返済額」の話です。
金利は上限無く上がります。

仮の数字ですが。
2100万円、31年、1％の場合
毎月の返済額は65,675円です。
1回目の返済の内訳は
元本48,175＋利息17,500円です。
2回目以降は元本分が増えて利息分が減ります。

仮に金利が3％になった場合には、金利部分は52500円になります。
返済額は125％ルールにより82,093円までしか増えません。
125％ルールが無ければ、86,778円。
3％の金利部分は52,500円ですので、元本文の返済は29,593円になります。

よって、元本分の返済額が18,582円減ります。
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の元本分の返済額はずっと積み重ねられて
「最終回に一括返済」になります。

変動金利の盲点は、
125％ルールで毎月の返済額の上限が決められている。
元本分の差額は最終回に一括返済になる。

ということを理解していない人が多いということです。
31年後に
「ご利用ありがとうございました最終回の返済額は500万円になります」
という通知が来ることもある。

今の、アメリカの住宅ローンの金利は5％台です。

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5年後には1.125%までいかない。
これは間違いです。

5年ルールは意味無いので、あまり考えない方が良いです。
一般的には最初の10年低い金利で乗り越えられたら、総返済額は少なくなります。

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125%ルールは支払額が125%です、金利で考えれば3％ほど上昇すれば支払額125%になります。
それと今のフラット35は金利引き下げ制度が優秀で5年マイナス1%くらいは簡単に付きます。
https://www.flat35.com/lp/19/seido202402/index.html

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