教えて！住まいの先生

もと不動産営業です。
ざっくり申しまして、今の年齢で行かれますと、フラット35をお勧めします。正直、年収はこの後下降線を辿る事になる事、ご主人と奥様の２馬力で収入があっても、御子様がまだ小さくこれから教育費が掛かり、その他生活費、固定資産税(かなりの負担になります)、予期せぬ疾病の為の一般保険料、また残り資産も不動産価格に対して低い事から、確実性に先を読める方を選ぶのが賢明です。
また、この4800万に対する不動産取得税、住民税、仲介手数料、登記手数料などが加算されます。
変動金利はやめておいた方が賢明です。

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変動金利はいわばギャンブルですから、資金に余裕のある人がやるゲームです。
余裕がないのでしたら固定一択なはずです。
固定で生活（勿論お子さんの教育費や老後資金も含めて）に支障がなく、ゆとりのある状態。
それが借金の限度ではないでしょうか？
ローン上限額 ≠ 適正なローン額 です。
そういう視点で4,800万円が適正かチェックしてみましょう。

＞団信の手厚さ、また両方の病気をカバーを考えると

勘違いしている人が多いのですが、その保険代はローンに含まれています。
強欲な保険屋や銀行があなたのために無償で保険商品をプレゼントなどするわけがありません。
保険機能が欲しければ、必要な保障を必要な期間だけ掛け捨てで加入すれば良いです。
わざわざローンと絡める必要はありません。
（貯蓄性保険なども最悪ですから気を付けましょう）

＞正直、金利がこの数年でどの位のスピード感で上がり、何%で止まるのかが読めないのでとても不安です。

安心してください。誰にもそのような未来は全く分かりません。
分かったようなことを言うのは、詐欺師と超能力者だけです。
私達には分かりっこないので、もし悪いシナリオになってもゆとりのある状態で居られるよう考えておく必要があるのでは？

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フラット35だけで心配でしたら、
民間の収入保証保険をつけるのはどうでしょうか？
自病が特にないのでしたら。
団信の手厚いのが通過しているようですので、大丈夫ではないかと思うのですが。

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フラットにしましょう。

どう考えても金利水準は２～３％以上にはなります。

実質金利＝貸出金にーインフレ率

インフレ率以下で貸し出していれば銀行としてはマイナス金利、ボランティアでやってるわけじゃないから近いうちに金利水準は２％超えてきます。

日銀だって年内には政策金利１％まで上げたいと言ってるし、金利２％程度を目指しています。当然貸出金利は政策金利以上になるし

そもそも今後は海外との物価差も大きく開いているから、不景気でも輸入物価の値上がりでインフレが続きます。

まかり間違って。日本の景気が回復すれば金利は５％とか６％の時代が来ます。

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ま〜そもそも高齢で4800万借りようとすることがすごいですけどね。

ペアローンは離婚のリスクもあるので単独で借りた方が良いと思います。

大体20年くらいでみなさん返済されてます。そして病気は60過ぎてから増えてきます。

なのでみなさん病気が増える前に慌てて返済して老後に備えてるんですよね。

保険会社も当然そのことを分かってます。なので手厚くみせて実際使う人は少ないんです。

ま〜私なら賃貸にしときますけどね。その年齢から無理して借りるのはリスクが高い様な気がします。

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「金利だけ見れば」この金利上昇局面においてはフラットが良いのか？

いいえ。
「金利だけ見れば(保険含めても)」どちらでも良い

凄いシンプルな話なのですが、今月スタートで変動金利で住宅ローンを貸す顧客の支払う金額と、今月スタートで固定金利で住宅ローンを貸す顧客の支払う金額の期待値、予想値は「等しい」です。
何故なら、銀行員の中でも極一握りのエリートバンカーが金利を設定するから。「自分の銀行が損をするような金利を設定しない」からです。
だから、固定でも変動でも支払額の「予想値」は等しくなります。
あくまで「予想値」ですので、経済の動向によって「どちらが得だった」は後から見れば存在しますが、「予想値」ベースであれば「等しい」です。

ただし、注意していただきたい点が１つ存在します。住宅ローンは20年前後で返済されることが多いです。(平均返済年数はバンク毎の客層にもよりますが)
ですので上記の予想値が等しくなる時点は「概ね20年後」です。
現在は変動＜固定の金利情勢ですので、金利に先高観があります。
銀行が概ね想定するであろう「25年よりも長く借りる」という場合には、「金利が高い期間」が必然と長くなります。ということは固定の方が得です。
銀行が概ね想定するであろう「15年よりも短く借りる」という場合には、「金利が高い期間」が必然と短くなります。ということは変動の方が得です。

ということで変動か固定かは、必然的に「家計の余裕の大きさ」によって決めるべきものです。
余裕がある家計であれば多少の金利変動には耐えれますし、余裕がある家計であれば繰り上げ返済も進むので、相対的に金利が低い現時点での返済が進むため変動が有利です。
余裕がない家計であれば多少の金利変動でも耐えれないです。また余裕がない家計であれば繰り上げ返済も進みにくいので、相対的に金利が高い将来時点での返済が進みやすいため固定が有利です。

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返済計画と、希望の毎月返済額にもよります。

金利「だけ」なら、フラット20Ｓが最も有利ですが、これだと毎月返済額が21万円→23万円になります。

子育て世帯であれば、金利を負担してでも住宅ローンを長期間で組むべきではないでしょうか。
何にでも使える預貯金などにしておき、子育ての負担がなくなったら一括返済するような返済計画にしておくのが「一般的」です。



金利上昇速度は「分かりません」が、予想はできます。
日銀は利上げを明言しています。
短期金利は1.0%以上（現行＋0.50%）。
ペースは半年に一度＋0.25%程度を基本に、早める可能性あり（昨年後半〜今年2月）と言ったり、関税や様々な経済要件を見ながら（今年4月以降）と言ったり、というところ。

IMF（国際通貨基金）は、日銀に対して、緩やかな金利上昇の続行、短期金利1.50%以上を求めています。
4月時点で、日銀はこれを否定していません。

このため、短期金利が５年で＋1.00%くらいはあり得る話です。


変動金利の0.895%は特約団信があることを考えると、非常に良い金利ですが、フラット35Ｓ（▲0.75%）と比較すると本当に「同等」くらいだと思います。


ご質問は、どちらが良いか、なので、金利では決めず、団信の内容や返済計画から考えてはどうでしょうか。
あえて老後も金融資産の配当金などを活用して、返済継続するなら、ガン団信よりも三大疾病＋アルファの方が手厚いです。
（本来なら、老後も返済継続するなら、全期間固定金利の方が良いという要素はありますが。）


返済計画には、繰上返済の有無や、毎月返済額の希望額、それらを含めて返済期間の設定があります。
（さらには期間によって返済額の希望も変わります。
例えば、老後に半額になるように返済額軽減型の繰上返済という計画だってあります。
一部の金融機関では、お子さんの高校卒業から数年間を軽くする、その前に余分に返済しておけば、というローン商品だってあったりします。）

主軸をどこに置くか、同時に他の要素のバランスが取れているか、そのための金利予想を知りたいというのがご質問の主旨では？
「金利の推移は分かりません」
ですが、予想というか、予想のための重要な情報というのは、あります。
もちろん、もっと大きな震災や紛争戦争というような要素もあるので、それで安心できる訳では無いですが。
（今回のトランプ関税は、金利上昇の抑制をかけましたし）

どちらでも、それほど変わりません。
過去を振り返れば、「あの時こうすれば良かった」というのはあります。
それは、結果を知っているからできることであって、結果を知らない「今できること」は、そうではないです。

今できることは、最も返済計画に不安のあるのは「何」か、「いつ」か。
そのために、どのようなローンが欲しいのか。


私の場合は、毎月返済額が低いことが必要でした。
繰上返済など無理で、生活費や最低限の貯蓄ペースしか確保できないので。
それは、老後も返済継続する返済計画になりました。
同時に、私の老後には毎月返済額が上がらないことが必要でした。
私は、収入も金融資産も少ないので。

念のため、全期間固定金利である事が必要でした。


「今」振り返れば、フラット20Ｓにしておき、利子補給期間（県からの▲0.50%10年間）終了時に、全期間固定金利（残り31年）への借換をしておけば良かったなどはあります。

県の利子補給制度は、その後なくなりました。
フラット35は、認定長期優良住宅に限り、返済期間延長の借換（当初から50年または、完済時年齢80未満）ができるようになりました。
当初は無かったシステム、当初しかなかったシステムというモノはあります。

「今」必要なのが何か。
ご家族で確認し、その選んだモノは最善ではなくても、かなりベターな選択肢になるハズです。

良い計画になりますように。

少し早いですが、住宅取得おめでとうございます。

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世界的に見ても日本の金利は固定でも激安です。

日本より物価高騰に苦しむアメリカで住宅ローン金利６％以上

因みに表は世界の政策金利ですので各国で住宅ローンを組む時は政策金利の数字を上回ります。

よって私なら固定一択です。

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夫婦の状況や考え方次第です。

繰り上げ返済がかなりのスピードで出来て早く完済出来るなら変動でしょうね。その方が総返済額は安くつくと思います

ただ繰り上げ返済出来ないとか金利に一喜一憂してストレスになるなら固定が安心です

答えになりませんがどちらが安くなるかという正解は誰にもわかりません。なので、自分で納得出来る正解を導きだすしかありませんので

ただお若くないということで早期に完済目指すなら変動じゃないですかね

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