教えて！住まいの先生

返済方式（元利均等or元金均等）がどちらも同じで、返済月額をどちらも15万円になるように返済期間を調整するという与条件なのでしょうから、理論上は前者も後者も返済総額は変わらないのでは？
貴方の与条件ですと繰上償還は返済額軽減型ではなく返済期間短縮型ということになりますので、それを返済開始初月にやるということは、元金500万円が充当される期間分の利息が軽減されることになります。後者はそれが最初からかからない形でローンを組む訳ですから、同じです。

金融機関によっては繰上償還には手数料がかかりますし、ローン控除期間に繰上をすれば還付額や減税額にも影響する可能性があります。なので、前者は「普通はやらない」と思いますよ。

あくまで金銭的負担を単純比較した場合の話です。それと実質的な損得はまた別の話だとは思います。

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3つ目の別の選択肢を提案します。

①例えば金利1%で4000万フルで借りて繰り上げせず払い込みで支払い総額5664万

②先に500万頭金に入れて支払い総額4958万円

①と②の500万を引いた差額は206万
②の方が将来的に206万得になります。

3つ目の選択肢は
①＋500万を35年間 インデックスファンドで平均年利5%で運用に回す
35年後に500万は2758万になり
②の選択に対して2758−206=2552万の得になります。

3つ目の選択肢では万一の時には売却して現金化も可能で柔軟性もあります。

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自身の年収と13年0.7%ローン控除も計算に入れて下さいね。
控除終わった段階で500万繰り上げ返済した方がお得な場合もありますので

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返済の総額はほぼ同じです。ただし厳密には頭金を入れた方が、一部返済日迄の利息が500万円に対する金額分少ないです。
頭金を入れた方が、借入額に応じてかかる融資手数料や保証料、場合によっては登記費用も少なくて済みます。
借入の減額は融資実行の直前でも出来ますので、資金の状況により採取的な判断をなさるのが良いと思います。

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借りた直後に繰り上げるなら同じです。
繰り上げ返済＝100%元本に割りあたるので。

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それは後者の方が得になる可能性が高いです。

変動金利で組むのであれば、一般的には借入金額の2.2%の手数料がかかる場合が多いです。

なので500万円×2.2%≒11万円
その時点で11万円損します。

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