教えて！住まいの先生

銀行で支店長しております。

20年で更新という事は普通借地権であると推察します。

地主に無断で売却などは出来ませんから、土地の持ち主である購入不動産屋に相談するのが筋です。
また買取請求も出来ます。
下記に詳しく書いてあります。

借地権の物件であっても、不動産会社を通して第三者に売却する方法があります。もちろん事前に地主の承諾を得なければなりませんが、承諾を得る際地主に対して譲渡承諾料を支払う必要があります。
これは法律で規定されているものではなく、あくまでも慣習的なものですが、借地権に該当する価格の10％が相場と言われています。
また、買い取った第三者が建物の建て替えを予定している場合に、地主に対して建替承諾料を支払わなければならないケースもあります。この建替承諾料についても買い取った第三者ではなく売り主が負担することが一般的です。
買い主となる第三者が中古戸建てを買い取った後どのように利用するのかを事前に確認し、地主に支払う費用を計算しておきましょう。
 
第三者に売却する場合の流れ
まず、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額や対応などを比較して最終的に依頼する不動産会社を決めます。
そして、地主から承諾を得た後に不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約がありますが、どれを選んでも構いません。
媒介契約を締結したら、売却活動を開始します。そして買い主が決まったら、買い主と不動産売買契約を締結します。その際に地主から借地権譲渡承諾書を受領することを忘れないようにしましょう。
そして決済と同時に引渡しという流れになります。

地主に買い取ってもらう
借地権を地主に買い取ってもらう方法もあります。そうすることで、地主側にも借地権そして底地権をあわせた完全所有権を得られるというメリットがあります。
ただし、地主側が買い取りに承諾しなければ取引は成立しません。地主側にも買い取りを拒否する権利があるのです。
また、地主に対しては土地の上に建っている建物を買い取ってもらう建物買取請求権を主張できますが、建物買取請求権が認められるのは地主が更新を認めなかった場合に限られる点にも注意が必要です。
地主に買い取ってもらう場合の流れ
借地権について、地主と売却についての条件を交渉します。交渉が成立したら、地主と売買契約を締結し、その後決済・引渡しという流れになります。
ただし、地主に買い取ってもらう場合でも、直接地主と交渉するよりも不動産会社に間に入ってもらうほうがいいでしょう。
交渉内容によっては地主とトラブルになる可能性も否定できません。しかし、不動産会社に間に入ってもらうことでトラブルを回避できると同時にスムーズな取引が期待できます。

借地権＋底地権＝所有権として売却
借地権と地主が持つ底地権を合わせて売却することで、借地権だけを売却するよりも高く売れる可能性があります。
これは地主が持つ底地権についてもいえることです。同時に所有権として売却することになるため、売却価格のそれぞれの取り分は地主との話し合いで決まります。
ただし、この売却方法も地主の承諾がなければ行えません。また、借地権と底地権を合わせて売却する方法には主に2種類あることも知っておきましょう。

地主と話し合って底地権を譲ってもらう
借地権と地主の底地権を合わせて売却するためには、地主と話し合って地主が持っている底地権を譲ってもらう必要があります。
地主側としては持っている土地の権利をそうやすやすと売却しようとしないでしょう。地主が底地権を譲ってもいいと思える条件にはどのようなものがあるかを考え、時間をかけて話し合うようにしましょう。
地主としても自由に使えない土地であれば、売却して現金化したほうがいいと考えるかもしれません。どのくらいの金額なら納得するのか、相場情報も調べたうえで話し合うことが大切です。

地主から底地権を譲ってもらう流れ 
借地権と底地権の同時売却になりますので、不動産会社にまず相談するといいでしょう。
そして同時売却についての条件交渉を行います。交渉が成立すれば、地主と土地を借りている人との間で不動産売買契約を締結し、決済と同時に引渡しになります。
借地権と底地権を合わせて所有権として売却する際の契約には、不可分一体の特約を付加することがポイントです。不可分一体の特約を付加することで、例えば借地権の売買が成立しなかった場合は、底地権の売買も不成立になります。
不可分一体の特約を付加しなかった場合、どちらかの契約が成立しないと、片方の契約しか成立せず、物件の新たな買い主としても借地権もしくは底地権どちらかの権利しか得られない結果になります。
安心して取引を行うためにも、借地権と底地権の同時売却の契約については、不可分一体の特約を必ず付加するようにしましょう。

借地権と底地権の一部を等価交換
等価交換とは、お互いが所有している異なる権利について、等価（＝同じ金額）に相当する部分を交換することです。つまり、借地権と底地権の同じ金額になる部分を地主と土地を借りている側との間で交換することをいいます。
等価交換を行うことにより、地主そして土地を借りている側はそれぞれ借地権と底地権をあわせた完全所有権の土地を保有できるというわけです。
お互い全ての土地の所有権を得られるわけではありませんが、完全所有権となることで保有している土地の価値が高くなるというメリットがあります。
逆にお互いの権利の一部を失う点がデメリットで、さらに等価交換を行うにあたってはある程度の広さがあり、さらに分割しやすい土地の形状であることが必要です。
 
借地権と底地権の一部を等価交換する流れ
等価交換の場合も不動産会社を通すようにしましょう。まず不動産会社に相談し、等価交換について地主と条件交渉を行います。
条件交渉が成立したら等価交換を行い、所有権を取得します。そのうえで地主と土地を借りている人との間で不動産売買契約を締結し、決済後引渡しを行います。
等価交換で問題になるのは、上に建っている建物をどうするかです。等価交換の結果、建物が双方の土地にまたがるようになれば、解体しなければなりません。その場合の解体費用は一般的に土地を借りている側が負担します。
 
買取会社に依頼する
買取会社は一般的な不動産会社が買い取りに消極的な訳あり物件なども買い取る会社が多いので、借地権付きの物件でも買い取りの対象として取り扱ってくれます。
土地を借りている側としても、買取会社に買い取ってもらうことで建物の解体が必要になった際の解体費用などを負担する必要もなくなります。
買取会社に依頼するには上記のメリットがある反面、売却価格がほかの方法と比べると安くなってしまう可能性があるというデメリットがあります。

買取会社に依頼する場合の流れ
買取会社に依頼する場合は、まず買取会社に相談します。そして売却についての条件交渉に入ります。買取会社との条件交渉がまとまったら買取会社と不動産売買契約を締結し、決済と同時に引渡しを行います。
買取会社を利用することで短期間で売却できる点もメリットでしょう。買取会社に相談し、早ければ10日程度、長くても1ヶ月程度で売却は完了します。安くてもいいから早く売りたいと考えるなら買取会社への売却も1つの選択肢になります。
借地権付きの不動産の権利関係は複雑であることからも、買取会社に依頼するケースが多くみられる点も特徴です。
借地権付きの不動産を売却する買取会社を選ぶ際には、地主とのトラブルの相談に乗ってくれるところや、適切な買取価格を提示してくれるところを選ぶことをおすすめします。

借地権を売却する場合に必要な支払いとその相場

借地権付きの不動産は一般的な所有権の不動産と異なるため、売却にあたっては通常以上の費用が発生します。ここでは、借地権付きの不動産を売却するにあたって、必要な費用とその相場について解説します。

売却の際は名義書換料を地主に支払う 
借地権付きの不動産を売却する際には、地主に対し承諾を得なければなりません。そして、その際に承諾料を支払うという慣習があります。この承諾料は名義書換料にあたるもので、相場は借地権価格の10％程度といわれています。
借地権が地上権であれば、地主の承諾不要で第三者に借地権付きの不動産を売却できますが、一般的な借地権は賃借権であるため地主の承諾が必要です。
そして承諾を得る際の費用として名義書換料という名目で金銭を地主に対して支払わなければなりません。

次に購入した人の建替承諾料など
借地権付きの不動産を購入した第三者が建物を建て替える場合、建て替えに関する承諾料を地主に対して払わなければなりません。
通常、建て替えるのが不動産を購入した第三者ですので、第三者が地主に対して支払うと思いがちですが、売却しやすくするためにも売り主側が負担することになっています。建て替えでなく増改築を行う場合も同様です。
建替承諾料の相場は更地価格の2～5％、増改築承諾料は更地価格の3％～5％が相場といわれています。

• なるほど：0
• そうだね：0
• ありがとう：1

この回答が不快なら