教えて！住まいの先生
Q 土地探しについて 近々土地を購入し一戸建てを建てようと思っています。 みなさんはどのように土地探しを行いましたか？
インターネット（東急リバブルやSUUMO等）を使って自分で探す方法や不動産屋さんでの紹介などあると思いますが、みなさんのおすすめの土地探し方法や経験談（成功談、失敗談）ありましたらお願いします。
また、できれば費用は抑えたいので、仲介手数料がかからない方法もあれば教えてほしいです。
また、できれば費用は抑えたいので、仲介手数料がかからない方法もあれば教えてほしいです。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/7/7 13:47:16
ハウスメーカーを決めてから一緒に土地探しをするのが効率的です
全体の予算の決め方、自分がいくら借りることができて、月々どのくらいの返済額にするか
建物・土地・外構工事・諸費用などの予算の配分をどうするかなどは
ハウスメーカーを交えないと検討できないかと思います
土地の状況も異なりますから、例えば擁壁の補修が必要だったり
古屋付きの土地なら解体費も把握して予算に組み込む必要があります
また、土地の立地によっては希望する建物が建てられなかったり、
インフラの整備が整っていなければそこにもお金がかかります
その辺を全て把握できるのはハウスメーカーですから一緒に土地を探してもらいましょう
失敗例ですが、土地を契約して、引き渡しを受けてからハウスメーカーを決めた方がいました
敷地内に水道管が入っていましたが、他人の土地を通っていた為そのまま使用することができずに引き込みをし直す必要がありました
しかし敷地の前面道路まで水道管が来ておらず50m先の幹線道路から水道管を引くことになり150万ほどかかりました
その土地はさらに崖条例に抵触するので擁壁の改修も必要でした
そこにも400万ほどかかり、水道管と擁壁の補修で550万ほど
最初は土地代が安かったため得をした！と思っていたようですが最終的には相場よりも高くなったという事例です
この取引には不動産業者が介入していましたが、崖条例に抵触することや埋設している水道管の状況が不明で、引き込みなおす必要があることの説明を受けており
不動産業者の対応には問題はありませんでした
ハウスメーカーを入れることで、不動産業者との交渉やより良い条件で引き渡しをしてもらえるように動いてくれる場合もあります
ハウスメーカーと不動産業者は密にやり取りしているのでネットに出る前の物件情報を貰うことも多々あります
仲介手数料ですが、売主が不動産業者の物件で、その業者と直接取引をする場合には掛かりません
また、売主（一般人）と直接交渉するという方法もありますが、ハードルが高いのでやめたほうがいいです
そもそも素人同志の取引では金融機関は融資しませんから現金で購入することになります
ハウスメーカーが宅建業の免許を持っていて、取引の仲介に入ってくれるなら仲介手数料の交渉は可能かもしれません
ただ引いた分は建築費などに計上して回収するでしょうけど
仲介手数料は必要経費です
取引で何かあれば責任を負うことになる不動産業者に対して「お金は払わないけど物件を紹介して」「値引きして」といっても難しいです
いい物件を紹介してもらいたいなら満額仲介手数料は払うことです
2000万の土地なら仲介手数料は約66万
それでいい物件に巡り合うことができて、安全な取引ができるなら安いものだと思います
全体の予算の決め方、自分がいくら借りることができて、月々どのくらいの返済額にするか
建物・土地・外構工事・諸費用などの予算の配分をどうするかなどは
ハウスメーカーを交えないと検討できないかと思います
土地の状況も異なりますから、例えば擁壁の補修が必要だったり
古屋付きの土地なら解体費も把握して予算に組み込む必要があります
また、土地の立地によっては希望する建物が建てられなかったり、
インフラの整備が整っていなければそこにもお金がかかります
その辺を全て把握できるのはハウスメーカーですから一緒に土地を探してもらいましょう
失敗例ですが、土地を契約して、引き渡しを受けてからハウスメーカーを決めた方がいました
敷地内に水道管が入っていましたが、他人の土地を通っていた為そのまま使用することができずに引き込みをし直す必要がありました
しかし敷地の前面道路まで水道管が来ておらず50m先の幹線道路から水道管を引くことになり150万ほどかかりました
その土地はさらに崖条例に抵触するので擁壁の改修も必要でした
そこにも400万ほどかかり、水道管と擁壁の補修で550万ほど
最初は土地代が安かったため得をした！と思っていたようですが最終的には相場よりも高くなったという事例です
この取引には不動産業者が介入していましたが、崖条例に抵触することや埋設している水道管の状況が不明で、引き込みなおす必要があることの説明を受けており
不動産業者の対応には問題はありませんでした
ハウスメーカーを入れることで、不動産業者との交渉やより良い条件で引き渡しをしてもらえるように動いてくれる場合もあります
ハウスメーカーと不動産業者は密にやり取りしているのでネットに出る前の物件情報を貰うことも多々あります
仲介手数料ですが、売主が不動産業者の物件で、その業者と直接取引をする場合には掛かりません
また、売主（一般人）と直接交渉するという方法もありますが、ハードルが高いのでやめたほうがいいです
そもそも素人同志の取引では金融機関は融資しませんから現金で購入することになります
ハウスメーカーが宅建業の免許を持っていて、取引の仲介に入ってくれるなら仲介手数料の交渉は可能かもしれません
ただ引いた分は建築費などに計上して回収するでしょうけど
仲介手数料は必要経費です
取引で何かあれば責任を負うことになる不動産業者に対して「お金は払わないけど物件を紹介して」「値引きして」といっても難しいです
いい物件を紹介してもらいたいなら満額仲介手数料は払うことです
2000万の土地なら仲介手数料は約66万
それでいい物件に巡り合うことができて、安全な取引ができるなら安いものだと思います
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/7/7 13:47:16
みなさまご回答ありがとうございました！
どのご回答も親切でわかりやすく大変参考になりました。
ご回答内容をもとに今後の動き方を検討していこうと思います！
回答
A
回答日時：
2025/7/5 09:40:18
仲介手数料の掛からない方法は、
地主からの直接買付であって、
現実的には無理です。
それができるならば、
すぐに不動産業が出来ますよ。
世の中に出てる土地は、
不動産会社が地主さんを何ヶ月も掛けて説得して、
やっと世の中に出てきた物件です。
地主からの直接買付であって、
現実的には無理です。
それができるならば、
すぐに不動産業が出来ますよ。
世の中に出てる土地は、
不動産会社が地主さんを何ヶ月も掛けて説得して、
やっと世の中に出てきた物件です。
A
回答日時：
2025/7/4 12:23:08
仲介手数料=不動産や仲介と考えると手数料を支払いたくないなら直接地主から買うしかありません。知識や手持ちがないと難しいです。
A
回答日時：
2025/7/4 10:56:58
①仲介手数料がかからない方法
それは建築条件付き宅地を購入するのが一番の近道です。
というか、②一般の方が普通に土地を購入して自分が好きなメーカーで
家を建てるという手法が一番難しい手法でも有ります。
理由として、上記の①と②がどうしても絡み合う事になるので
まず①の仲介手数料を省略しようとすれば
【売主から直接購入する】しか方法がない訳です
で、「建築条件付き宅地」は持ち主自体が、一般的には「不動産業者や
建築業者」となっています・・要は持ち主の業者から直接買う＝
仲介手数料はかからない・・
しかし「建築条件付き(建築業者を指定される)」ので、自分の好きなメーカーでは建てられない・・というデメリットが有ります。
そして②・・
まずは、一般的な住宅を建てるに適している広さ30坪から100坪
の売り物件の出物は一般市場にはかなり少ないのが現実です
あるのは「誰も買わないだろう」みたいな、酷い状況の物しか
残っていません。
これには理由が有ります。まず、そういう物件や古家付きの良い土地の
売り物の話が売主さんから出た瞬間に、一般的に一番早く情報を掴むのは当然、不動産業者ですね。
で、その時点で不動産業者には色々な選択肢がある訳です
まず【自社で購入して建築条件付き宅地で売りに出す】
【知り合いの業者に情報流して建築条件付き宅地再販用で検討させる】
【自社が旧来から繋がりがある頼まれてる顧客にまず情報を流す】
内容が良い物件はほぼ、これで取引が一回終わります
これのどれにも引っかからなかった、誰も手を出さなかった粗悪品が
市場にネット掲載されるという流れです。
餅は餅屋です、良い情報を掴む為には、不動産業者と日常から
パイプを作っておくしか方法は無いです。それでも1年2年は待たないと
いけないなんてザラにある訳です
ですので基本は①は諦めて下さい、私が仲介業者だから言うのではありません・・毎日朝から晩まで仕事で不動産情報をやり取りしてるプロでもナカナカ好情報は入ってこないのに、それを一般の方が片手間で行うのは宝くじレベルです。
で、①が嫌な場合は自分が好きなメーカーは諦めて、建築条件付き宅地
もしくは建売りを売主の不動産業者から購入するしか方法はありません
頑張ってください
それは建築条件付き宅地を購入するのが一番の近道です。
というか、②一般の方が普通に土地を購入して自分が好きなメーカーで
家を建てるという手法が一番難しい手法でも有ります。
理由として、上記の①と②がどうしても絡み合う事になるので
まず①の仲介手数料を省略しようとすれば
【売主から直接購入する】しか方法がない訳です
で、「建築条件付き宅地」は持ち主自体が、一般的には「不動産業者や
建築業者」となっています・・要は持ち主の業者から直接買う＝
仲介手数料はかからない・・
しかし「建築条件付き(建築業者を指定される)」ので、自分の好きなメーカーでは建てられない・・というデメリットが有ります。
そして②・・
まずは、一般的な住宅を建てるに適している広さ30坪から100坪
の売り物件の出物は一般市場にはかなり少ないのが現実です
あるのは「誰も買わないだろう」みたいな、酷い状況の物しか
残っていません。
これには理由が有ります。まず、そういう物件や古家付きの良い土地の
売り物の話が売主さんから出た瞬間に、一般的に一番早く情報を掴むのは当然、不動産業者ですね。
で、その時点で不動産業者には色々な選択肢がある訳です
まず【自社で購入して建築条件付き宅地で売りに出す】
【知り合いの業者に情報流して建築条件付き宅地再販用で検討させる】
【自社が旧来から繋がりがある頼まれてる顧客にまず情報を流す】
内容が良い物件はほぼ、これで取引が一回終わります
これのどれにも引っかからなかった、誰も手を出さなかった粗悪品が
市場にネット掲載されるという流れです。
餅は餅屋です、良い情報を掴む為には、不動産業者と日常から
パイプを作っておくしか方法は無いです。それでも1年2年は待たないと
いけないなんてザラにある訳です
ですので基本は①は諦めて下さい、私が仲介業者だから言うのではありません・・毎日朝から晩まで仕事で不動産情報をやり取りしてるプロでもナカナカ好情報は入ってこないのに、それを一般の方が片手間で行うのは宝くじレベルです。
で、①が嫌な場合は自分が好きなメーカーは諦めて、建築条件付き宅地
もしくは建売りを売主の不動産業者から購入するしか方法はありません
頑張ってください
A
回答日時：
2025/7/4 10:48:35
どのような土地を望んでいるかわかりませんが
駅近で将来性がある土地が
ポツンと見つかることはありません
つまり、上物が必ずある状態です
住宅用の土地だけを探すなら
ハウスメーカーやデベロッパーが手がけて開発した土地になりますが、不動産のプロはそんな土地は見向きもしません
将来性のある土地で、リフォームすれば住める
元本毀損しない土地しか狙いません、現に不動産屋の自宅は
そんな物件です
新築にこだわるならハウスメーカーやデベロッパーへこだわらないなら中古物件を探すべきです
駅近で将来性がある土地が
ポツンと見つかることはありません
つまり、上物が必ずある状態です
住宅用の土地だけを探すなら
ハウスメーカーやデベロッパーが手がけて開発した土地になりますが、不動産のプロはそんな土地は見向きもしません
将来性のある土地で、リフォームすれば住める
元本毀損しない土地しか狙いません、現に不動産屋の自宅は
そんな物件です
新築にこだわるならハウスメーカーやデベロッパーへこだわらないなら中古物件を探すべきです
A
回答日時：
2025/7/4 10:16:09
建築も不動産も営業職はピンキリで金になれば何でもやるような輩、平気で噓をついたり不具合を知っていても知らなかったと言い張るような輩もいますので、変な不動産屋や建築営業に捕まらないように注意は必要です。
基本的にインターネットに掲載されている物件は残り物です。
そんな中でも販売力が弱い業者さんなんかはネットに頼るしかなくたまに良い物件が出てくるので見ておくのは大事だと思います。
私の場合は建築営業で、自身のお客様を任せるのでまともで任せても安心できる懇意の不動産業者営業を紹介し土地探しをしてもらう場合が多いです。
お互いwin=winの関係で、紹介料などの金銭のやり取りとかは発生しないクリーンな関係です。
その代わりに弊社の戸建てや分譲地などの物件を売る時には仲介を依頼したりしています。
建売りを見れば分かるように良い土地などは先に業者間で話が回り、買い手が無ければサイトに出るとかになるので掘り出し物は基本的にサイトにはありません。
信頼出来る建築業者と不動産業者をまずは捕まえる事が重要。
仲介料無しは売り主物件ですね。
分譲業者などから直接買えば仲介料は不要です。
基本的にインターネットに掲載されている物件は残り物です。
そんな中でも販売力が弱い業者さんなんかはネットに頼るしかなくたまに良い物件が出てくるので見ておくのは大事だと思います。
私の場合は建築営業で、自身のお客様を任せるのでまともで任せても安心できる懇意の不動産業者営業を紹介し土地探しをしてもらう場合が多いです。
お互いwin=winの関係で、紹介料などの金銭のやり取りとかは発生しないクリーンな関係です。
その代わりに弊社の戸建てや分譲地などの物件を売る時には仲介を依頼したりしています。
建売りを見れば分かるように良い土地などは先に業者間で話が回り、買い手が無ければサイトに出るとかになるので掘り出し物は基本的にサイトにはありません。
信頼出来る建築業者と不動産業者をまずは捕まえる事が重要。
仲介料無しは売り主物件ですね。
分譲業者などから直接買えば仲介料は不要です。
A
回答日時：
2025/7/4 09:46:42
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