教えて！住まいの先生
Q 不動産売買について質問です。 説明ベタ素人なのであしからず。 できれば司法書士さんや不動産宅建士さんなど専門知識お持ちの方、ご教示お願いいたします。
現在1つの土地を、できれば2つに区分割りして売りにだしたいのですが、売買手続きはどのように異なるものでしょうか？
もちろん二軒になるるので、2軒の売買手数料や登記費用や司法書士さん手数料や印紙代などがかかるのは理解していますが、区分割りするのにかかる手続きなどをご教示お願いいたします。
回答
A
回答日時：
2025/7/16 07:37:54
2世帯住宅なら区分所有の境界線を先ずは引かないと所有権が曖昧な侭、話をしている事になりますので、其の為の専門資格者に持ち分の権利関係の線引きをして貰わないと何に対しての所有権なのかが不明ですね。
土地と建物を別々に所有登記も出来なく無い筈ですが、現代社会では余り行わない登記の仕方になっている筈ですね。
更地になると消滅する不動産契約も在る様ですので、其の手続きに関わってくる資格が複数あるので、個人処理では家族内協議に留まりますね。
話が纏まらないと家庭裁判所ヘ訴える必要が在る様な権利関係も在りますね。
A
回答日時：
2025/7/14 12:54:46
分割費用がかかる。反復継続して不特定多数に販売する
行為で宅建業法違反に問われる可能性が高い。
などを考えると、分割して売却し、残った土地は
とりあえず、駐車場とか貸地などにして、数年後に
売却する。これで完全に宅建業法違反ではないと
までは言えませんが、分割した当初は、残りは売るつもりは
なかった。と言い逃れるようなきがします。
もっと、確実なのは、残りを不動産業者に購入してもらう
ことです。安くなってしまうとは思いますが、その後
不動産業者が売却しても大丈夫です。
A
回答日時：
2025/7/14 11:11:31
１筆の土地なら分筆する必要があります
分筆する場合、境界を確定するための測量が必要になります
この境界を確定するためには隣接する土地の所有者にも協力が必要です
複数の土地に接している場合、所有者も増えるので手間暇がかかり費用も高くなります
所有者にすぐに辿り付けばいいですが不明だったり相続が発生して特定に時間が掛かることもあります
そうなるとどんどん費用は増えることになります
分筆には１００坪くらいで５０万～１００万くらいは見込んでおいて方がいいでしょう、広ければもっと掛かりますが狭くてもそれほど安くはなりません
ただ１つの土地を分割してそれぞれ違う人に売却するためには宅建業の免許が必要です
１００坪の土地を５０坪ずつにして別々の人に売却するようなケースが該当します
宅建業の免許を取得するためには宅建士を雇うか自分で宅建の資格を取得し、事務所を準備して、保証協会に入会してとなると少なくとも３００万くらいは係るので現実的ではないでしょうね
あと以下のようなケースでは免許不要です
土地を分割して同じ人に売却する
土地を分割して片方だけを売却する
A
回答日時：
2025/7/13 10:00:36
具体例がありました。
https://youtu.be/8bMuIvDgPMM?si=limZO6C-2C0lyYV0
A
回答日時：
2025/7/13 09:29:11
分筆は司法書士ではなくて土地家屋調査士です。
境界確認+境界測量+基準点測量が必要です。
先ずは調査士に相談です。
A
回答日時：
2025/7/13 04:42:12
個人売主は複数の土地を売却することができません
土地を2つ以上に分けた後、分けた複数の土地をすべて一般市場に売却することはできません
宅地建物取引業法の「業として行う」にあたる可能性があるためです
A
回答日時：
2025/7/12 22:54:34
他の回答にあるとおり、宅地を分割して売却すると
①宅地 ②売買の売主 ③不特定多数に反復継続
という要件を満たすために原則、宅建業の免許を取得しないと
出来ない行為となります。
現実的には土地を二分割程度では③に該当するかは微妙で、、
何かお咎めがあるかと言うと、まず無いでしょう。
ただし、個人では難しいので不動産業者に相談して進めてください。
A
回答日時：
2025/7/12 20:19:19
①土地家屋調査士に1筆の土地を2分割するための測量や分筆登記を依頼する(細かな説明は省きますが、土地家屋調査士が全部やってくれます)。
②土地が2区画(2筆)に分かれたら、司法書士に頼んでそれぞれ所有権保存登記を行います。
③これで、2区画を売る準備が整います。
④仲介業者に依頼して、売却を行う。
手続き的には以上です。
ですが、これまで1筆の土地だったので、水道管、ガス管、下水道管など、道路を掘削してそれぞれの土地に引き込まないといけませんね。
それは買主さんの方でやるとしても、費用がかかるので、その分は土地価格が低くなることは当然です。
A
回答日時：
2025/7/12 20:05:37
まず、宅建士を雇うか、宅建士の免許を取得し、専任の宅建士として宅建業の免許を取得します。
これが、分譲の最低限の準備になります。
A
回答日時：
2025/7/12 19:53:32
それは、分譲になるので、個人では出来ませんよ。
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