教えて！住まいの先生
Q 日銀が利上げすると変動金利にも影響がありますが、住宅ローンを変動金利で借りている方はどういう対策をしているんですか？借り換えですか？繰り上げ返済ですか？それとも何もしませんか？
回答
A
回答日時：
2025/7/29 18:16:21
何もしないのは危険です。
何もしたくない人は近い未来、地獄きます。
何をすべきかというと、毎月の貯金額を少しずつ目標高く設定し直してください。
毎月五万残るのなら、六万目指す。少し努力が必要です。
続いて金利上昇した場合、一部繰上げ返済するのがおすすめ策です。
国が一生懸命金利上昇の時間をわざと伸ばしていることに気がついた方がいいです。
何もしたくない人は近い未来、地獄きます。
何をすべきかというと、毎月の貯金額を少しずつ目標高く設定し直してください。
毎月五万残るのなら、六万目指す。少し努力が必要です。
続いて金利上昇した場合、一部繰上げ返済するのがおすすめ策です。
国が一生懸命金利上昇の時間をわざと伸ばしていることに気がついた方がいいです。
A
回答日時：
2025/7/29 13:07:31
今のところ残債1500万ほどの住宅ローンは上がっていません。借入当初から2度利率見直しを依頼し、結構下がったので最近少し上がりましたが、借入当初よりまだわずかに低いです。
不動産投資ローンが1行は0.1%、もう1行が0.6%上がっています。2行合計で5800万の残債です。
結論としては何もしません。というかする必要がありません。
全てのローンの利息より、運用利回りの方が高いので、繰り上げるとかえって損ですし団信もあるので今のところ意味がない。
住宅ローンは借入当初のシミュレーションで問題ないし、残債も少ないので利息の見直しや借換手数料を考えるとメリットがないです。成人病団信までついていますが、今からの借換では年齢的にガン団信すらつけられません。
借入残債合計が7300万で平均利息が1.85%
運用資産が3700万で実質利回りが8.4%
約半分ですから、倍を超える運用利回りがあれば繰り上げがそんなのはわかると思います。
投資用は月々のインカムゲインが減ってきましたが、まだプラス。固定資産税払うと赤字ですが、本業の所得税が減るのであまり気にならない。
ローンって長く借りて繰上げはしないというのが原則です。期限の利益を理解できていれば簡単だと思います。
元々は借金嫌い、金利は無駄。定年までに完済するように繰上げに全力と思っていたので、子供の教育費などを考えて41歳で25年でローンを組みました。今思えば35年で組んでおけばよかったと後悔しています。
元々返済比率18%で今では昇給などで13%ですから余裕があります。借入利息が、想定利息を超えてくるとか、運用利回りが低下したとかがなければ属性はフル活用した方がいいと思います。
幸い最近ではほぼリスクなく8〜10%程度の運用が可能なので、焦る意味がわかりません。
不動産投資ローンが1行は0.1%、もう1行が0.6%上がっています。2行合計で5800万の残債です。
結論としては何もしません。というかする必要がありません。
全てのローンの利息より、運用利回りの方が高いので、繰り上げるとかえって損ですし団信もあるので今のところ意味がない。
住宅ローンは借入当初のシミュレーションで問題ないし、残債も少ないので利息の見直しや借換手数料を考えるとメリットがないです。成人病団信までついていますが、今からの借換では年齢的にガン団信すらつけられません。
借入残債合計が7300万で平均利息が1.85%
運用資産が3700万で実質利回りが8.4%
約半分ですから、倍を超える運用利回りがあれば繰り上げがそんなのはわかると思います。
投資用は月々のインカムゲインが減ってきましたが、まだプラス。固定資産税払うと赤字ですが、本業の所得税が減るのであまり気にならない。
ローンって長く借りて繰上げはしないというのが原則です。期限の利益を理解できていれば簡単だと思います。
元々は借金嫌い、金利は無駄。定年までに完済するように繰上げに全力と思っていたので、子供の教育費などを考えて41歳で25年でローンを組みました。今思えば35年で組んでおけばよかったと後悔しています。
元々返済比率18%で今では昇給などで13%ですから余裕があります。借入利息が、想定利息を超えてくるとか、運用利回りが低下したとかがなければ属性はフル活用した方がいいと思います。
幸い最近ではほぼリスクなく8〜10%程度の運用が可能なので、焦る意味がわかりません。
A
回答日時：
2025/7/28 12:55:32
住宅ローンを変動金利で借りている方はどういう対策をしているんですか？
毎月の支払額が従前と同じになる金額までの繰り上げ返済以外の対策は無いです。
借り換えは無意味です。
変動で借りるリスクを理解できていない、何となく変動で借りた馬鹿な奴(固定にも何となく固定で借りた馬鹿な奴もいるでしょうが)も中にはいるでしょうから、何もしない人も中には存在するでしょうね。
毎月の支払額が従前と同じになる金額までの繰り上げ返済以外の対策は無いです。
借り換えは無意味です。
変動で借りるリスクを理解できていない、何となく変動で借りた馬鹿な奴(固定にも何となく固定で借りた馬鹿な奴もいるでしょうが)も中にはいるでしょうから、何もしない人も中には存在するでしょうね。
A
回答日時：
2025/7/28 09:37:24
A
回答日時：
2025/7/25 23:22:21
住宅ローンを借りているなら、対策は、「毎年の収入増加のたびに積立を少し増やす」です。
月に1万円上がったら、毎月5000円でも2000円でも構いません。
積立の種類は問いません。
預貯金でも、投資でも、貯蓄性保険でも。
返済額が上がった時に、必要であれば、上げた積立額を下げれば良いです。
毎月1万円上がったら、積立額を1万円下げれば良いのです。
下げなくても返済継続できるようなら、そのままで構いません。
コントロールすべきは、毎月の収入と支出のバランスです。
ただし。
金利上昇局面は、物価も上昇しています。
物価上昇に対しての対策が、金利上昇なので。
（本来であれば、金融緩和政策の解除＝金利上昇は、インフレ対策なので家計にとっては喜ぶべきことなのですが。）
尚、金利上昇は投資には悪影響です。
景気を冷やす効果があるので。
（投資している方は、みなさんご存知でしょうけれど）
繰上返済は、余裕があるならとても効果的です。
しかし、住宅ローンの返済が上がって苦しくなるのに、余裕資金を減らして大丈夫かは、それぞれの家計によります。
生活防衛資金や、教育資金、老後資金を削ってまで繰上返済するなら、少し待った方が良いかもしれません。
住宅ローンを「どのように返済していくのか」は、人によって異なります。
変動金利を選んだ理由に「金利上昇時には繰上返済するつもり」だったなら、そうすべきですし。
少しでも毎月の返済額を抑えたい、のであれば、場合によっては、返済期間を延ばす借換もアリです。
基本的にはダメ（返済総額が激増する）ですが、資金ショートするよりはずっとマシなので。
様々な対策がありますが。
別に何もしなくても良いです。
住宅ローンは、返済継続できていれば困る事はないです。
損するか得するかであれば、また違ってきますが。
月に1万円上がったら、毎月5000円でも2000円でも構いません。
積立の種類は問いません。
預貯金でも、投資でも、貯蓄性保険でも。
返済額が上がった時に、必要であれば、上げた積立額を下げれば良いです。
毎月1万円上がったら、積立額を1万円下げれば良いのです。
下げなくても返済継続できるようなら、そのままで構いません。
コントロールすべきは、毎月の収入と支出のバランスです。
ただし。
金利上昇局面は、物価も上昇しています。
物価上昇に対しての対策が、金利上昇なので。
（本来であれば、金融緩和政策の解除＝金利上昇は、インフレ対策なので家計にとっては喜ぶべきことなのですが。）
尚、金利上昇は投資には悪影響です。
景気を冷やす効果があるので。
（投資している方は、みなさんご存知でしょうけれど）
繰上返済は、余裕があるならとても効果的です。
しかし、住宅ローンの返済が上がって苦しくなるのに、余裕資金を減らして大丈夫かは、それぞれの家計によります。
生活防衛資金や、教育資金、老後資金を削ってまで繰上返済するなら、少し待った方が良いかもしれません。
住宅ローンを「どのように返済していくのか」は、人によって異なります。
変動金利を選んだ理由に「金利上昇時には繰上返済するつもり」だったなら、そうすべきですし。
少しでも毎月の返済額を抑えたい、のであれば、場合によっては、返済期間を延ばす借換もアリです。
基本的にはダメ（返済総額が激増する）ですが、資金ショートするよりはずっとマシなので。
様々な対策がありますが。
別に何もしなくても良いです。
住宅ローンは、返済継続できていれば困る事はないです。
損するか得するかであれば、また違ってきますが。
A
回答日時：
2025/7/25 09:02:00
日銀が利上げすると最初に長期金利が上がります。固定の金利があがるので案外読みやすい。
ついでに10年とかの定期預金金利も上がります。なのでこちらはウェルカム。
あと、数年程度で3%超えるとかはありえません。借りる時にそのくらいまでは当然読んでます。
住宅ローン金利が上がるよりもS&Pの方が上がってるので困りません。
金利が低いうちにしっかりと増やしておくだけのことです。
繰り上げ返済はしませんよ？何かあった時に1000万以上が簡単にチャラになる保険はないですしね。
ついでに10年とかの定期預金金利も上がります。なのでこちらはウェルカム。
あと、数年程度で3%超えるとかはありえません。借りる時にそのくらいまでは当然読んでます。
住宅ローン金利が上がるよりもS&Pの方が上がってるので困りません。
金利が低いうちにしっかりと増やしておくだけのことです。
繰り上げ返済はしませんよ？何かあった時に1000万以上が簡単にチャラになる保険はないですしね。
A
回答日時：
2025/7/23 19:58:35
ほとんど何もしてないでしょうね。
上がったら、嘆くだけです。
上がったら、嘆くだけです。
A
回答日時：
2025/7/23 18:52:44
何もしていない人が大半です。
A
回答日時：
2025/7/23 18:38:05
銀行で支店長しております。
変動に借換は無意味です。
借換先でも金利が上がる可能性が極めて高いからですり
固定金利に借換するのは、メリットの有無が分かりません。
今の固定まで変動が上がるかどうかは誰にもわからないからです。
一番リスクの無い方法は繰上返済です。
そもそも変動を選択する際に、金利上昇の際は、繰上返済する事でリスク軽減出来る方のみ変動にして下さいと説明してる筈です。
変動に借換は無意味です。
借換先でも金利が上がる可能性が極めて高いからですり
固定金利に借換するのは、メリットの有無が分かりません。
今の固定まで変動が上がるかどうかは誰にもわからないからです。
一番リスクの無い方法は繰上返済です。
そもそも変動を選択する際に、金利上昇の際は、繰上返済する事でリスク軽減出来る方のみ変動にして下さいと説明してる筈です。
A
回答日時：
2025/7/23 18:24:37
日銀が利上げしない事を祈るしかありません。
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