教えて！住まいの先生

ご質問に対しいくつか疑問があるのでそれについてお聞きして、中段でローンについて、後段でシミュレーションを示します。
まず、一般論で原則を示すと、フルローン希望は正解、40年払ってられないから繰り上げるは基本的には間違い。条件次第では正解ということです。

さてご質問です

収入が減る制度とは？
その制度に15%＋年間30～40万以上の価値があるものが子育てに絡んであるとは思えないので良ければご教示ください。

旦那さんの年齢は？
2歳の子供さんがいる事から35歳とすると
年収500万はちょっと下位？30歳なら平均くらいの印象なので、属性が高くなく借り入れは満額取れるか微妙です。

土地代は？
2800万の建物だから1000万ほどの土地だとして3800万の物件購入と想定してみます。
借入金額を減らすか、期間を延ばすかですが、今の金利の情勢では期間伸ばして満額、取った方がいいと思います。

一応奥様の収入も加味して、3800万を40年でフルローン年利1％と仮定すると、9.6万/月の返済です。500万くらいの属性では最優遇金利が取れないこともあるので1％で計算していますが、子育て中でギリギリの返済計画は危険で金利上昇局面ですから、年利が２％になった場合も知っておくといいでしょう11.5万円/月となります。

子供2歳の転勤族で貯金がないという事、私の27年前と重なります。
幸い収入はあったので、妻は専業でしたが、当時の私は「賃貸で充分」「借金嫌い」「定年までには返す」と思っていたので、家を購入したのは41歳でした。40歳で年収が1000万を超えたので何とかなるだろうと思って、20年で借りたかったですが、さすがに毎月返済の比重が大きくなるので、25年で借りて、繰り上げは今まで一度もせず過ごしています。

その後も経験を踏まえてたどり着いた結論ですが、

・子供さんの教育費は最優先で確保(大学関連費用も値上がりしてるので、18歳時400万程度を確保できる計画がいいと思います。旦那さんの万が一に備える意味では学資保険がいいですが、運用利回りはきちんと比べましょう)

・家を買うと決めたなら、売れる場所に買いましょう（特に転勤族の場合、目先の住宅費の削減や、集合住宅での子育てを回避したいお気持ちなどで、買う事も多いですが、空き家になっても貸したり売ったりしやすい立地でないと、その街で管理職になって当分引っ越さないとか、どちらかのご実家に近く、実家の代わりに暮らすようにするなどでないとリスクになります）
その意味では、中古も含めて考えるのがいいです。

・ローンは頭金なしのフルローン、35年が基本だけど長く貸すところがあれば考えてみる。繰上げはしない。と言うのが基本です。
繰上げて借入残高が減ると、団信の補償額も減るので生命保険の保険料と比較し、成人病団信やがん団信もつけておくか、別で掛けるかはしっかり考えておきましょう。
借り方はボーナス併用無し、当初の返済が厳しいので元利均等になさると思いますが、残債のコントロールがしやすいのは元金均等です。

そして繰り上げないのは上記の団信額が減ることと、返したお金は何も産み出さないからです。

例えば上記ローンを5年返済しつつ、100万の繰上げ予算を手にしたとしましょう。

5年間返済した時点の残債
3800万ー96085円×12ヵ月×5年
＝3800万ー5765100円
＝32234900円

ここで100万を繰り上げた場合
毎月の返済額は90994円なので、毎月5091円返済が減ります。
その後さらに5年返済を続けた場合、当初より5年で30万5460円…①
削減できました。

では5年経過後の100万円を繰り上げず運用したとしましょう。
ここで考えるべき運用は、借入金利を超える運用利回りがある事、引出しまでの期間に値下がりしない事、100万円と言う小口でも投資運用できることが基本です。
そこでお勧めできるのが不動産クラウドファンディング
利回りはまちまちですが高利回りのものも多く、今見てみると14%の1年物がまだ残っていたので、20万くらい投資しようと思います。
14%はかなりの高利回りですが10%程度はたくさんありますから10％1年物のファンドに100万を毎年入れた場合
1年後110万(税引後107万9580円)ここから利息分は貯金し元金の100万を再投資(複利効果がなくなるので、1079580円全部を再投資が基本ですが、子供さんもいらっしゃるので手元に多少のお金は置いておきましょう)
ということで毎年約7.9万円を5回得られます。約39万円…②

①と②の比較でも、運用した方が資金効率がいいことがお分かりかと思いますが、10％なんて高利回り大丈夫なの？という心配もおありでしょう。

私は、56歳で30万、長男30歳で10万、長女25歳で10万を毎月の最低運用額に設定して投資していますが、今まで予定を下回ったことが一度あるだけで、予定以上の利回りで償還されたものと相殺すれば完全にプラスで運用しています。平均すれば税引後で8.3%くらいです。
本当にたくさんの会社や商品があるので、1つに100万ではなく、10個のファンドに利回りや運用期間を分散して投資することが大切です。
例えば前述の14%は
https://victory-fund.jp/investment/investment_entry.html?fund_id=38

多くのファンドの参考に私がよく見ているのは
https://slwatch.net/

長期に大きく始めるのは不安なら
１～２ヵ月で8%前後のものが多いのが、1万円から投資できる
https://moneyfarm.jp/


ここまでごちゃごちゃ書いてきましたが、それを圧倒的に上回る投資は
賃貸併用住宅を買う事です。
希望のエリアにいい物件があるかはわかりませんし、多少の経験が必要と言えば必要ですが、私が今の知識を持って言え個購入を考えるならこれ一択です。
少し前のコラムですが概要理解には参考になります。
https://www.kenbiya.com/ar/cl/ekota/32.html

銀行から金を借りられるという事は、社会的な信用です
求められている以上にペースや額で返済することは、投資の機会を失う事とほぼ同義です。
ということに気が付いてから、マンション投資を進め、今では自宅2000万
投資に6000万ほど借りています。残り少ないサラリーマンでいるうちに、あと5000万くらい借りて、一等アパートか、リゾート物件買いたいのですが、なかなかいいのが見つからないです。
子育て楽しんで、素敵なおうちを建ててくださいね。

• なるほど：0
• そうだね：0
• ありがとう：0

この回答が不快なら