教えて！住まいの先生
Q 業務用定期貸地権として土地を貸す場合。私は地主です。結局はそんなことは相手が承諾してくれればOK。承諾しなければNG。になることですが、「一般的には」とか「多くの場合は」というところを知りたいです。
農地があったとし、10年貸すとします。そこにはお店が出来ます。農地から宅地にします。お店が建ちます。
返してもらうときは更地と約束。
その場合相手側は農地まで戻しますか？それとも宅地の更地にしますか？
また仮に宅地の更地の場合、農地から宅地へなるということは価値が上がります。その差額は私が買うという形になるのでしょうか？
返してもらうときは更地と約束。
その場合相手側は農地まで戻しますか？それとも宅地の更地にしますか？
また仮に宅地の更地の場合、農地から宅地へなるということは価値が上がります。その差額は私が買うという形になるのでしょうか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/8/13 21:59:58
＞また仮に宅地の更地の場合、農地から宅地へなるということは価値が上がります。その差額は私が買うという形になるのでしょうか？
契約内容次第です。
一般的に、確かに建設協力金方式とか、そういう契約形態は存在しますが、
私が地主の立場なら買いません。そういう前提の契約なら貸しません。が基本スタンスです。
＞返してもらうときは更地と約束。
交渉次第、契約内容次第ですが、更地返却としてしまうと地主さんに不利になります（借主の中途解約のハードルが下がる）ので、私だったら交渉の着地点は農地での返却を目指します。
逆に、借主のために宅地にして更地返却とした（借主の義務を軽くして、返却後のリスクを貸主が負うことになる）のだから、賃料と敷金の額と違約金の額のアップや全期間不解約期間とするような交渉をするという方法もありますね。
あなたが不利にならないよう、有利になるよう、契約期間満了後、あなたやあなたの相続人が困ることがない方法を模索すべきでしょう。
契約内容次第です。
一般的に、確かに建設協力金方式とか、そういう契約形態は存在しますが、
私が地主の立場なら買いません。そういう前提の契約なら貸しません。が基本スタンスです。
＞返してもらうときは更地と約束。
交渉次第、契約内容次第ですが、更地返却としてしまうと地主さんに不利になります（借主の中途解約のハードルが下がる）ので、私だったら交渉の着地点は農地での返却を目指します。
逆に、借主のために宅地にして更地返却とした（借主の義務を軽くして、返却後のリスクを貸主が負うことになる）のだから、賃料と敷金の額と違約金の額のアップや全期間不解約期間とするような交渉をするという方法もありますね。
あなたが不利にならないよう、有利になるよう、契約期間満了後、あなたやあなたの相続人が困ることがない方法を模索すべきでしょう。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/8/13 21:59:58
そこまで考えてなかったです。また地主からすると、宅地で返して貰うと価値が上がる反面、もしその後更地で戻ってきたら、税金が上がり維持が大変になりますね。だから元通りの農地ということの方がいいですね。とても勉強になりました。
回答
A
回答日時：
2025/8/3 21:01:25
1.建物の建築を許容しているので、更地とは宅地を意味することが一般的だと思います。
2.お尋ねの土地の地目は農地でも宅地見込地として評価されます。宅地見込み地の価格は、宅地から造成費用を控除した価格。農地としての価格ではありません。なお、この造成費用分の価格上昇分の差額については、一般的には、賃貸借契約の内容に含まれており、借主がすでに負担済みということになります。
2.お尋ねの土地の地目は農地でも宅地見込地として評価されます。宅地見込み地の価格は、宅地から造成費用を控除した価格。農地としての価格ではありません。なお、この造成費用分の価格上昇分の差額については、一般的には、賃貸借契約の内容に含まれており、借主がすでに負担済みということになります。
A
回答日時：
2025/8/3 12:40:44
不動産屋です。
業務用定期貸地は10年はないですね。
建物の減価償却は10年ではできないんじゃないでしょうか。
もしかして、あるのかもしれませんが。
で、通常は更地にするだけで農地に戻し地目まで変更した
ためしは経験してません。
しかし、公正証書でそこまでやるように記載してれば別ですが。
あと、たまに見かけるのが定期期間が過ぎた後に地主が
建物を買い取った例はあります。
おそらく、固定資産評価額以下だと思います。
借地権者からすれば壊すよりましですからね。
まずは。
業務用定期貸地は10年はないですね。
建物の減価償却は10年ではできないんじゃないでしょうか。
もしかして、あるのかもしれませんが。
で、通常は更地にするだけで農地に戻し地目まで変更した
ためしは経験してません。
しかし、公正証書でそこまでやるように記載してれば別ですが。
あと、たまに見かけるのが定期期間が過ぎた後に地主が
建物を買い取った例はあります。
おそらく、固定資産評価額以下だと思います。
借地権者からすれば壊すよりましですからね。
まずは。
A
回答日時：
2025/7/30 17:27:11
A
回答日時：
2025/7/29 01:08:12
一般には、更地返却です。
厳密に原状回復という契約でしたら、農地に戻します。
農業委員会の５条（４条かもしれません）許可が出れば、可能ですね。
日本には転用税が無いので、質問者様の利益になります（返却時に譲渡所得税が掛かる可能性もあり得ます）。
ショッピングセンターなどは、事業用定期借地権が多いですね。
珍しく有りません（某、ドン・キホーテ店は某ブラザーから事業用定期借地権で建てています）。
事業用なら10年以上、居宅なら50年以上の契約期間です。
ですので、事業用定期借地の場合、契約内容に、居住スペースを設けないこと、とされています。
うまくゆくと良いですね。
厳密に原状回復という契約でしたら、農地に戻します。
農業委員会の５条（４条かもしれません）許可が出れば、可能ですね。
日本には転用税が無いので、質問者様の利益になります（返却時に譲渡所得税が掛かる可能性もあり得ます）。
ショッピングセンターなどは、事業用定期借地権が多いですね。
珍しく有りません（某、ドン・キホーテ店は某ブラザーから事業用定期借地権で建てています）。
事業用なら10年以上、居宅なら50年以上の契約期間です。
ですので、事業用定期借地の場合、契約内容に、居住スペースを設けないこと、とされています。
うまくゆくと良いですね。
A
回答日時：
2025/7/28 18:36:44
返してもらうときは更地と約束。
その場合相手側は農地まで戻しますか？それとも宅地の更地にしますか？
→あくまで更地にして返すだけです。地目までは戻せません。
また仮に宅地の更地の場合、農地から宅地へなるということは価値が上がります。その差額は私が買うという形になるのでしょうか？
→誰も払いません。そのままです。
因みに建物を建てるなら10年という契約はありませんよ。少なくとも30年からだと思います。
その場合相手側は農地まで戻しますか？それとも宅地の更地にしますか？
→あくまで更地にして返すだけです。地目までは戻せません。
また仮に宅地の更地の場合、農地から宅地へなるということは価値が上がります。その差額は私が買うという形になるのでしょうか？
→誰も払いません。そのままです。
因みに建物を建てるなら10年という契約はありませんよ。少なくとも30年からだと思います。
A
回答日時：
2025/7/28 17:25:13
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