教えて！住まいの先生
Q 戦前からの借地に親の所有する古家があります。今は無人になり、安いとは言え遅延なく地代の支払いをしておりましたが、地代の値上げを要求されました。
以前、介護の必要から親をうちで引き取りましたが、しばらく同居して足腰が悪くなって一緒に生活ができなくなり、今は老人ホームに入所しています。
古家の名義人である親は、現在も年金で滞りなく地代を払っていますが、最近、地主は値上げ要求をしてきました。しかし親は、受給している年金額では払えなくなると言って、その値上げを拒否しています。
一人暮らしだった親も少し認知症も出だして、この先どれだけ長生きするかわかりませんが、のちに私自身その古家を相続するとも限りませんし、どうしていいやら悩んでいます。
地主は、同居の身内である私に親の代わりとして値上げの要求を通知してきますが、私が値上げの差額を出したり、地代の支払いに応じないといけないのでしょうか？
古家の名義人である親は、現在も年金で滞りなく地代を払っていますが、最近、地主は値上げ要求をしてきました。しかし親は、受給している年金額では払えなくなると言って、その値上げを拒否しています。
一人暮らしだった親も少し認知症も出だして、この先どれだけ長生きするかわかりませんが、のちに私自身その古家を相続するとも限りませんし、どうしていいやら悩んでいます。
地主は、同居の身内である私に親の代わりとして値上げの要求を通知してきますが、私が値上げの差額を出したり、地代の支払いに応じないといけないのでしょうか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/8/11 23:51:32
（元）不動産会社経営の宅建士です。
その借地の「土地賃貸借契約」は、誰が契約者なのですか？
そして現在、借主名義で「建物登記」がされていますか？
前記が不確かなら、恐らく地主お法規定など知らないのでしょう。
なぜなら、賃貸借名義人が死去したり、空家になったりすれば、
賃貸借契約は終了しているはず、だからです。
（地主に取っては、賃料が継続ならうるさく言わないのでしょう）
また、貸主からの「家賃値上げ」などは通常、借主殿契約書の
「契約期間満了」で更新の際に事前に要請するのが前提です。
従って、契約期間中に「値上げ」を受けても応じる必要などないのです。
そして現況、空家であるなら、契約者の意思確認をして、売却してしまえば良いのです。あなたは地主に、
―――値上げは受けられないので「借地権付一戸建」として第三者に売却する―――ことを伝えれば良いのです。
ここで、土地を借りて借主名義で登記した建物があれば、借地権が発生し、それは借主の意向次第で誰にでも売ることができるのです。
●賃貸契約書では通常、期限到来などで土地返却の場合は、「更地」にして返すのが契約書に記載されているのですが、売却もできるのです。
その借地の「土地賃貸借契約」は、誰が契約者なのですか？
そして現在、借主名義で「建物登記」がされていますか？
前記が不確かなら、恐らく地主お法規定など知らないのでしょう。
なぜなら、賃貸借名義人が死去したり、空家になったりすれば、
賃貸借契約は終了しているはず、だからです。
（地主に取っては、賃料が継続ならうるさく言わないのでしょう）
また、貸主からの「家賃値上げ」などは通常、借主殿契約書の
「契約期間満了」で更新の際に事前に要請するのが前提です。
従って、契約期間中に「値上げ」を受けても応じる必要などないのです。
そして現況、空家であるなら、契約者の意思確認をして、売却してしまえば良いのです。あなたは地主に、
―――値上げは受けられないので「借地権付一戸建」として第三者に売却する―――ことを伝えれば良いのです。
ここで、土地を借りて借主名義で登記した建物があれば、借地権が発生し、それは借主の意向次第で誰にでも売ることができるのです。
●賃貸契約書では通常、期限到来などで土地返却の場合は、「更地」にして返すのが契約書に記載されているのですが、売却もできるのです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/8/11 23:51:32
大変丁寧にありがとうございました。
早速弁護士に相談しました。
地代の金額は両者同意のもとで決まるので、不満があれば値上げに同意する必要はない、との事。概ね60年程度で賃貸借の関係は終了するので、90年にもなると、もう賃貸借の関係は終了してもおかしくなりません。相続しても、そのうち地主から解約の申し入れ又は、裁判での解決を求められるが、借地権割合の代金を受け取り、解体し更地で返せば終了です。
回答
A
回答日時：
2025/8/7 12:14:40
1.地代について、値上げの根拠を聞く。
2.周辺地代と比べたり、土地の値上がり率などを調べ、抗弁できるか検討。
不動産鑑定士に鑑定依頼しても良いが、費用がかかる。
この場合は鑑定評価書を交渉材料に依頼することもできるし、
頼めば、売れるかどうかの判断もしてもらえる。
3.また、同時に借地権が売れる場所かどうか近くの不動産屋に聞く
4.売れると言われた場合→相続しても良いし、介護費用捻出名目で親を説得して、いますぐ売るよう説得してもよいだろう。
5.売れないと言われた場合→建物を取り壊して返還して欲しいと言われた場合で、親が再度一人暮らしの可能性がない場合はなるべく早く建物を取り壊して返還。建物付きで地主に返還する交渉をしたい。
2.周辺地代と比べたり、土地の値上がり率などを調べ、抗弁できるか検討。
不動産鑑定士に鑑定依頼しても良いが、費用がかかる。
この場合は鑑定評価書を交渉材料に依頼することもできるし、
頼めば、売れるかどうかの判断もしてもらえる。
3.また、同時に借地権が売れる場所かどうか近くの不動産屋に聞く
4.売れると言われた場合→相続しても良いし、介護費用捻出名目で親を説得して、いますぐ売るよう説得してもよいだろう。
5.売れないと言われた場合→建物を取り壊して返還して欲しいと言われた場合で、親が再度一人暮らしの可能性がない場合はなるべく早く建物を取り壊して返還。建物付きで地主に返還する交渉をしたい。
A
回答日時：
2025/8/5 22:13:02
A
回答日時：
2025/8/2 11:23:16
道義的にはあなたが対応する必要があると思いますが賃料の変更などは周辺の相場に応じるなど根拠が必要ですから交渉となります。また賃料の支払いができないとすれば契約を解除するしかないと思います。その場合は建物の価値があれば地主に買い取ってもらうなどの対応も可能でしょうが価値がなければ解体して更地にて返すのが筋です。
A
回答日時：
2025/7/31 22:07:41
親は断っているんでしょう？。だったら何もすることはないですよ。
断れば地代の値上げは成立しません。
ほっとけば良いんです。他に財産があるなら財産を整理しておきましょう。ないならほっとけば良いです。亡くなったら相続放棄で終わりです。
断れば地代の値上げは成立しません。
ほっとけば良いんです。他に財産があるなら財産を整理しておきましょう。ないならほっとけば良いです。亡くなったら相続放棄で終わりです。
A
回答日時：
2025/7/31 15:38:21
あなたが応じる必要はありません。 不服なら供託金を裁判所に預けて裁判所で決めてもらうこともできます。
昨今の地価上昇などからして妥当な範囲だと判定されたら応じなければいけなくなりますが・・・応じるのは当然借主。 あなたが保証人になっているのでなければ関係ありません。
払えないなら返せばいいだけです。 親が借りていて親を引き取って誰も住んでいないのですから問題ないのでは？？？
昨今の地価上昇などからして妥当な範囲だと判定されたら応じなければいけなくなりますが・・・応じるのは当然借主。 あなたが保証人になっているのでなければ関係ありません。
払えないなら返せばいいだけです。 親が借りていて親を引き取って誰も住んでいないのですから問題ないのでは？？？
A
回答日時：
2025/7/31 15:29:09
ご状況について理解しました。借地上の古家に関する地代値上げの問題ですね。
まず、地代の支払い義務は基本的に借地権者（この場合はお父様）にあります。あなたは同居の身内であっても、契約当事者でない限り、法的に地代支払いの義務はありません。
地代の値上げについては、以下のポイントが重要です：
・借地借家法では、地代の額が不相当となった場合に、当事者は増減額請求ができますが、一方的な値上げはできません
・地主が値上げを希望する場合、正当な理由（周辺の地代相場の変動など）が必要です
・値上げ幅が不当に高い場合は、借地非訟事件として調停や裁判所の判断を仰ぐことができます
対応としては：
・まずは地主に対して、親御さんが契約当事者であり、あなたには交渉権限がないことを伝えましょう
・親御さんの認知症の状況によっては、成年後見制度の利用も検討する価値があります
・将来的に相続する可能性がある場合は、弁護士や不動産の専門家に相談し、借地権の評価や今後の対応について助言を受けることをお勧めします
なお、現在の借地契約が旧法下のものであれば、特別な保護規定が適用される可能性もあります。専門家への相談をお勧めします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
まず、地代の支払い義務は基本的に借地権者（この場合はお父様）にあります。あなたは同居の身内であっても、契約当事者でない限り、法的に地代支払いの義務はありません。
地代の値上げについては、以下のポイントが重要です：
・借地借家法では、地代の額が不相当となった場合に、当事者は増減額請求ができますが、一方的な値上げはできません
・地主が値上げを希望する場合、正当な理由（周辺の地代相場の変動など）が必要です
・値上げ幅が不当に高い場合は、借地非訟事件として調停や裁判所の判断を仰ぐことができます
対応としては：
・まずは地主に対して、親御さんが契約当事者であり、あなたには交渉権限がないことを伝えましょう
・親御さんの認知症の状況によっては、成年後見制度の利用も検討する価値があります
・将来的に相続する可能性がある場合は、弁護士や不動産の専門家に相談し、借地権の評価や今後の対応について助言を受けることをお勧めします
なお、現在の借地契約が旧法下のものであれば、特別な保護規定が適用される可能性もあります。専門家への相談をお勧めします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
A
回答日時：
2025/7/31 15:29:06
地代の値上げに関しては、契約内容や法律に基づく判断が必要です。まず、借地契約書を確認し、値上げに関する条項があるかを確認してください。通常、地代の値上げは双方の合意が必要です。親が認知症の兆候がある場合、成年後見制度の利用を検討することも一案です。あなたが差額を支払う義務があるかどうかは、契約上の義務や法的責任に基づきますので、専門家に相談することをお勧めします。
参考にした回答
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1211323502
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1433077129
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1481056504
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13176966168
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14219217694
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
参考にした回答
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1211323502
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1433077129
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1481056504
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13176966168
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14219217694
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
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