教えて！住まいの先生
Q 私の所有する土地が売れたら、兄弟に１１０万円ずつ贈与するという念書を書くことになりました。
書くことも贈与することも構わないのですが、正直、あまり売れそうもない土地なので売れなければ贈与しなくてよいんですよね。また、こういう念書は有効なのでしょうか。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/8/6 21:11:33
土地が売れたら110万円をあげる、という契約は停止条件付贈与契約です。「土地が売れる」が停止条件であり、条件が成就するまで贈与契約の効力発生を停止させるので停止条件といいます。民法127条1項に定めがあり、何の問題もありません。念書を書く約束をしているのですから、口頭で契約は成立しているということでしょう。
念書(停止条件付110万円贈与契約書)は有効かということですが、一般的には念書、契約書は口頭で成立している契約の証拠に過ぎませんから、念書には有効も無効もありません。証拠としての証明力が問題になるだけです。あなたが署名すれば証明力としては問題ないでしょう。民事訴訟法228条4項は「私文書は、本人又はその代理人の署名又は押印があるときは、真正に成立したものと推定する。」としています。「真正に成立した」とは本人が作成したという意味です。
本件は贈与契約の念書なので、契約成立の証拠ということのほかに、特別な意味があります。書面によらない贈与契約は、民法550条により、履行前なら何時でも理由なく解除できます。念書の交付により、あなたは解除することができなくなります。
売れなければ贈与しなくてよいのかということですが、土地が売れるまで110万円の贈与契約の効力発生は停止しているのですから、当然のことです。
注意しなければならないのは、同法130条です。条件成就(土地が売れること)で不利益を受ける人が故意に条件成就を妨げると、相手は条件が成就したものとみなすことができます。例えば、買付希望者に「この土地は祟られています」と告げて買付を諦めさせると、実際は売れていないけれど、兄弟は売れたものとみなして110万円を請求することができます。真面目に売る努力を怠ると、条件成就を故意に妨げているのではないかと言われ兼ねません。
当然のことですが、「土地が売れたら」という停止条件は、「土地代金から譲渡所得税、不動産仲介手数料、司法書士報酬、測量費、契約書印紙税等を控除した残額が、110万円×(あなたを含めた兄弟数)を超え、買主から代金が支払われた場合に限る」等の詳細な限定がつきますね。
民法
（条件が成就した場合の効果）
第百二十七条 停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時からその効力を生ずる。
（条件の成就の妨害等）
第百三十条 条件が成就することによって不利益を受ける当事者が故意にその条件の成就を妨げたときは、相手方は、その条件が成就したものとみなすことができる。
（書面によらない贈与の解除）
第五百五十条 書面によらない贈与は、各当事者が解除をすることができる。ただし、履行の終わった部分については、この限りでない。
念書(停止条件付110万円贈与契約書)は有効かということですが、一般的には念書、契約書は口頭で成立している契約の証拠に過ぎませんから、念書には有効も無効もありません。証拠としての証明力が問題になるだけです。あなたが署名すれば証明力としては問題ないでしょう。民事訴訟法228条4項は「私文書は、本人又はその代理人の署名又は押印があるときは、真正に成立したものと推定する。」としています。「真正に成立した」とは本人が作成したという意味です。
本件は贈与契約の念書なので、契約成立の証拠ということのほかに、特別な意味があります。書面によらない贈与契約は、民法550条により、履行前なら何時でも理由なく解除できます。念書の交付により、あなたは解除することができなくなります。
売れなければ贈与しなくてよいのかということですが、土地が売れるまで110万円の贈与契約の効力発生は停止しているのですから、当然のことです。
注意しなければならないのは、同法130条です。条件成就(土地が売れること)で不利益を受ける人が故意に条件成就を妨げると、相手は条件が成就したものとみなすことができます。例えば、買付希望者に「この土地は祟られています」と告げて買付を諦めさせると、実際は売れていないけれど、兄弟は売れたものとみなして110万円を請求することができます。真面目に売る努力を怠ると、条件成就を故意に妨げているのではないかと言われ兼ねません。
当然のことですが、「土地が売れたら」という停止条件は、「土地代金から譲渡所得税、不動産仲介手数料、司法書士報酬、測量費、契約書印紙税等を控除した残額が、110万円×(あなたを含めた兄弟数)を超え、買主から代金が支払われた場合に限る」等の詳細な限定がつきますね。
民法
（条件が成就した場合の効果）
第百二十七条 停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時からその効力を生ずる。
（条件の成就の妨害等）
第百三十条 条件が成就することによって不利益を受ける当事者が故意にその条件の成就を妨げたときは、相手方は、その条件が成就したものとみなすことができる。
（書面によらない贈与の解除）
第五百五十条 書面によらない贈与は、各当事者が解除をすることができる。ただし、履行の終わった部分については、この限りでない。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/8/6 21:11:33
ありがとうございます。
回答
A
回答日時：
2025/8/5 15:50:11
経過がわからないですが、ご自身も同意しているってことなら有効
ただ、これも経過がわからないですが、２２０万をそれぞれに借金しているとか、なんらか渡す必要があるなら、仮に１００万でうれたら５０、５０とかになるんじゃないでしょうか。
なんで１１０になったのかしだい
ただ、これも経過がわからないですが、２２０万をそれぞれに借金しているとか、なんらか渡す必要があるなら、仮に１００万でうれたら５０、５０とかになるんじゃないでしょうか。
なんで１１０になったのかしだい
A
回答日時：
2025/8/5 09:17:16
有効ですね。
A
回答日時：
2025/8/3 19:20:02
あなたの兄弟は詐欺師ですか、、
その文章で、思い出しました。
ある詐欺師が不動産の売り主当方の郵便ポスト前で、待ち伏せしてました。
売り主ですか？と黒い顔の小男がたづねた。
出した紙きれには、不動産が売れたら１００万円を支払います。
と書いてある。サインしてくれと言う。
不動産業でない者が、金だけもらう。
という
詐欺師に驚いた。
あなたの場合、
遊びでしょう。
からかわれているようですね。
その文章で、思い出しました。
ある詐欺師が不動産の売り主当方の郵便ポスト前で、待ち伏せしてました。
売り主ですか？と黒い顔の小男がたづねた。
出した紙きれには、不動産が売れたら１００万円を支払います。
と書いてある。サインしてくれと言う。
不動産業でない者が、金だけもらう。
という
詐欺師に驚いた。
あなたの場合、
遊びでしょう。
からかわれているようですね。
A
回答日時：
2025/8/3 17:54:45
念書というのは、ちょっと違うと思います。
停止条件付き贈与契約書でしょうね。
贈与を行う、その贈与を履行するのは、質問者様の土地が売れた時。
これで大丈夫です。売れなければ、贈与の履行の必要は無いですね。
まあ、契約書ではなく、念書でも意思表示になるのでしょうけど、意思表示の一致が有ったほうが良いでしょうね。
停止条件付き贈与契約書でしょうね。
贈与を行う、その贈与を履行するのは、質問者様の土地が売れた時。
これで大丈夫です。売れなければ、贈与の履行の必要は無いですね。
まあ、契約書ではなく、念書でも意思表示になるのでしょうけど、意思表示の一致が有ったほうが良いでしょうね。
A
回答日時：
2025/8/3 17:44:55
というか、そんなの書く必要無いです
A
回答日時：
2025/8/3 17:12:03
とりあえず契約はするけど、土地の売買が終了するまで、その効力を生じさせない内容にすれば済みます
A
回答日時：
2025/8/3 15:13:32
念書は、相手に履行する内容を明確にし、作成した日付、住所・氏名を記載し、捺印があれば後々の証拠になります。
＞私の所有する土地が売れたら、兄弟に１１０万円ずつ贈与する
---⇒上記だと、たとえ１０万円でも１万円でも売れさえすれば、
１１０万円ずつ贈与するとも取れますので
内容には充分注意してください。
『金何円以上で売れた場合は・・・』というふうに
条件付きにしてください。
＞私の所有する土地が売れたら、兄弟に１１０万円ずつ贈与する
---⇒上記だと、たとえ１０万円でも１万円でも売れさえすれば、
１１０万円ずつ贈与するとも取れますので
内容には充分注意してください。
『金何円以上で売れた場合は・・・』というふうに
条件付きにしてください。
A
回答日時：
2025/8/3 15:02:48
売れたらあげるねぐらいがいいんじゃないでしょうか
本当に状況って変わってくるし 念書 っていうのはかなりの効力を持ちますよ 。
後で後悔することもあるかもしれません。
もし、念書を書かないといけないのなら、土地がいついつまでに、いくら以上で売れた時に110万円を何回など 本当に細かく書いた方がいいです。
本当に状況って変わってくるし 念書 っていうのはかなりの効力を持ちますよ 。
後で後悔することもあるかもしれません。
もし、念書を書かないといけないのなら、土地がいついつまでに、いくら以上で売れた時に110万円を何回など 本当に細かく書いた方がいいです。
A
回答日時：
2025/8/3 14:52:58
念書には、年月日・署名・捺印（実印）であれば、有効かもしれないですね・・
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