教えて！住まいの先生
Q 住宅ローン、繰上げ返済？それとも運用？ 住宅マンションを売却して、約7,000万で戸建てを購入しました。 35年ローンで金利は変動で1.3%です。
マンションを売却すると、ざっくり3,000万のキャッシュが出来る予定です。
私は2,500万程繰上げ返済するつもりでしたが、銀行や周囲から「運用した方が良い」と言われました。
投資先にもよると思いますが、繰上げ返済した方が得なのでは？と思っています。
投資などの知識がある方、どう思いますか？
私は2,500万程繰上げ返済するつもりでしたが、銀行や周囲から「運用した方が良い」と言われました。
投資先にもよると思いますが、繰上げ返済した方が得なのでは？と思っています。
投資などの知識がある方、どう思いますか？
回答
A
回答日時：
2025/8/14 23:51:47
7,000万円だと全額は住宅ローン減税の対象にならないですね
住宅ローン減税の借入上限額5,000万円か4,500万円まで繰上返済して、残りは運用しましょう
住宅ローン減税の借入上限額5,000万円か4,500万円まで繰上返済して、残りは運用しましょう
A
回答日時：
2025/8/14 23:10:14
僕なら、余裕で全額投資ですね。面倒なのでインデック投信です。
住宅ローンほと低金利で超強力な保険の団信が付いた長超オトクなローンはありません。
繰り上げ返済なんて馬鹿らしいと思います。
仮に変動金利が4%になっても僕なら構わず全力で投資し続けますね。
その時には株価下がってボーナスステージなので買い続けます。そこから長くても10年くらい乗り切ったら回復するでしょ。
キャッシュフローがしっかりしていればなんら問題ないです。20年後、定年時に2億にはなってそうだなーくらいの気持ちでやってます。
住宅ローンほと低金利で超強力な保険の団信が付いた長超オトクなローンはありません。
繰り上げ返済なんて馬鹿らしいと思います。
仮に変動金利が4%になっても僕なら構わず全力で投資し続けますね。
その時には株価下がってボーナスステージなので買い続けます。そこから長くても10年くらい乗り切ったら回復するでしょ。
キャッシュフローがしっかりしていればなんら問題ないです。20年後、定年時に2億にはなってそうだなーくらいの気持ちでやってます。
A
回答日時：
2025/8/14 17:10:54
いままで投資なさったことありますか？
なければ繰り上げ返済をお奨めします
（ただし、病気になっている場合は除きます）
確かに生命保険の意味合いもあるので
住宅ローンは有効です、
ですが万が一なんていうのは大数の法則で行けば少数派です。
私は投資していますけど
10年前に格安の中古マンションを購入するとき
住宅ローンは組みませんでした
投資用の資金で買いましたが
たしかにあの時投資していれば
もっと成果は出たかもしれませんが結果論です
それよりも月々の支払いがないことで
気が楽でした。（借金が嫌いな性格のため）
なければ繰り上げ返済をお奨めします
（ただし、病気になっている場合は除きます）
確かに生命保険の意味合いもあるので
住宅ローンは有効です、
ですが万が一なんていうのは大数の法則で行けば少数派です。
私は投資していますけど
10年前に格安の中古マンションを購入するとき
住宅ローンは組みませんでした
投資用の資金で買いましたが
たしかにあの時投資していれば
もっと成果は出たかもしれませんが結果論です
それよりも月々の支払いがないことで
気が楽でした。（借金が嫌いな性格のため）
A
回答日時：
2025/8/14 12:36:42
半分繰上返済、半分投資ですかね。
運用で増やす自信があるなら投資の割合を増やす、逆に自信がないなら減らすのが良いかと。
似たような状況で私は8割投資に回しました。
たまたま今は、運用益の方が繰上返済の利益よりも大きくなっていますが、今後どうなるかはわかりせんし、この部分の判断は、ご自身の投資経験によるものが大きいかと思います。
運用で増やす自信があるなら投資の割合を増やす、逆に自信がないなら減らすのが良いかと。
似たような状況で私は8割投資に回しました。
たまたま今は、運用益の方が繰上返済の利益よりも大きくなっていますが、今後どうなるかはわかりせんし、この部分の判断は、ご自身の投資経験によるものが大きいかと思います。
A
回答日時：
2025/8/14 12:09:58
A
回答日時：
2025/8/14 08:38:46
万が一に備え1000万程度のキャッシュを持ち投資詐欺に引っかからないだけの用心深さと最低3～4％程度の利回りで回せれるだけの投資判断ができるのであれば助言に従うのも一つというだけです
この手の話というのは損得ではなくたとえ思惑と反対の結果になっても自分の判断が納得できるかどうかで判断せざる得ないでしょうね
金利の上昇を考えれば半分もしくは2000万程度を上限に繰り上げ返済をしておくのも一つでしょうし仮にしないのであれば繰り上げ返済をしようとする額を国債で運用し金利上昇などに備え上昇時に繰り上げするというのも一つでしょうね
この手の話というのは損得ではなくたとえ思惑と反対の結果になっても自分の判断が納得できるかどうかで判断せざる得ないでしょうね
金利の上昇を考えれば半分もしくは2000万程度を上限に繰り上げ返済をしておくのも一つでしょうし仮にしないのであれば繰り上げ返済をしようとする額を国債で運用し金利上昇などに備え上昇時に繰り上げするというのも一つでしょうね
A
回答日時：
2025/8/13 09:24:43
ざっくり3,000万のキャッシュが、、、
リスク取ってまで増やすというのでは 投資も良いです
運が良ければそれなりの利回りになりますが 運が悪ければ 元本割れる可能性もあります
リスクが嫌というのでは 堅実な個人国債などで運用する
無難な方では住宅ローン控除終わった時点で半分を繰り上げ返済に
残りはNISA積立と成長枠運用でも良いのでは
リスク取ってまで増やすというのでは 投資も良いです
運が良ければそれなりの利回りになりますが 運が悪ければ 元本割れる可能性もあります
リスクが嫌というのでは 堅実な個人国債などで運用する
無難な方では住宅ローン控除終わった時点で半分を繰り上げ返済に
残りはNISA積立と成長枠運用でも良いのでは
A
回答日時：
2025/8/12 15:25:15
変動で35年ですか。
勇気ありますね。これからは金利は上がる一方ですよ。
日本の場合は。
私は、
30年ローンで10年固定。
昨年10年固定の金利の契約更新がありました。
最初10年が1.3で、今回10年間の金利が1.25でした。
当初1.3でと言われましたが、ダメもとで安くできるでしょうと
持ちかけたら、上層部に審議かけますと。
交渉できるんですね。
さて投資ですが、金利次第なんですよね実は。
1.3で行くならいいですが、10年後2%とかになってる可能性も十分
あるのでね。その場合は繰り上げ返済は有効です。
試算してもらいましょう。
3000万今回繰り上げ返済した場合、10年後支払いいくら残ってるのか。
10年後金利が2パーセントに上がっていた時の試算も。
金利は恐ろしいです。
せめて10年固定なら投資はありだと思いますが、
先が読めないのでね。金利の状況がそこがネックでしょうね。
私は4000万のローンで1000万持っていましたが入れずに
投資でこの10年で倍以上になっていますね。
勇気ありますね。これからは金利は上がる一方ですよ。
日本の場合は。
私は、
30年ローンで10年固定。
昨年10年固定の金利の契約更新がありました。
最初10年が1.3で、今回10年間の金利が1.25でした。
当初1.3でと言われましたが、ダメもとで安くできるでしょうと
持ちかけたら、上層部に審議かけますと。
交渉できるんですね。
さて投資ですが、金利次第なんですよね実は。
1.3で行くならいいですが、10年後2%とかになってる可能性も十分
あるのでね。その場合は繰り上げ返済は有効です。
試算してもらいましょう。
3000万今回繰り上げ返済した場合、10年後支払いいくら残ってるのか。
10年後金利が2パーセントに上がっていた時の試算も。
金利は恐ろしいです。
せめて10年固定なら投資はありだと思いますが、
先が読めないのでね。金利の状況がそこがネックでしょうね。
私は4000万のローンで1000万持っていましたが入れずに
投資でこの10年で倍以上になっていますね。
A
回答日時：
2025/8/12 14:48:41
①運用しないなら繰り上げ返済へ
運用しない場合、恐らく預金口座にあるだけだと思います。
変動金利ですので、必ず「支払金利＞受取金利」になるので、その場合ですと繰り上げ返済した方がお得になるかと思われます。
②運用する場合
流行りのインデックス投資などで行った場合
3000×年利5％×35年＝1.65億円くらいになります。
ただしこちらは絶対ではありませんし、元本割れの可能性もあります。
運用しない場合、恐らく預金口座にあるだけだと思います。
変動金利ですので、必ず「支払金利＞受取金利」になるので、その場合ですと繰り上げ返済した方がお得になるかと思われます。
②運用する場合
流行りのインデックス投資などで行った場合
3000×年利5％×35年＝1.65億円くらいになります。
ただしこちらは絶対ではありませんし、元本割れの可能性もあります。
A
回答日時：
2025/8/12 09:15:30
7000万の住宅ローンなら2500万の繰り上げ返済はしない方がいいです。
それを運用するかどうかは本人次第ですが、預金で多少金利がつく程度であってもそれは運用のひとつです。
100万を1年入れて1%付く定期預金もありますしね。ちょっと美味しいご飯が食べられるくらいの運用も一つの考え方です。
金融機関のおすすめ運用プランとかは無視しましょう。自分で考えて結論を出すのが投資です。
まあ一番もったいないのは団信ですね。
死んだだけ、がんになっただけで7000万がチャラになる保険なんてありません。
繰り上げ返済は団信のメリットが低くなるくらいの残債や、恐ろしく金利が上がったらになってからで十分です。
それ以上に気持ちだけでも楽になりたいなら繰り上げも良いでしょう。
それを運用するかどうかは本人次第ですが、預金で多少金利がつく程度であってもそれは運用のひとつです。
100万を1年入れて1%付く定期預金もありますしね。ちょっと美味しいご飯が食べられるくらいの運用も一つの考え方です。
金融機関のおすすめ運用プランとかは無視しましょう。自分で考えて結論を出すのが投資です。
まあ一番もったいないのは団信ですね。
死んだだけ、がんになっただけで7000万がチャラになる保険なんてありません。
繰り上げ返済は団信のメリットが低くなるくらいの残債や、恐ろしく金利が上がったらになってからで十分です。
それ以上に気持ちだけでも楽になりたいなら繰り上げも良いでしょう。
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