教えて！住まいの先生
Q これは契約不適合ではないのですか？土地の売買に関して、法律に関して、知識のある方助けてください。ごめんなさい長文になってしまいました。
私は大手不動産で土地のみを購入し、建物に関しては別のハウスメーカーで計画中の20代です。
媒介ではなく、その不動産が売主でした。
購入した土地の間口は20mです。
土地に接する道路幅は8m程あり、セットバックは必要ありません。
土地と道路の間は全て側溝が通ってます。
幅30〜40センチ程のよくある側溝です。
その上にはコンクリートやグレーチング等がかかっており全て通行可能な状態でした。
ところがです。
間取りも完成し、建築確認申請をすると、そこの側溝は河川だとわかりました。
従って、現在その上にかかるコンクリートやグレーチングは不法占拠だということで撤去指示がでました。
撤去をしないと許可を出せないとのことでした。
驚いたのはそれだけではありません…。
河川の上ですので、新設する通行路橋は国で決められた幅4mのものしか設置できないと言われました。
お家の駐車場計画は土地の間口目一杯つかっての計画でした。それが叶わず最っ悪な気分です。
間口全部使いたかったな…でも場所はいいし…。
と妥協してそこに家を建てる考えは変わりませんでした。
ですがせめて橋の新設費用（撤去と新設で100万以上かかります。）だけでも不動産に負担してもらおうと連絡すると、
【建物建築の際に必要となる工事、並びに水道加入金等の負担金が発生した場合は買主の負担となります。】
と重要事項説明書に書いてあるので不適合責任は無いです。
と言われました。
…………は？？？？です。
そうじゃないんです。私が言いたいのは。知らなかったんですよ、そこに河川があるなんて。
私の見落としなのかと思い、34.35.37条書面全てを血眼になって見返しましたが
やはり河川だとはどこにも書いてありませんでした。
聞けば担当の営業マンや宅建士も知らなかったようです。
とても長くなりましたがここで質問です。
先程の一文が重説に書いてあることで、今回の件では何の責任も問えないのでしょうか？？
また、宅建協会には相談済みです。
相談窓口の方は河川だということを書いてないのは違反だと言っていました。
とにかく今は怒りで震えています。と同時に大手不動産にそんな一言で、しかもメール一通で片付けられたことに大変ショックを受けています。
こんなに辛い気持ちで過ごす日々も、知恵袋に頼るのも初体験です。
「確認不足な自分が悪い」「ドブ沿いの家なんて嫌だ」等の中傷のような回答はお控えください。
私はとにかくこの適当な不動産に謝ってもらいたいのです。
……私は次はどこに相談したらいいでしょうか？
媒介ではなく、その不動産が売主でした。
購入した土地の間口は20mです。
土地に接する道路幅は8m程あり、セットバックは必要ありません。
土地と道路の間は全て側溝が通ってます。
幅30〜40センチ程のよくある側溝です。
その上にはコンクリートやグレーチング等がかかっており全て通行可能な状態でした。
ところがです。
間取りも完成し、建築確認申請をすると、そこの側溝は河川だとわかりました。
従って、現在その上にかかるコンクリートやグレーチングは不法占拠だということで撤去指示がでました。
撤去をしないと許可を出せないとのことでした。
驚いたのはそれだけではありません…。
河川の上ですので、新設する通行路橋は国で決められた幅4mのものしか設置できないと言われました。
お家の駐車場計画は土地の間口目一杯つかっての計画でした。それが叶わず最っ悪な気分です。
間口全部使いたかったな…でも場所はいいし…。
と妥協してそこに家を建てる考えは変わりませんでした。
ですがせめて橋の新設費用（撤去と新設で100万以上かかります。）だけでも不動産に負担してもらおうと連絡すると、
【建物建築の際に必要となる工事、並びに水道加入金等の負担金が発生した場合は買主の負担となります。】
と重要事項説明書に書いてあるので不適合責任は無いです。
と言われました。
…………は？？？？です。
そうじゃないんです。私が言いたいのは。知らなかったんですよ、そこに河川があるなんて。
私の見落としなのかと思い、34.35.37条書面全てを血眼になって見返しましたが
やはり河川だとはどこにも書いてありませんでした。
聞けば担当の営業マンや宅建士も知らなかったようです。
とても長くなりましたがここで質問です。
先程の一文が重説に書いてあることで、今回の件では何の責任も問えないのでしょうか？？
また、宅建協会には相談済みです。
相談窓口の方は河川だということを書いてないのは違反だと言っていました。
とにかく今は怒りで震えています。と同時に大手不動産にそんな一言で、しかもメール一通で片付けられたことに大変ショックを受けています。
こんなに辛い気持ちで過ごす日々も、知恵袋に頼るのも初体験です。
「確認不足な自分が悪い」「ドブ沿いの家なんて嫌だ」等の中傷のような回答はお控えください。
私はとにかくこの適当な不動産に謝ってもらいたいのです。
……私は次はどこに相談したらいいでしょうか？
質問日時：
2025/8/19 23:39:21
解決済み
解決日時：
2025/8/25 23:10:45
回答数： 17 ｜ 閲覧数： 546 ｜ お礼： 0枚
共感した： 4 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/8/25 23:10:45
法テラスでしょうか。
質問者がどうしたいかです。
詳細はわからないので、推測の範囲となりますが、、、
そこにどうしても家を建てたのなら、
土地の利用面積が少なくなるので、評価が下がりますし、制限が大きいですね。とうしょの目的は果たせないですよね。しかも他人の（自治体の）土地を勝手に売ったのでしょうか？
損害賠償請求ができると考えられます。
契約は無かったとして土地を買い戻させたいのであれば、契約の無効と損害賠償請求ですね。
土地は不動産屋が販売したので、知らなかったでは通りません。当然登記簿と地図（専用のものがあるのですが、）で近隣の土地を含めて確認します。
確認漏れであれば粗末ですし、知っててやったなら詐欺の可能性もあります。
対応によっては不動産業者としての免許停止処分になる可能性があります。
よく移転登記ができたなと、司法書士も気づかなかったのかと不思議な点もありますが。
詳細の判断は弁護士に相談したほうがいいですよ。
場合によってはマスコミが喜びそうな内容なので、マスコミの知り合いが詳細聞きたいって言ってので、、、などをチラつかせせるのも有りかと。
質問者がどうしたいかです。
詳細はわからないので、推測の範囲となりますが、、、
そこにどうしても家を建てたのなら、
土地の利用面積が少なくなるので、評価が下がりますし、制限が大きいですね。とうしょの目的は果たせないですよね。しかも他人の（自治体の）土地を勝手に売ったのでしょうか？
損害賠償請求ができると考えられます。
契約は無かったとして土地を買い戻させたいのであれば、契約の無効と損害賠償請求ですね。
土地は不動産屋が販売したので、知らなかったでは通りません。当然登記簿と地図（専用のものがあるのですが、）で近隣の土地を含めて確認します。
確認漏れであれば粗末ですし、知っててやったなら詐欺の可能性もあります。
対応によっては不動産業者としての免許停止処分になる可能性があります。
よく移転登記ができたなと、司法書士も気づかなかったのかと不思議な点もありますが。
詳細の判断は弁護士に相談したほうがいいですよ。
場合によってはマスコミが喜びそうな内容なので、マスコミの知り合いが詳細聞きたいって言ってので、、、などをチラつかせせるのも有りかと。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/8/25 23:10:45
不安な中、藁にもすがる思いで知恵袋に初投稿した私にすぐに回答していただけて気持ちが落ち着きましたのでベストアンサーに選ばせていただきました。
他の皆様もご回答ありがとうございました。
お陰様で自信を持って大手相手に挑もうと思います。
回答
A
回答日時：
2025/8/25 09:50:00
すぐに得意な弁護士ですね。
「契約不適合」を知った時から1年以内に通知し5年以内に請求、もしくは、権利行使できる時から10年以内に請求しなければならないって決まっているからです。
メールで返事が来たのって、相手は証拠を残すために電話や会ってではなく日付の入るメールで返事をしてきたのだと思います。
そう言う風なことは言われましたが、こちらはあのときこういう回答をしてなっとくしてもらったその後はちゃんとした通知きてませんし。
あのメールの履歴的にも知ってから１年はすでに経っていますよね？ とかやられたらやばいです。
お金かかるでしょうが、弁護士相談して間に入ってもらうのがいいと思いました。
「契約不適合」を知った時から1年以内に通知し5年以内に請求、もしくは、権利行使できる時から10年以内に請求しなければならないって決まっているからです。
メールで返事が来たのって、相手は証拠を残すために電話や会ってではなく日付の入るメールで返事をしてきたのだと思います。
そう言う風なことは言われましたが、こちらはあのときこういう回答をしてなっとくしてもらったその後はちゃんとした通知きてませんし。
あのメールの履歴的にも知ってから１年はすでに経っていますよね？ とかやられたらやばいです。
お金かかるでしょうが、弁護士相談して間に入ってもらうのがいいと思いました。
A
回答日時：
2025/8/25 07:14:48
信じられません。
40センチの川？
おかしいですね。
役所がアホだと思います。
ご近所さんはどうしてますか？
よくやるのが建築確認は役所の言うとおりに確認を取って、後から自己責任で改良工事をします。
まあ、やったもん勝ちって事です。
役人って責任問題になるから、絶対に許可は出さない。
しかし、市民が勝手にやった事に関しては役人の責任では無いので黙ってる。
次のアイデアですが、市会議員にでも相談して下さい。
役人の対応が面白いほど変わりました（笑）
軽くあしらわれていた案件なのに、市会議員を通したら役人の方から頭を下げてお願いに来ましたね。
40センチの川？
おかしいですね。
役所がアホだと思います。
ご近所さんはどうしてますか？
よくやるのが建築確認は役所の言うとおりに確認を取って、後から自己責任で改良工事をします。
まあ、やったもん勝ちって事です。
役人って責任問題になるから、絶対に許可は出さない。
しかし、市民が勝手にやった事に関しては役人の責任では無いので黙ってる。
次のアイデアですが、市会議員にでも相談して下さい。
役人の対応が面白いほど変わりました（笑）
軽くあしらわれていた案件なのに、市会議員を通したら役人の方から頭を下げてお願いに来ましたね。
A
回答日時：
2025/8/25 04:39:44
https://saikenchikufuka-kaitori.com/column/%E6%B0%B4%E8%B7%AF%E3%81%AB%E6%8E%A5%E3%81%99%E3%82%8B%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E3%82%92%E8%B3%BC%E5%85%A5%E3%81%99%E3%82%8B%E5%89%8D%E3%81%AB%EF%BC%81%E6%8A%BC%E3%81%95%E3%81%88%E3%81%A6%E3%81%8A%E3%81%8D/
が当方の考えに近いので参考に。
用水路を跨がないと、他に道路に出られないなら接道無しです。
本来買うべきじゃ無い土地。
安かったですか？
その上で、４メーターまでは市の許可が取れれば占有可能ですが、許可が下りないこともあります。
売り主は不法占拠している用水路を知らずに買ったって事です。
用水路使用許可証を提示して、その引き継ぎも重説の謳う必要があります。
一昨年そのような以前の住まいを売却時に当方の不動産会社はそこを結構神経質に対応しましたし、不動産鑑定士も入れてくれと言ってきました。
重大な契約上の齟齬なので契約を白紙にできそうです。
法テラスなどに相談されて、弁護士から契約解除と費用弁済を通告させるべきでしょう。
ＨＭもかなりレベルが低い、本来は用水路の占拠許可を確認するのが基本。
それと不動産鑑定士を入れていないのですか。
入れて置けば購入前にトラブルが判明したかも。
が当方の考えに近いので参考に。
用水路を跨がないと、他に道路に出られないなら接道無しです。
本来買うべきじゃ無い土地。
安かったですか？
その上で、４メーターまでは市の許可が取れれば占有可能ですが、許可が下りないこともあります。
売り主は不法占拠している用水路を知らずに買ったって事です。
用水路使用許可証を提示して、その引き継ぎも重説の謳う必要があります。
一昨年そのような以前の住まいを売却時に当方の不動産会社はそこを結構神経質に対応しましたし、不動産鑑定士も入れてくれと言ってきました。
重大な契約上の齟齬なので契約を白紙にできそうです。
法テラスなどに相談されて、弁護士から契約解除と費用弁済を通告させるべきでしょう。
ＨＭもかなりレベルが低い、本来は用水路の占拠許可を確認するのが基本。
それと不動産鑑定士を入れていないのですか。
入れて置けば購入前にトラブルが判明したかも。
A
回答日時：
2025/8/24 18:45:02
お気の毒さまですね。
登記簿謄本からは、読み取れなかったのでしょうか？
登記簿に記載されていることは、悪意の推定が働く（要は登記されていることは知っている、という原則です。ですので、登記は手数料を払えば、不法滞在の外国人でも指名手配の殺人犯でも取れます）、ので、登記上、河川で有ったとしたら、質問者様の救済手段が無いかもしれません（要は登記されていたことを知らなかった、では通らないです）。
損害賠償はともかく、謝罪で良ければ、都道府県、国土交通省の地方整備局、消費者庁、公正取引委員会、などに話を持っていってはいかがでしょうか？
登記簿謄本からは、読み取れなかったのでしょうか？
登記簿に記載されていることは、悪意の推定が働く（要は登記されていることは知っている、という原則です。ですので、登記は手数料を払えば、不法滞在の外国人でも指名手配の殺人犯でも取れます）、ので、登記上、河川で有ったとしたら、質問者様の救済手段が無いかもしれません（要は登記されていたことを知らなかった、では通らないです）。
損害賠償はともかく、謝罪で良ければ、都道府県、国土交通省の地方整備局、消費者庁、公正取引委員会、などに話を持っていってはいかがでしょうか？
A
回答日時：
2025/8/24 02:41:48
貴方にとってメリットが無いといけませんので
大手不動産なら共産党系の弁護士事務所が良いでしょう。
訴えて顔出し記者会見がベストです。
4m出入り口の橋がけが100万も仕方ない話
工事が完了し検査が終わったら
裏にゴムのついたグレーチングの蓋をずらっと並べましょう。
大手不動産なら共産党系の弁護士事務所が良いでしょう。
訴えて顔出し記者会見がベストです。
4m出入り口の橋がけが100万も仕方ない話
工事が完了し検査が終わったら
裏にゴムのついたグレーチングの蓋をずらっと並べましょう。
A
回答日時：
2025/8/23 19:58:41
重説違反です。
謝罪の要求はむりです。
出来るのは、宅建協会が言う様に
河川だということを書いてないのは違反のため、
契約自体が白紙及びそれに伴う費用と
損害賠償請求です。
相手が大手のため、裁判をすればたっぷり
とれます。
大手不動産屋が重説違反で訴えてられるだけで
ニュースになります。話題性抜群。
一躍、YouTubeで稼げます。
また、大手不動産屋が上場している場合は
株式総会で話題になります。
この時点で、既に末端の問題でなくなっております。
ただし、そこまでした場合はその土地は諦めましょう。まぁ〜相手の対応次第では、数千円万資産が増えるのでは。笑
謝罪の要求はむりです。
出来るのは、宅建協会が言う様に
河川だということを書いてないのは違反のため、
契約自体が白紙及びそれに伴う費用と
損害賠償請求です。
相手が大手のため、裁判をすればたっぷり
とれます。
大手不動産屋が重説違反で訴えてられるだけで
ニュースになります。話題性抜群。
一躍、YouTubeで稼げます。
また、大手不動産屋が上場している場合は
株式総会で話題になります。
この時点で、既に末端の問題でなくなっております。
ただし、そこまでした場合はその土地は諦めましょう。まぁ〜相手の対応次第では、数千円万資産が増えるのでは。笑
A
回答日時：
2025/8/23 15:28:56
マァ他の回答から概ねの方向性は出たと思います・・・
ただ、問題は契約不適合でも契約自体が取り消し出来る案件ではないという事＝損害賠償請求程度です。
重説も記載不足であり、勿論説明不足でした。
但し、これは軽い処分程度だと思います。（過料、一時的停止）
不動産トラブルに強い弁護士に依頼し、これでは考案していた建築が出来ないと売主、行政を提訴すべきです。
そもそも、そんな河川？適当にコンクリでカバーすれば良い程度ですよ。
大手の業者が売主なら簡単に片付けます。（役所強行説得）
ただ、問題は契約不適合でも契約自体が取り消し出来る案件ではないという事＝損害賠償請求程度です。
重説も記載不足であり、勿論説明不足でした。
但し、これは軽い処分程度だと思います。（過料、一時的停止）
不動産トラブルに強い弁護士に依頼し、これでは考案していた建築が出来ないと売主、行政を提訴すべきです。
そもそも、そんな河川？適当にコンクリでカバーすれば良い程度ですよ。
大手の業者が売主なら簡単に片付けます。（役所強行説得）
A
回答日時：
2025/8/22 06:37:34
色々と参考になります。
30～40ｃｍで「河川」。水路なら分かりますが、これで「河川」と言える根拠を行政に聞きたいです。
営業マン：知らない、宅建士：知らない。この時点で無資格者の営業マンと、数のために必要な営業力の無い宅建士がいたのだと思います。
河川であれば、地番が登記されていると思います。そもそも何か建築物等の工作物があったから、敷地に入る構造物があったのだと思います。
すると、土地が更地としても、以前に建物があった可能性があります。
滅失登記を調べ、それが基準法施行後の建物だったなら、台帳で建築確認を受けていたかどうか、分かるはずです。そのときの許可内容を知るべきです。
滅失されていても、配置図等がみつかれば、道路から敷地までの入り方が書かれていると思います。敷地と道路部分の間に「河川」と書かれているのか、水路と記載されているのか。
河川なら、河川の名称等を知るべきです。
河川なら常識の範囲でも橋が必要と理解できると思います。
住宅なら4ｍが許可される間口が多いです。
30～40「ｃｍ」の河川に必要な4ｍの橋が、100万円の工事費用を必要とするとは思えません。
恐ろしく深い場合を除き、間口4ｍで奥行き40ｃｍの橋なら、相当に低い価格で可能なはずです。複数の土木関係者に見積もり依頼することです。既製品を設置するだけでクリアできる場合も考えられるので。
売主がハトマークの業者のようなので、知事に相談することです。宅建業係等です。大臣免許なら国交省です。
重説の調査義務違反、説明内容が不足している事実、が相談内容かと思います。
30～40ｃｍで「河川」。水路なら分かりますが、これで「河川」と言える根拠を行政に聞きたいです。
営業マン：知らない、宅建士：知らない。この時点で無資格者の営業マンと、数のために必要な営業力の無い宅建士がいたのだと思います。
河川であれば、地番が登記されていると思います。そもそも何か建築物等の工作物があったから、敷地に入る構造物があったのだと思います。
すると、土地が更地としても、以前に建物があった可能性があります。
滅失登記を調べ、それが基準法施行後の建物だったなら、台帳で建築確認を受けていたかどうか、分かるはずです。そのときの許可内容を知るべきです。
滅失されていても、配置図等がみつかれば、道路から敷地までの入り方が書かれていると思います。敷地と道路部分の間に「河川」と書かれているのか、水路と記載されているのか。
河川なら、河川の名称等を知るべきです。
河川なら常識の範囲でも橋が必要と理解できると思います。
住宅なら4ｍが許可される間口が多いです。
30～40「ｃｍ」の河川に必要な4ｍの橋が、100万円の工事費用を必要とするとは思えません。
恐ろしく深い場合を除き、間口4ｍで奥行き40ｃｍの橋なら、相当に低い価格で可能なはずです。複数の土木関係者に見積もり依頼することです。既製品を設置するだけでクリアできる場合も考えられるので。
売主がハトマークの業者のようなので、知事に相談することです。宅建業係等です。大臣免許なら国交省です。
重説の調査義務違反、説明内容が不足している事実、が相談内容かと思います。
A
回答日時：
2025/8/20 17:50:50
A
回答日時：
2025/8/20 14:48:05
まずは新築計画おめでとうございます。
いろいろ思うところはあるかと思いますが、
売主が不動産業者である以上、不動産屋の責任になると思います。
慰めというか、
不動産会社側が知らなくて問題が起きた
何ていうことは、よくあったらだめですが、よくある事です。
今回に関しては、とりあえず100万以上かかるとはいえ頓挫しなかっただけ比較的良かった方かと思います。
ですが、圧倒的に不動産会社が悪いので、他のかたの回答にもある通り弁護士に相談行くのが早いかと思います。
仲介であれば言い逃れもできなくは無いでしょうが、売主である以上知らなかったでは済まないので弁護士です。
いろいろ思うところはあるかと思いますが、
売主が不動産業者である以上、不動産屋の責任になると思います。
慰めというか、
不動産会社側が知らなくて問題が起きた
何ていうことは、よくあったらだめですが、よくある事です。
今回に関しては、とりあえず100万以上かかるとはいえ頓挫しなかっただけ比較的良かった方かと思います。
ですが、圧倒的に不動産会社が悪いので、他のかたの回答にもある通り弁護士に相談行くのが早いかと思います。
仲介であれば言い逃れもできなくは無いでしょうが、売主である以上知らなかったでは済まないので弁護士です。
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