教えて！住まいの先生
Q 土地の個人売買の手続きなどに関して質問させてください 実家の裏の空き家の所有者から空き家をもらってくれと頼まれたています。
空き家は壁や軒が崩れ落ちて中は残留物(ゴミ屋敷)空き地には木が生い茂り残留物あり
売主曰く不動産屋での買取りはマイナス100万円ほどだと言われたらしいです
うちの親はもう歳なのでこの空き家をお金を出してまでいらないと言ってます
裏の空き家の解体費用、登記費用、残留物処分費用を支払った対価に更地になった土地をあげるということです
私も費用は抑えたいので不動産屋ははさまず司法書士に売買契約書作成してもらい売主と売買契約をかわすつもりです
知り合いの不動産屋からアドバイスとして売主に直接支払うのはやめろと言われたました。
買主が直接→解体業者、司法書士
に支払いその後更地になってから登記変更と思いましたが税務署からは贈与になるので贈与税が発生すると言われました
買主は売主に支払い
売主が解体業者、司法書士に支払わないと買主が購入した事にはならないと言われました。
贈与税だと支払う税金が高いのでさけたいと考えてます
買主が売主に支払った場合にお金だけ持ち逃げされるのが怖いのでどうしたら良いのか迷っております。
解体費用、登記費用、不動産所得税、贈与税(購入費用が安いため一部贈与税はどっちみちかかるみたいです)更地にした場合の固定資産税でも相場よりは少し安いです
測量はいずれか売却する時にと思い今はしないです
購入した場合と譲渡された場合によって売却時の税金の率も変わってくるのでしょうか？
その場合もどちらにしておいた方がよいでしょうか？
一番良さそうな購入方法があれば教えていただければと思います
私は〇〇万円で購入する内容の売買契約書に支払いは飼い主が直接、解体業者・司法書士に支払うと言う内容を記載してもらう売買契約書を予定してました
ですが税務署の話では贈与になるので他に良いやり方はないかとこちらで質問した次第です
実家はいずれか私が相続すると思いませが家は古く土地もかなり狭いため実家も解体費用、測量費用、登記費用などでマイナス財産になります
いずれか、裏の家と合わせて売却すればマイナスにはならないだろうと不動産屋にも言われたので購入を検討しております
不動産関係の知識がある方や同じ様な個人売買をされた方、何か良い方法があれば教えてください
よろしくお願い致します
売主曰く不動産屋での買取りはマイナス100万円ほどだと言われたらしいです
うちの親はもう歳なのでこの空き家をお金を出してまでいらないと言ってます
裏の空き家の解体費用、登記費用、残留物処分費用を支払った対価に更地になった土地をあげるということです
私も費用は抑えたいので不動産屋ははさまず司法書士に売買契約書作成してもらい売主と売買契約をかわすつもりです
知り合いの不動産屋からアドバイスとして売主に直接支払うのはやめろと言われたました。
買主が直接→解体業者、司法書士
に支払いその後更地になってから登記変更と思いましたが税務署からは贈与になるので贈与税が発生すると言われました
買主は売主に支払い
売主が解体業者、司法書士に支払わないと買主が購入した事にはならないと言われました。
贈与税だと支払う税金が高いのでさけたいと考えてます
買主が売主に支払った場合にお金だけ持ち逃げされるのが怖いのでどうしたら良いのか迷っております。
解体費用、登記費用、不動産所得税、贈与税(購入費用が安いため一部贈与税はどっちみちかかるみたいです)更地にした場合の固定資産税でも相場よりは少し安いです
測量はいずれか売却する時にと思い今はしないです
購入した場合と譲渡された場合によって売却時の税金の率も変わってくるのでしょうか？
その場合もどちらにしておいた方がよいでしょうか？
一番良さそうな購入方法があれば教えていただければと思います
私は〇〇万円で購入する内容の売買契約書に支払いは飼い主が直接、解体業者・司法書士に支払うと言う内容を記載してもらう売買契約書を予定してました
ですが税務署の話では贈与になるので他に良いやり方はないかとこちらで質問した次第です
実家はいずれか私が相続すると思いませが家は古く土地もかなり狭いため実家も解体費用、測量費用、登記費用などでマイナス財産になります
いずれか、裏の家と合わせて売却すればマイナスにはならないだろうと不動産屋にも言われたので購入を検討しております
不動産関係の知識がある方や同じ様な個人売買をされた方、何か良い方法があれば教えてください
よろしくお願い致します
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/8/29 05:39:09
「空き家の解体費用、登記費用、残留物処分費用」の合計額と譲渡対価の額が概ね同額になるって事だよね。
売買契約書に「空き家の解体費用、登記費用、残留物処分費用」は売主負担とすると記載してあっても、売主が義務の履行をきちんとしてくれるか心配なんで、これを担保するために解体業者や司法書士に譲渡代金の支払いとして直接支払うって事でしょ。
義務の履行を担保すると言うのは合理的な理由になるし、こういった条件を売買契約書に特約事項として記載しておけば、売買契約を贈与契約だと主張するのはいくら税務署でも難しいと思うよ。
プラス、利害関係のない第三者同士で締結した売買契約であれば、そこで締結した売買金額が時価と言えるので、贈与税の課税もされないはず。（この辺りは税理士によっても多少見解が異なるかもしれない。）
取り敢えず、税の専門家である税理士に相談してみるのも一つの手段だと思うよ。
売買契約書に「空き家の解体費用、登記費用、残留物処分費用」は売主負担とすると記載してあっても、売主が義務の履行をきちんとしてくれるか心配なんで、これを担保するために解体業者や司法書士に譲渡代金の支払いとして直接支払うって事でしょ。
義務の履行を担保すると言うのは合理的な理由になるし、こういった条件を売買契約書に特約事項として記載しておけば、売買契約を贈与契約だと主張するのはいくら税務署でも難しいと思うよ。
プラス、利害関係のない第三者同士で締結した売買契約であれば、そこで締結した売買金額が時価と言えるので、贈与税の課税もされないはず。（この辺りは税理士によっても多少見解が異なるかもしれない。）
取り敢えず、税の専門家である税理士に相談してみるのも一つの手段だと思うよ。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/8/29 05:39:09
皆様から色々な回答していただきまして本当にありがとうございました
何度かの質問にも丁寧に答えていただいたfin様をベストアンサーとさせていただきたいと思います
fin様の言われる様に税理士にも相談してみます
ありがとうございました
回答
A
回答日時：
2025/8/28 05:25:52
土地、建物の価値は、それが次に販売、有効利用出来る迄にいくら掛かるか？という事と税務上の価値（評価証明価格）、流通相場です。
本件においてプロがマイナス100万・・・という結論を出した事にはそれだけの理由があります。
多分、解体、処分費、整地等でそれなりの見積もりを出したのです。
ただ、アナタの場合は少し事情が違います。裏の土地であり地続きになるという事です＝価値は上がる。単品ではない。
昔から隣の土地は買えという言葉があるのはこの理由です。
まず、アナタが確認すべき事は、解体費、整地、登記費用等（測量含む）の見積もりを出す事です。これはドシロートのアナタが金ケチってすべきではありません。信頼出来る業者に依頼し見積もりする事。
NETなぞで安いトコ探すのがドシロートのやる毎度の間違いです。
アナタが今まで生きてきた上での人間関係が鍵です。
データ、CMで信用する事ではありません。
見積もりが出て大まかな費用が判明したら、売買契約です。
これは色々手法がありますが、端的に言うと「停止条件付き売買契約」です。
全て履行された後の引き渡しという契約にします。
契約金（売買代金）はその費用の総額にします）注）所有権移転登記費用は除外。
それは現在の名義人が責任を持って引き渡すという意味です。
契約金なぞ\1で良いのです。最終残金は相応の期限（概ね測量が完了する時から２週間以内）で施工者らには決済時での支払い条件を呑んでくれる業者を選定すればいい。
本件においてプロがマイナス100万・・・という結論を出した事にはそれだけの理由があります。
多分、解体、処分費、整地等でそれなりの見積もりを出したのです。
ただ、アナタの場合は少し事情が違います。裏の土地であり地続きになるという事です＝価値は上がる。単品ではない。
昔から隣の土地は買えという言葉があるのはこの理由です。
まず、アナタが確認すべき事は、解体費、整地、登記費用等（測量含む）の見積もりを出す事です。これはドシロートのアナタが金ケチってすべきではありません。信頼出来る業者に依頼し見積もりする事。
NETなぞで安いトコ探すのがドシロートのやる毎度の間違いです。
アナタが今まで生きてきた上での人間関係が鍵です。
データ、CMで信用する事ではありません。
見積もりが出て大まかな費用が判明したら、売買契約です。
これは色々手法がありますが、端的に言うと「停止条件付き売買契約」です。
全て履行された後の引き渡しという契約にします。
契約金（売買代金）はその費用の総額にします）注）所有権移転登記費用は除外。
それは現在の名義人が責任を持って引き渡すという意味です。
契約金なぞ\1で良いのです。最終残金は相応の期限（概ね測量が完了する時から２週間以内）で施工者らには決済時での支払い条件を呑んでくれる業者を選定すればいい。
A
回答日時：
2025/8/21 17:31:55
普通に同時決済すればいいんではないですかね
売買契約→決済
売主・司法書士・買主・解体業者の責任者
これらが一堂に会して
買主が代金を売主に払う(テーブルに載せる)→司法書士が立ち合いで確認する→確認が出来たら、所有権移転登記の書類一式をその場で
司法書士確認の元作成する→売主はそのお金を動かさずに、そのまま
解体業者にその場で業務発注支払いする
解体業者は売主に領収証を発行する
後々売主とあなたに迷惑掛からないように、解体業者等は
あなた発注で引っ張ってきた方がイイ
売買契約→決済
売主・司法書士・買主・解体業者の責任者
これらが一堂に会して
買主が代金を売主に払う(テーブルに載せる)→司法書士が立ち合いで確認する→確認が出来たら、所有権移転登記の書類一式をその場で
司法書士確認の元作成する→売主はそのお金を動かさずに、そのまま
解体業者にその場で業務発注支払いする
解体業者は売主に領収証を発行する
後々売主とあなたに迷惑掛からないように、解体業者等は
あなた発注で引っ張ってきた方がイイ
A
回答日時：
2025/8/21 17:17:23
A
回答日時：
2025/8/21 17:06:59
知り合いの不動産屋に騙されているのでは。
全くの無知。
全くの無知。
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