教えて！住まいの先生
Q 土地の親族間売買に関しての質問です。 現在、土地の親族間売買の取りまとめをお願いする先がわからず、困っています。
(経緯: 祖父母が亡くなりその家と土地(旧法借地権)を父とその兄弟が相続しました。
その家/土地は第三者に売却予定でしたが、亡くなった祖父母の孫にあたる私が親族間売買で購入し、新たに戸建てを建て直すことになりました。)
注文住宅に関してはハウスメーカーにあたる予定ですが、土地の親族間売買に関しては調べる限り難解かつ、旧法借地権の土地ということもあり専門家の指導のもと行いたいと思っています。
司法書士、税理士などどのような方に問い合わせるのをおすすめされますか？
不動産仲介のプロにお願いする場合ですと、高額な仲介手数料が買主売主あわせて、2倍かかるということもあり、慎重になっています。
インターネットで調べると30万円以下で親族間売買の取りまとめをしますというサイトがありお得に見えますが、落とし穴がないか気になっています。
どうぞ、よろしくお願いいたします。
その家/土地は第三者に売却予定でしたが、亡くなった祖父母の孫にあたる私が親族間売買で購入し、新たに戸建てを建て直すことになりました。)
注文住宅に関してはハウスメーカーにあたる予定ですが、土地の親族間売買に関しては調べる限り難解かつ、旧法借地権の土地ということもあり専門家の指導のもと行いたいと思っています。
司法書士、税理士などどのような方に問い合わせるのをおすすめされますか？
不動産仲介のプロにお願いする場合ですと、高額な仲介手数料が買主売主あわせて、2倍かかるということもあり、慎重になっています。
インターネットで調べると30万円以下で親族間売買の取りまとめをしますというサイトがありお得に見えますが、落とし穴がないか気になっています。
どうぞ、よろしくお願いいたします。
質問日時：
2025/8/22 20:26:49
解決済み
解決日時：
2025/8/30 09:00:38
回答数： 12 ｜ 閲覧数： 413 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/8/30 09:00:38
都内で不動産勤務のおやじです。。。当方も二年前に相続を二回経験して、資産処理をおこなっており、親戚が絡むと結構面倒ですよね。
さて、おっしゃる通り、不動産会社へ依頼しますと、売り側、買い側ともに、（売買金額の3％+6万）×110％（消費税込み）の手数料が発生致します。また、詳細は不明ですが、借地権とのことですので、一般的に底地権者へ、名義変更料と再建承諾料がかかります。（底地権者により変わります）建物はハウスメーカーへ依頼予定とのことですので、メーカーへ安価な対応して頂ける仲介会社を紹介して頂くのも手かと。どこのメーカーは不明ですが、仲介部門があるメーカーもありますので、一度相談してみてはいかがでしょうか？売買金額が不明ですが、借地対応は別途料金とかありそうなので、当方が言うのも変ですが、不動産会社は結構とっぽい方が多く、今後の対応等含めできるだけ、多くの情報を収集されることをお勧めします。ご不安であれば大手仲介会社へ依頼しては如何でしょう（仲介手数料は保険料と思って、割りきりも大切ですよ。当方の住宅も仲介会社経由で購入しております）良い居住空間でお住まいになられることを祈っており、参考にして頂ければ幸甚です。
さて、おっしゃる通り、不動産会社へ依頼しますと、売り側、買い側ともに、（売買金額の3％+6万）×110％（消費税込み）の手数料が発生致します。また、詳細は不明ですが、借地権とのことですので、一般的に底地権者へ、名義変更料と再建承諾料がかかります。（底地権者により変わります）建物はハウスメーカーへ依頼予定とのことですので、メーカーへ安価な対応して頂ける仲介会社を紹介して頂くのも手かと。どこのメーカーは不明ですが、仲介部門があるメーカーもありますので、一度相談してみてはいかがでしょうか？売買金額が不明ですが、借地対応は別途料金とかありそうなので、当方が言うのも変ですが、不動産会社は結構とっぽい方が多く、今後の対応等含めできるだけ、多くの情報を収集されることをお勧めします。ご不安であれば大手仲介会社へ依頼しては如何でしょう（仲介手数料は保険料と思って、割りきりも大切ですよ。当方の住宅も仲介会社経由で購入しております）良い居住空間でお住まいになられることを祈っており、参考にして頂ければ幸甚です。
回答
A
回答日時：
2025/8/29 16:52:50
不動産の媒介手数料は法律で決まっています。片道３％ですので、売買なら倍の６％です。
法定手数料なのでそれが高いという事はありませんが、不満なら諦めましょう。それしか選択肢はありません。無資格の素人は媒介できません。
法定手数料なのでそれが高いという事はありませんが、不満なら諦めましょう。それしか選択肢はありません。無資格の素人は媒介できません。
A
回答日時：
2025/8/29 07:11:37
マァ大まかに他の回答で理解出来た？と思いますので付記します・・・・
シロートさんら（親族同士含め）の不動産取引においては必ず業者を入れるべきです。
それは必ず揉める原因が出るからです。原因は親族同士だから「多分、何かあっても同意してくれるだろう・・」の想定です。
我々プロは、売主、買主それぞれの義務、権利を説明し当然に負うべき負担を説明し理解して進めます。
例）借地の名義変更料（売買価格の○％がある場合）や保証金の差し入れの移動について等。
売主はそれ買主負担が当然と思っています（正解）
保証金は帰ってくると考える方もいます。（不正解）
変更後の借地期間の問題。
土地調査（地質）整地したら古都保存法に接触する文化財が出たり、化学ブツがあったりもします。地質改良しないと建築不能な場合もあります。
その時の危険負担は？
ハザードMAPの説明もあります。
近隣との越境もあります。公簿と実測の違いもあります。
これらが完璧に記載されている契約書、重説がないと金融機関はお金を融資しません。（これが大問題になります）
手数料（報酬）を頂く以上、プロは相当な仕事をするのです。
法的知識も暇なしに勉強するのです。
安く済む事じゃないのです。
それと税務署は親族同士の不動産取引には必ず目付けます。
価格は適正か？本当に金銭移動しているか？訳ある取引ではないか？
これらの問題はプロと相談し確定すべき事案です。
簡単に考えないで下さい。。。。
シロートさんら（親族同士含め）の不動産取引においては必ず業者を入れるべきです。
それは必ず揉める原因が出るからです。原因は親族同士だから「多分、何かあっても同意してくれるだろう・・」の想定です。
我々プロは、売主、買主それぞれの義務、権利を説明し当然に負うべき負担を説明し理解して進めます。
例）借地の名義変更料（売買価格の○％がある場合）や保証金の差し入れの移動について等。
売主はそれ買主負担が当然と思っています（正解）
保証金は帰ってくると考える方もいます。（不正解）
変更後の借地期間の問題。
土地調査（地質）整地したら古都保存法に接触する文化財が出たり、化学ブツがあったりもします。地質改良しないと建築不能な場合もあります。
その時の危険負担は？
ハザードMAPの説明もあります。
近隣との越境もあります。公簿と実測の違いもあります。
これらが完璧に記載されている契約書、重説がないと金融機関はお金を融資しません。（これが大問題になります）
手数料（報酬）を頂く以上、プロは相当な仕事をするのです。
法的知識も暇なしに勉強するのです。
安く済む事じゃないのです。
それと税務署は親族同士の不動産取引には必ず目付けます。
価格は適正か？本当に金銭移動しているか？訳ある取引ではないか？
これらの問題はプロと相談し確定すべき事案です。
簡単に考えないで下さい。。。。
A
回答日時：
2025/8/28 19:43:14
借地権と言っても地上権と賃借権があり、後者なら土地所有者の承諾が必要になります。いわゆる交渉ごとですし、いきなり争うようなことではないのですから、まずは専門家の力を借りる云々ではなく、現借地権者と貴方とで土地所有者に接触し、承諾を得るべきだと思います。そこがクリアになれば、あとは親族間で価格等の売買条件を決め、契約書を整備し権利を移転する登記をすれば済む筈です。親族間で争いが無いのか、価格はどのように決めようとしておられるのかが何も書かれていませんが、争いが無く、固定資産評価額との乖離が無い価格での売買とするならば、司法書士に登記手続きを委託すれば済むのではないかと思いますし、何なら自力でもできる手続きではないかと思います。少なくとも弁護士や不動産鑑定士の出る幕ではないでしょうし、税理士も同様です。不動産会社に相談すればスムースでしょうが仲介手数料等を払うことに抵抗があるのなら自力でやるしかありません。逆に言えば、それが難しいなら手数料は発生して当然のコストです。
A
回答日時：
2025/8/27 21:50:19
A
回答日時：
2025/8/27 12:55:44
親族間でも安全に取引したいなら不動産会社一択です。
弁護士も司法書士も「不動産」（取引）に関しては素人ですからね。
しかも不動産会社のようにその取引についての仲介責任も負ってませんので､あとあともめても知らん顔が普通です。
弁護士も司法書士も「不動産」（取引）に関しては素人ですからね。
しかも不動産会社のようにその取引についての仲介責任も負ってませんので､あとあともめても知らん顔が普通です。
A
回答日時：
2025/8/25 23:07:34
まあ、借地非訟事件で行けば、問題ないでしょうね。
まあ、司法書士は借地非訟事件の代行（受任）はできないので弁護士でしょうね。
借地権は譲渡できる権利です。地主の許可が必要ですが、地主が許可しなければ、裁判所に借地非訟事件を起こして、代諾料を定めてもらって、そのお金を払えば借地権は移転します。受領拒否でしたら供託で問題ないですね。
それで借地権は移転しますね。
地主側も買取権の行使ができるので、そのあたりの交渉（裁判所が委員会を開いてくれますが）、には本人、もしくは弁護士しかできません。
まあ、真面目に民法とか借地借家法、非訟事件法などを勉強していればなんとかなる話ですね。
裁判所の事件にするには弁護士に依頼することになるのでしょうけど。
（地主の承諾料が安ければよいのでしょうけど、後から詐欺無効、強迫無効、とか持ち出されると困りますね）。
裁判所の非訟事件になれば司法書士ではできませんね。
評価は税理士も可能でしょうけど、実務はできないです。
まあ、司法書士は借地非訟事件の代行（受任）はできないので弁護士でしょうね。
借地権は譲渡できる権利です。地主の許可が必要ですが、地主が許可しなければ、裁判所に借地非訟事件を起こして、代諾料を定めてもらって、そのお金を払えば借地権は移転します。受領拒否でしたら供託で問題ないですね。
それで借地権は移転しますね。
地主側も買取権の行使ができるので、そのあたりの交渉（裁判所が委員会を開いてくれますが）、には本人、もしくは弁護士しかできません。
まあ、真面目に民法とか借地借家法、非訟事件法などを勉強していればなんとかなる話ですね。
裁判所の事件にするには弁護士に依頼することになるのでしょうけど。
（地主の承諾料が安ければよいのでしょうけど、後から詐欺無効、強迫無効、とか持ち出されると困りますね）。
裁判所の非訟事件になれば司法書士ではできませんね。
評価は税理士も可能でしょうけど、実務はできないです。
A
回答日時：
2025/8/24 15:34:13
不動産の売買に税理士が関係することはないと思います。複数人で買うときに出資金と持分割合を決めるとか、買った後に不動産取得税の相談をするとか・・・くらいしか出番はないでしょう。
司法書士も、登記（名義変更）が専門ですから、親族間であろうがなかろうが、売買契約が終わった後に出番があります。かなりシンプルな場合に売買契約書を作成することはありますが、不動産の専門家ではないので、基本的に不動産のことはわかりません。
そもそも旧法借地権、ということですから地主さんから承諾をもらって譲渡承諾料を支払う必要があると思います。相続人が相続するところまでは承諾料は不要ですが、売買となると親族だろうが他人だろうが同じですから。
土地の瑕疵や埋設物、ライフライン（水道管やガス管など）や境界確定などがわかるのは不動産業者だけです。仲介手数料がかかるのはその分調査をしてもらったり専門知識で相談に応じたりするのですから、当たり前です。万一業者にミスがあれば訴えることもできます。そのための安心料として仲介手数料が法定されています。
・・・とはいえ、基本的にリスクは買主さんが背負うので、買主さんがよければなんでもいいと思います。税理士と司法書士は役に立ちませんが。
司法書士も、登記（名義変更）が専門ですから、親族間であろうがなかろうが、売買契約が終わった後に出番があります。かなりシンプルな場合に売買契約書を作成することはありますが、不動産の専門家ではないので、基本的に不動産のことはわかりません。
そもそも旧法借地権、ということですから地主さんから承諾をもらって譲渡承諾料を支払う必要があると思います。相続人が相続するところまでは承諾料は不要ですが、売買となると親族だろうが他人だろうが同じですから。
土地の瑕疵や埋設物、ライフライン（水道管やガス管など）や境界確定などがわかるのは不動産業者だけです。仲介手数料がかかるのはその分調査をしてもらったり専門知識で相談に応じたりするのですから、当たり前です。万一業者にミスがあれば訴えることもできます。そのための安心料として仲介手数料が法定されています。
・・・とはいえ、基本的にリスクは買主さんが背負うので、買主さんがよければなんでもいいと思います。税理士と司法書士は役に立ちませんが。
A
回答日時：
2025/8/24 10:13:08
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
借地権なら土地所有者の譲渡承諾手続きも必要となるので、不動産会社に依頼してそのネットワークの税理士にも相談するのが良いと思います。
当然費用はかかりますがご自身で手続きできないなら仕方ないです。
もし土地売買・建物新築でローン使うなら不動産会社が入らないとローン組めません。
借地権なら土地所有者の譲渡承諾手続きも必要となるので、不動産会社に依頼してそのネットワークの税理士にも相談するのが良いと思います。
当然費用はかかりますがご自身で手続きできないなら仕方ないです。
もし土地売買・建物新築でローン使うなら不動産会社が入らないとローン組めません。
A
回答日時：
2025/8/23 12:56:03
親族間で銀行で住宅ローンとかを組むとなると、
不動産会社と司法書士です。
親族間で土地に何かあってもクレームを言わないなら、
簡素な契約書で大丈夫なので、
司法書士だけです。
親族間で価格がかなり安いなら、
贈与税が絡んできますので、
税理士と司法書士です。
どれかよく分からないならば、
不動産会社に相談に行けば、
全て段取りはして貰えると思います。
仲介手数料も半額程度になるケースが多いかと思います。
不動産会社と司法書士です。
親族間で土地に何かあってもクレームを言わないなら、
簡素な契約書で大丈夫なので、
司法書士だけです。
親族間で価格がかなり安いなら、
贈与税が絡んできますので、
税理士と司法書士です。
どれかよく分からないならば、
不動産会社に相談に行けば、
全て段取りはして貰えると思います。
仲介手数料も半額程度になるケースが多いかと思います。
A
回答日時：
2025/8/22 22:06:29
●どの専門家に依頼すべきか
親族間売買で重要になるのは、
権利関係の登記・相続登記の確認 → 司法書士
・売主が複数相続人の場合、持分が正確に登記されているか確認
・売買契約後の名義変更登記
税務（贈与税・譲渡所得税・不動産取得税・相続税評価との整合性） → 税理士
・親族間売買は「時価と大きく乖離」していると贈与認定されるリスクあり
・売主側の譲渡所得税の計算も必須
地主（底地所有者）との調整 → 弁護士または不動産に強い司法書士
・旧法借地権は特殊で、建替えには地主の承諾や承諾料が発生する可能性がある
・場合によっては「底地との一括購入」や「借地契約更新」が必要になる
●仲介会社を通さずに進める場合
売買契約書は自作でも可能ですが、借地権が絡む場合は法律上のリスクが大きいため、
→ 司法書士＋税理士のセット依頼 が一番現実的。
仲介会社の「手数料（売買価格の3％＋6万円＋消費税）」はかかりません。
30万円以下で取りまとめるというサイトは「契約書作成と登記手続きのみ」のケースが多く、
税務リスクの説明が不十分
借地権関係や地主対応は対象外
という落とし穴があります。
親族間売買で重要になるのは、
権利関係の登記・相続登記の確認 → 司法書士
・売主が複数相続人の場合、持分が正確に登記されているか確認
・売買契約後の名義変更登記
税務（贈与税・譲渡所得税・不動産取得税・相続税評価との整合性） → 税理士
・親族間売買は「時価と大きく乖離」していると贈与認定されるリスクあり
・売主側の譲渡所得税の計算も必須
地主（底地所有者）との調整 → 弁護士または不動産に強い司法書士
・旧法借地権は特殊で、建替えには地主の承諾や承諾料が発生する可能性がある
・場合によっては「底地との一括購入」や「借地契約更新」が必要になる
●仲介会社を通さずに進める場合
売買契約書は自作でも可能ですが、借地権が絡む場合は法律上のリスクが大きいため、
→ 司法書士＋税理士のセット依頼 が一番現実的。
仲介会社の「手数料（売買価格の3％＋6万円＋消費税）」はかかりません。
30万円以下で取りまとめるというサイトは「契約書作成と登記手続きのみ」のケースが多く、
税務リスクの説明が不十分
借地権関係や地主対応は対象外
という落とし穴があります。
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