教えて！住まいの先生
Q 中古マンションと新築建売戸建てで迷っています。 【質問】 マンション購入を考えていた矢先、先日隣にアパートの隣に新築が立ち、営業マンの話を聞きました。
そこで金額のシュミレーションを出されました。
見落としてるところや実際に他にかかる金額、総評してアドバイスなんかいただけると幸いです。
知識がまったくないので、教えてください。
【基本情報】
・２０代
・年収４００万
・中古マンション購入検討
⇒築３０年くらい リノベ含めて総額２０００万ほど
⇒管理費大体３万、駐車場１万ほど
・治安がいいところがいい
・マンションなら徒歩６，７分圏内くらい
・家ならバス停近くにあれば徒歩いくらでもOK
・車1台あり
・頭金なし、ボーナス月返済なし
・ライフプランとしては子供が大きくなるまではマンション4LDK
子供が出て行ったら、平屋、賃貸、小さいマンションンなど老後に購入できたらいいですが、
正直あんまり考えていません。
１．試算された中古マンションの場合
築41、２０９９万円だとすると
元金の8%を加えて借入額が２２，６６９，２００円、
金利が１．８６％で家賃が月で７３，４７６円
そこに管理費２８,５００円を足すと
月々で１０１，９７０円
⇒★35年で４２，８２９，９２０円
※固定資産税（９万）、車の駐車代金（１万）は別途かかります。
金利が１.８６な理由は築古で金利が高くなる可能性があるとのことでした。
※そもそも築４１年のものを買う予定はありませんが営業マンがこのマンションで試算しました。
２．新築戸建ての場合
３９，９４９，２００円、金利０，８％、３５年ローン
月で１０９，０８５円
※固定資産税（１０～１５万）は別途かかります。
⇒★35年で４５，８１５，９７７円
—————————————
上記の内容を元に
・月々の返済は家とそこまで変わらない
・３５年でみたときに３００万ほど変わってくる
・家は売りやすく、実際この周辺で成約価格の資料もある、土地は残る。
・中古マンションは管理費をずっと払っても住みつぶして築古になり自分の資産、土地にほとんどならない。
・中古マンションは２０年、３０年住んだらもうほとんど売れないマンションになる
これを聞いて確かに納得をしてしまいました。
家の固定資産税のほうが高いのでそこの試算はされてないと思いますが、
新築なら３５年以上住んでも住めると思いますし、
中古マンション購入しても２０，３０年後には、
別途2LDKのマンション買うとしても1000万くらいはかかる気がします。
駅から遠くてもいいというこちらのニーズがある時点でマンションは無しでしょうかね。
中古マンションで考えてた自分たちにも新築の戸建てを買う未来が見えてなぜか怖い気持ちになってしまいました。
ただ、そんなおいしい話はないし、それならみんな戸建てを買うし、
そもそも紹介された戸建ては竣工しても尚、購入がない家なので、
実際には売れてないし、
マンションもほとんどいいところは売れています。
シミュレーションも正しいのかまだわかりません。
何より僕の年収が低すぎるので目先のキャッシュが飛んでくのが怖いです。
戸建てだと初期費用がかなりかかると聞いたので。
ご教示ください。
見落としてるところや実際に他にかかる金額、総評してアドバイスなんかいただけると幸いです。
知識がまったくないので、教えてください。
【基本情報】
・２０代
・年収４００万
・中古マンション購入検討
⇒築３０年くらい リノベ含めて総額２０００万ほど
⇒管理費大体３万、駐車場１万ほど
・治安がいいところがいい
・マンションなら徒歩６，７分圏内くらい
・家ならバス停近くにあれば徒歩いくらでもOK
・車1台あり
・頭金なし、ボーナス月返済なし
・ライフプランとしては子供が大きくなるまではマンション4LDK
子供が出て行ったら、平屋、賃貸、小さいマンションンなど老後に購入できたらいいですが、
正直あんまり考えていません。
１．試算された中古マンションの場合
築41、２０９９万円だとすると
元金の8%を加えて借入額が２２，６６９，２００円、
金利が１．８６％で家賃が月で７３，４７６円
そこに管理費２８,５００円を足すと
月々で１０１，９７０円
⇒★35年で４２，８２９，９２０円
※固定資産税（９万）、車の駐車代金（１万）は別途かかります。
金利が１.８６な理由は築古で金利が高くなる可能性があるとのことでした。
※そもそも築４１年のものを買う予定はありませんが営業マンがこのマンションで試算しました。
２．新築戸建ての場合
３９，９４９，２００円、金利０，８％、３５年ローン
月で１０９，０８５円
※固定資産税（１０～１５万）は別途かかります。
⇒★35年で４５，８１５，９７７円
—————————————
上記の内容を元に
・月々の返済は家とそこまで変わらない
・３５年でみたときに３００万ほど変わってくる
・家は売りやすく、実際この周辺で成約価格の資料もある、土地は残る。
・中古マンションは管理費をずっと払っても住みつぶして築古になり自分の資産、土地にほとんどならない。
・中古マンションは２０年、３０年住んだらもうほとんど売れないマンションになる
これを聞いて確かに納得をしてしまいました。
家の固定資産税のほうが高いのでそこの試算はされてないと思いますが、
新築なら３５年以上住んでも住めると思いますし、
中古マンション購入しても２０，３０年後には、
別途2LDKのマンション買うとしても1000万くらいはかかる気がします。
駅から遠くてもいいというこちらのニーズがある時点でマンションは無しでしょうかね。
中古マンションで考えてた自分たちにも新築の戸建てを買う未来が見えてなぜか怖い気持ちになってしまいました。
ただ、そんなおいしい話はないし、それならみんな戸建てを買うし、
そもそも紹介された戸建ては竣工しても尚、購入がない家なので、
実際には売れてないし、
マンションもほとんどいいところは売れています。
シミュレーションも正しいのかまだわかりません。
何より僕の年収が低すぎるので目先のキャッシュが飛んでくのが怖いです。
戸建てだと初期費用がかなりかかると聞いたので。
ご教示ください。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/9/2 11:16:38
ははは、明らかに「良く分からない一般の方を騙して戸建てを買わせるぞ！」
の試算ですねww
まずもって、結論から言えば、
新築戸建てと中古マンション購入の最終資産額が数十年後に
3百万しか違わないなんてあり得ません
だったら誰だって新築戸建てを買って、ここまで日本にマンション自体が普及してません。
戸建てを買うにはキツイからマンションにした・・と言うのが
現実的な話です。
まずもって年収400万の方が
4千万の住宅ローンが通るかどうかそもそもほぼ無理そうな気もしますが
先ずそんな額のローン組んだら、経済的に死ねますよ。
まずあなたの年収から考えて、ローンを組む比率は頑張って年収の
5倍強くらいまでが、現実的生活を考えたら限度です。
住宅ローンの支払いを毎月気にしないでイイ程度の、
出来れば4倍以下が理想的です
さて、まず入り口として住宅ローンの金利が比較するには違いすぎます
ワザと築年数の古いものを例えに出して来てミスリードさせようとしてます
とは言え、まずどちらも月額の支払総額を見て下さい
「月に約11万」ですよ、それに年間の固定資産税が10万・・月割り換算で
約1万弱・・に、見えない住居関係の出費考えたら最終的にはその資産
「住宅費用だけで有無を言わずあなたの手取りから毎月12万は飛んでいく」
それが30年くらい続く・・・
目を覚まして欲しいので敢えて厳しい事を言いますが、、
年収400万って事は月額30万の総支給でボーナス一回30万の総支給
くらいの感じですよね、そこから色々天引きされて、手取りは今いくらですか？
そこから有無を言わず12万飛んで行っちゃうんですよ
妻子を持って生活するのはかなり困難な数値だと思います
1600万程度の中古マンションだったら、月額返済約5万・・
ソコに管理費駐車場入れても総額約8万に固定資産税・・
その位だったら、お住まいの賃貸と同額かそれ以下でしょうから
どうにかなるとは感じませんか？
急激に年収もＵＰするのが約束されてる職種だったら良いですが・・
の試算ですねww
まずもって、結論から言えば、
新築戸建てと中古マンション購入の最終資産額が数十年後に
3百万しか違わないなんてあり得ません
だったら誰だって新築戸建てを買って、ここまで日本にマンション自体が普及してません。
戸建てを買うにはキツイからマンションにした・・と言うのが
現実的な話です。
まずもって年収400万の方が
4千万の住宅ローンが通るかどうかそもそもほぼ無理そうな気もしますが
先ずそんな額のローン組んだら、経済的に死ねますよ。
まずあなたの年収から考えて、ローンを組む比率は頑張って年収の
5倍強くらいまでが、現実的生活を考えたら限度です。
住宅ローンの支払いを毎月気にしないでイイ程度の、
出来れば4倍以下が理想的です
さて、まず入り口として住宅ローンの金利が比較するには違いすぎます
ワザと築年数の古いものを例えに出して来てミスリードさせようとしてます
とは言え、まずどちらも月額の支払総額を見て下さい
「月に約11万」ですよ、それに年間の固定資産税が10万・・月割り換算で
約1万弱・・に、見えない住居関係の出費考えたら最終的にはその資産
「住宅費用だけで有無を言わずあなたの手取りから毎月12万は飛んでいく」
それが30年くらい続く・・・
目を覚まして欲しいので敢えて厳しい事を言いますが、、
年収400万って事は月額30万の総支給でボーナス一回30万の総支給
くらいの感じですよね、そこから色々天引きされて、手取りは今いくらですか？
そこから有無を言わず12万飛んで行っちゃうんですよ
妻子を持って生活するのはかなり困難な数値だと思います
1600万程度の中古マンションだったら、月額返済約5万・・
ソコに管理費駐車場入れても総額約8万に固定資産税・・
その位だったら、お住まいの賃貸と同額かそれ以下でしょうから
どうにかなるとは感じませんか？
急激に年収もＵＰするのが約束されてる職種だったら良いですが・・
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/9/2 11:16:38
皆様ありがとうございます。
おっしゃる通りそれなら誰しも戸建てを買いますよね。
年収に関しても同じことを自分でおもっていました。
それが故の中古マンションでした。
住まいも大事ですが、子供にもお金をかけたいので、無理なローンは組まないようにし頑張って年収をあげます！
どちらもいいところがありますが、バランスよく考えれました。
回答
A
回答日時：
2025/9/2 10:42:29
本当に住みたい思える物件同士で比較しましょう。
金利も実際にはそこまで高くなりません。
中古マンションの方はフラット35で試算しているのでは？
その営業の試算は新築戸建てを買ってほしい意図が見え見えですね。
ご自身で試算してみたら良いと思います。
因みに、家は劣化します。修繕費を見積もりに入れないと痛い目見ますよ。
金利も実際にはそこまで高くなりません。
中古マンションの方はフラット35で試算しているのでは？
その営業の試算は新築戸建てを買ってほしい意図が見え見えですね。
ご自身で試算してみたら良いと思います。
因みに、家は劣化します。修繕費を見積もりに入れないと痛い目見ますよ。
A
回答日時：
2025/9/1 16:49:59
築41年？だとすれば、これを比較に出すこと自体あやしいです
A
回答日時：
2025/8/31 22:03:03
新築一戸建てと築古マンションで支払総額が同じになることは現実的にありません。借入額がそもそも倍近く違い（戸建約4000万円、マンション約2000万円）、同じ金利条件であれば返済総額も大きく開きます。
営業マンは「中古＝高金利」「戸建＝低金利」と設定し、さらにマンションは管理費を強調する一方で、戸建の将来修繕費（外壁や屋根の大規模修繕で数百万円）を計算に入れないなど、数字を操作して差が小さく見えるように思えます。
実際にはマンションでも銀行によって1％前後の低金利が可能で、その場合の返済額は月5～6万円台に収まり、戸建の月10万円超とは明確に差が出ます。また資産価値も「マンションはゼロになる、戸建は土地が残る」と単純化されがちですが、現実は立地や管理状況で逆転する例も多いです。
結論として、戸建の方が総支払は大きく、両者が同額に近づくことはなく、営業マンのシミュレーションは都合の良い数字である可能性が高いと考えるべきだと思われます。
営業マンは「中古＝高金利」「戸建＝低金利」と設定し、さらにマンションは管理費を強調する一方で、戸建の将来修繕費（外壁や屋根の大規模修繕で数百万円）を計算に入れないなど、数字を操作して差が小さく見えるように思えます。
実際にはマンションでも銀行によって1％前後の低金利が可能で、その場合の返済額は月5～6万円台に収まり、戸建の月10万円超とは明確に差が出ます。また資産価値も「マンションはゼロになる、戸建は土地が残る」と単純化されがちですが、現実は立地や管理状況で逆転する例も多いです。
結論として、戸建の方が総支払は大きく、両者が同額に近づくことはなく、営業マンのシミュレーションは都合の良い数字である可能性が高いと考えるべきだと思われます。
A
回答日時：
2025/8/31 10:08:29
戸建てでも新築と中古がありますね。
新築一戸建てでも大きくは2通り。
建売と注文住宅。
注文住宅でも大きく2通り。
建築条件付きの土地と自由にハウスメーカーが選べる土地。
建売でも大きく2通り
既に外構がそれなり作ってあるところとそうでないところ。
建売でも外構がいい加減なところや
注文住宅だと外構代が別途掛かります。
千差万別ですが、百万〜3百万は掛かるでしょう。
屋根やサイディングの塗り直し補修は10年〜15年毎に必要ですね。
安物のサイディングを使っていたり施行が手抜きだと8年くらいでダメになります。
因みに注文住宅だと大きく3種類
地元の工務店
ローコスト
大手
価格は全く違うのでご自分の目でみて下さいとしか言いようがありません。
しかも金利はこれから上がりますから、固定なのか変動にするかも悩みどころですね。
子供さんが大きくなった頃の金利は恐らく今よりはかなり上がる可能性はあります。
新築一戸建てでも大きくは2通り。
建売と注文住宅。
注文住宅でも大きく2通り。
建築条件付きの土地と自由にハウスメーカーが選べる土地。
建売でも大きく2通り
既に外構がそれなり作ってあるところとそうでないところ。
建売でも外構がいい加減なところや
注文住宅だと外構代が別途掛かります。
千差万別ですが、百万〜3百万は掛かるでしょう。
屋根やサイディングの塗り直し補修は10年〜15年毎に必要ですね。
安物のサイディングを使っていたり施行が手抜きだと8年くらいでダメになります。
因みに注文住宅だと大きく3種類
地元の工務店
ローコスト
大手
価格は全く違うのでご自分の目でみて下さいとしか言いようがありません。
しかも金利はこれから上がりますから、固定なのか変動にするかも悩みどころですね。
子供さんが大きくなった頃の金利は恐らく今よりはかなり上がる可能性はあります。
A
回答日時：
2025/8/31 10:00:52
まず年収が400万なので、その一戸建ての金額だと生活できません。
変動金利なので、少し金利が上がっただけでたいへんなことになります。
まだお若いので、もっと貯金してから考えた方が良いと思います。
理想と現実は違い、マンションの4LDKは難しいと思います。
4万も固定で出て行くようなら、いつでも転居出来る賃貸の方が良い気がします。
変動金利なので、少し金利が上がっただけでたいへんなことになります。
まだお若いので、もっと貯金してから考えた方が良いと思います。
理想と現実は違い、マンションの4LDKは難しいと思います。
4万も固定で出て行くようなら、いつでも転居出来る賃貸の方が良い気がします。
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