教えて！住まいの先生

それ普通じゃないですか？ハウスメーカーと一緒に土地探しましたよ？なので、もちろんローンは一緒に組みました。

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土地購入を、先にする理由は何かあるのですか？私の家の場合は建築家さんに土地を探してもらいました。条件を出してそこをクリア出来るところがちょうどあったので
。多分ですが 他の銀行でも 条件に合うところはあると思います。私は大手銀行ではないのですが、本当に親切で住宅ローンの審査も早くて当時 驚きました。現在も別な取引があり 助かっています。色々な銀行に相談されると良いと思います。

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注文住宅を建てる場合、先に土地を購入することになりますが、そのためにローンを組むことはできます。ただし、将来家を建てる前提で、先に土地を購入するときに限り家の完成時に住宅ローンが使えます。

つまり、土地の購入から住宅の建築までの期間が長引けば、その間は土地だけのローンを支払わなければなりません。土地についてのローンとしては、次のような融資があります。


家を建てる前提で土地を購入する場合に使えるローンには、主に二つあります。一つが「土地先行融資」、もう一つが「つなぎ融資」です。なお、ともに扱っていない金融機関もあるため、検討される場合は事前に確認しておく必要があります。

「土地先行融資」とは
土地先行融資とは、文字通り、注文住宅を建てる土地の購入費用を先行して受けられる融資のことです。
その土地に家を建てることが融資条件の一つとなっており、土地に抵当権を設定したうえで土地代の融資が実行されます。
そして建物が完成したら、建築費用の融資を追加する形になります。

一般的な住宅ローンと同様に、借り入れの際には金融機関の審査を受けることになりますが、土地先行融資では土地・建物につき一括で審査されます。
そのため、土地に関する資料だけでなく、建築する建物プランの資料も同時に揃える必要があります。

「つなぎ融資」とは？
つなぎ融資とは、住宅ローンの融資開始までに必要なお金を、金融機関が一時的に立て替えて借り入れできる融資のことです。
住宅ローンとは別の短期融資になるため、土地の購入費用だけでなく着工金や中間金の支払いにも、つなぎ融資が使えます。
融資の実行は建物が完成した後ですが、その間は、
『つなぎ融資の利子や諸費用』を支払う必要があります。

審査は土地先行融資と同様に一括で行われますが、契約は土地と建物に分けて行うのが一般的のため、金融機関のなかには建物の資料は概要のみでも借り入れできる場合があります。

「土地先行融資のメリット」
土地先行融資のメリットの一つは、つなぎ融資と比べて金利が低いことが挙げられます。
土地先行融資は土地に抵当権を設定しますが、つなぎ融資は基本的に設定する必要がなく、いわば無担保ローンになります。
このため、つなぎ融資の方が金利は高く設定されるのです。

また、つなぎ融資は住宅ローン控除が受けられませんが、土地先行融資は諸条件を満たすことで住宅ローン控除が受けられます。
住宅ローン控除とは、所得税や住民税からローン残高に応じて一定額が控除される制度です。
土地先行融資を利用して住宅ローン控除が受けられるなら、住み始めてからの生活にゆとりが生まれることも期待できそうです。

「つなぎ融資のメリット」
無担保で融資が受けられることが、つなぎ融資の一番のメリットでしょう。
土地先行融資の場合、土地と建物それぞれに抵当権を設定する作業が生じるため、その諸費用が必要です。
つなぎ融資なら、この諸費用は住宅ローンの実行時のみの一回ですから不要です。金利は高いものの、頭金が少ない方にとって強い味方になってくれるでしょう。

また、土地先行融資は土地の購入費用のみに使う融資に対し、つなぎ融資は土地だけでなく建物の着工金や中間金など複数回にわけて利用することが可能です。
利用回数は金融機関によって異なりますが、これも頭金が少ない方には有効です。


自己資金に、株や運用資産などの投資を含む場合、
バブル崩壊や、リーマンショックなどが起きると、一気になくなってしまいます。
リスクが含まれるので、早めに現金化、土地代に当てることをお勧めします。

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どこの金融機関でも大丈夫だと思いますが土地の最終決済をする前に土地資金を含めた住宅ローンの本承認を受けて下さい。

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