教えて！住まいの先生
Q 不動産に詳しい方宜しくお願い致します。 坪単価￥13万程の土地の築36年二階建ての中古戸建物件購入に関し、夫と考えが合いません。 売り出し価格は￥1,280万です。
リフォーム必要で、フルリフォームとなると総額￥2,000万程になるのでは…と言われています。
駅近、スーパーも1キロ圏内にあり、利便性はある場所です。
ただ、６年前の台風の時に、周りでは床上浸水等の被害がありました。
こちらの物件は被害はなかったのですが、ハザードマップでは水害５m～の区域内です。
夫も現在、56歳。
こちらの物件に住んだとしても、あと30年程かと。
夫婦で住まなくなった後は、建物は解体し、土地を売るしかないと思っておりますが…果たして売れるのでしょうか。
私は水害の不安もあり、購入にも、反対ですが、夫は駅近で、以前住んでいたこともあり、馴染みの場所なので、気に入っているようですが…。
素人質問で、申し訳ありませんが、宜しくお願い致します。
駅近、スーパーも1キロ圏内にあり、利便性はある場所です。
ただ、６年前の台風の時に、周りでは床上浸水等の被害がありました。
こちらの物件は被害はなかったのですが、ハザードマップでは水害５m～の区域内です。
夫も現在、56歳。
こちらの物件に住んだとしても、あと30年程かと。
夫婦で住まなくなった後は、建物は解体し、土地を売るしかないと思っておりますが…果たして売れるのでしょうか。
私は水害の不安もあり、購入にも、反対ですが、夫は駅近で、以前住んでいたこともあり、馴染みの場所なので、気に入っているようですが…。
素人質問で、申し訳ありませんが、宜しくお願い致します。
質問日時：
2025/9/3 20:58:09
解決済み
解決日時：
2025/9/11 08:33:57
回答数： 15 ｜ 閲覧数： 360 ｜ お礼： 50枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/9/11 08:33:57
他の方の回答、質問者様の返答も読ませていただきましたが、全てを整理して考えられた方がいいですよ。
まず、質問者様の回答の中に「生涯賃貸でもいいかな」と言う言葉がありましたが、人生そんなに甘くありません。
70歳を過ぎて、借りれる物件はかなり限られます。
もし、質問者様が大家さんなら
①30代夫婦＋未就学児
②70代夫婦 子供は離れている
どちらに家を貸したいと思われますか？
ほとんどの大家さんは①です。
必然的に、公営住宅やUR、若い方に人気のない物件の中から選択することになります。
次に気になるのが、30年後にどうするか・・・のくだり。
これは全く気にする必要がありません。
地域もわからないので答えようもないですが、
30年後はさらに若者が減るのは確実ですので、地価は極端に変わることが推察されます。
恐らく都市部はさらに高騰し、地方は土地が余ることになるでしょう。
娘さんに負の遺産を残したくないと考えられるだけでしたら
今のうちからその他の財産を少しずつ贈与してしまい、
質問者様ご夫婦が亡くなるころには、不動産だけにしておくだけです。
地価は下がり、解体や維持管理にお金がかかるようなら、
相続放棄すればそれですみます。
売れるか売れないかなんて、悩む必要はありません。
これを踏まえて、今後30～40年。
質問者様ご夫婦がどのように住まわれたいとお考えか・・です。
話は変わりますが、日本の家の平均寿命は26年と言われています。
これは、立ち退きや火災・災害での消失も含めた数字ですので
一般的には30年前後で建て替えの時期が来ているようです。
偶然かもしれませんが、これは「何も手入れをしなかった」家の
耐久年数とほぼ一致しています。
家は「建てたら終わり」ではありません。
屋根や外壁のメンテナンスを怠れば、雨水が侵入します。
「屋根・外壁塗装」と聞くと、「汚れていないから大丈夫」と言う
方もいますが、そう言う問題ではありません。
分譲マンションは、強制的に積み立てしてくれるので
メンテナンスの問題は少ないですが、戸建ては自己責任です。
今回、2000万円のリフォームと言われていますが
それは、どんな費用ですか？
キッチンやユニットバス、トイレの交換や
床材・壁紙の張替えなどのイメージでしたら
築36年のお住まいだとそれ以外に高額な費用がかかるはずです。
もし、住宅を維持する費用が1500万かかるとしたら。
3500万円あれば小さな家が新築できるかもしれないですね。
（この考え方も、家の寿命が縮む一因ですが・・・。）
まぁ築36年であれば、昭和56年改正の耐震基準は満たしているはずですので
最低限の耐震性はあるはずですが。
まず、ご主人と一緒にもう一度整理して考えてください。
①近隣の土地相場から、土地の適正価格を算出する
これが仮に1400万円とすれば、建物の価格は「-120万円」
解体を前提とした物件と言う意味合いになります。
②30年住むにあたって、必要となる経費を算出する。
先ほど、屋根や外壁のメンテナンス・・・とお話ししましたが
使用される部材によって、今後のメンテナンスも変わります。
コストを抑えて屋根や外壁を交換すると、10年～15年後に
再度、塗装やコ－キングの打ち替え時期が来ます。
ご年齢も考えると、30年間はメンテナンス不要な部材での施工が
おすすめです。
これに加え、設備類などのリフォームも必要でしょうから
すべての費用を算出します。
まずは、ここからです。
それだけのコストをかけて、この中古住宅に住む気持ちになられるのか。
その点をご主人にご確認いただく必要があります。
まず、質問者様の回答の中に「生涯賃貸でもいいかな」と言う言葉がありましたが、人生そんなに甘くありません。
70歳を過ぎて、借りれる物件はかなり限られます。
もし、質問者様が大家さんなら
①30代夫婦＋未就学児
②70代夫婦 子供は離れている
どちらに家を貸したいと思われますか？
ほとんどの大家さんは①です。
必然的に、公営住宅やUR、若い方に人気のない物件の中から選択することになります。
次に気になるのが、30年後にどうするか・・・のくだり。
これは全く気にする必要がありません。
地域もわからないので答えようもないですが、
30年後はさらに若者が減るのは確実ですので、地価は極端に変わることが推察されます。
恐らく都市部はさらに高騰し、地方は土地が余ることになるでしょう。
娘さんに負の遺産を残したくないと考えられるだけでしたら
今のうちからその他の財産を少しずつ贈与してしまい、
質問者様ご夫婦が亡くなるころには、不動産だけにしておくだけです。
地価は下がり、解体や維持管理にお金がかかるようなら、
相続放棄すればそれですみます。
売れるか売れないかなんて、悩む必要はありません。
これを踏まえて、今後30～40年。
質問者様ご夫婦がどのように住まわれたいとお考えか・・です。
話は変わりますが、日本の家の平均寿命は26年と言われています。
これは、立ち退きや火災・災害での消失も含めた数字ですので
一般的には30年前後で建て替えの時期が来ているようです。
偶然かもしれませんが、これは「何も手入れをしなかった」家の
耐久年数とほぼ一致しています。
家は「建てたら終わり」ではありません。
屋根や外壁のメンテナンスを怠れば、雨水が侵入します。
「屋根・外壁塗装」と聞くと、「汚れていないから大丈夫」と言う
方もいますが、そう言う問題ではありません。
分譲マンションは、強制的に積み立てしてくれるので
メンテナンスの問題は少ないですが、戸建ては自己責任です。
今回、2000万円のリフォームと言われていますが
それは、どんな費用ですか？
キッチンやユニットバス、トイレの交換や
床材・壁紙の張替えなどのイメージでしたら
築36年のお住まいだとそれ以外に高額な費用がかかるはずです。
もし、住宅を維持する費用が1500万かかるとしたら。
3500万円あれば小さな家が新築できるかもしれないですね。
（この考え方も、家の寿命が縮む一因ですが・・・。）
まぁ築36年であれば、昭和56年改正の耐震基準は満たしているはずですので
最低限の耐震性はあるはずですが。
まず、ご主人と一緒にもう一度整理して考えてください。
①近隣の土地相場から、土地の適正価格を算出する
これが仮に1400万円とすれば、建物の価格は「-120万円」
解体を前提とした物件と言う意味合いになります。
②30年住むにあたって、必要となる経費を算出する。
先ほど、屋根や外壁のメンテナンス・・・とお話ししましたが
使用される部材によって、今後のメンテナンスも変わります。
コストを抑えて屋根や外壁を交換すると、10年～15年後に
再度、塗装やコ－キングの打ち替え時期が来ます。
ご年齢も考えると、30年間はメンテナンス不要な部材での施工が
おすすめです。
これに加え、設備類などのリフォームも必要でしょうから
すべての費用を算出します。
まずは、ここからです。
それだけのコストをかけて、この中古住宅に住む気持ちになられるのか。
その点をご主人にご確認いただく必要があります。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/9/11 08:33:57
ハッキリとした回答をありがとうございます。
ベストアンサーに選ばさせて頂きます。
ご意見、参考に致します。
ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2025/9/10 15:26:01
割り切ることと思います。
単純に、30年使用で約2,000万円、70万円/年、月額換算で約6万円です。
ここに固定資産税、火災保険料、何らかの修理費用、が加算されても、賃貸とは異なり、法の範囲内で自由に使用可能です。
また、30年経過しても、退去しないといけない理由はありません。
限界まで使用することもできます。
共有部分が無い（共同住宅ではない）ので、自分だけの判断で修繕等も可能です。
火災保険の水害が補償されていることを確認し、可能な限り水没しそうな範囲内には家電等を置かないようにすることも検討してみてはいかがでしょうか。
費用対効果を検討し、無理となったら賃貸を勧めます。
単純に、30年使用で約2,000万円、70万円/年、月額換算で約6万円です。
ここに固定資産税、火災保険料、何らかの修理費用、が加算されても、賃貸とは異なり、法の範囲内で自由に使用可能です。
また、30年経過しても、退去しないといけない理由はありません。
限界まで使用することもできます。
共有部分が無い（共同住宅ではない）ので、自分だけの判断で修繕等も可能です。
火災保険の水害が補償されていることを確認し、可能な限り水没しそうな範囲内には家電等を置かないようにすることも検討してみてはいかがでしょうか。
費用対効果を検討し、無理となったら賃貸を勧めます。
A
回答日時：
2025/9/10 07:03:42
我が家と似た坪単価の土地で、気になりましたので回答したくなりました…。
以下のサイトで地価公示の推移を調べて、ご主人様に再考してもらうといいかもしれません。
色々な調べ方を丁寧に解説してくれているので、ご希望の土地の価格変動を調べてみるといいですよ。
https://numatashi-fudousan.com/fudousan/75153/
もし、下がり続けているなら、ご主人に購入を諦めてもらう資料になるかと…( ´･ω ก` )
ちなみに我が家は新築建売を３５年ローンで購入。
地価公示は３０年以上下がり続けていますねー(¯―¯٥)
ローンが終わる頃に解体するとしたら、解体費用と相殺して、この家＋土地の価値は「￥０」だと思っています。
築１０年を超えたころから修繕という名のあらゆるDIYをやってます、もう巨大なDIY実験室です。趣味だから収支マイナスでOKなんです。これに付加価値を見出してくれる希少な方がいて、将来売れたのなら「丸儲けだな！」と笑いが止まらないでしょう。
ご相談の家は築３６年で、坪単価１３万円だとか。
そうすると、価値￥０スタートだと考えるべきですね。
800万程度のリフォームでは、とりあえず向こう１０年間住むための見た目綺麗な設備や内装を更新するまでに留まるかと思います。
そりゃあ新築のようにピカピカに見えるようにはなるでしょう。
けれど建物が古いほど、その後の修繕費用が加速度的に上がっていくと思います。
解体費用が地価に届かなければ収支はマイナス。娘さんへの「負の遺産」ですよ。
もし買うならば、それはご主人様の「思い出を買う」つもりで。
ご主人様の思い出にどこまで支払えるか、貯蓄や懐具合の問題だと思いますよ。
以下のサイトで地価公示の推移を調べて、ご主人様に再考してもらうといいかもしれません。
色々な調べ方を丁寧に解説してくれているので、ご希望の土地の価格変動を調べてみるといいですよ。
https://numatashi-fudousan.com/fudousan/75153/
もし、下がり続けているなら、ご主人に購入を諦めてもらう資料になるかと…( ´･ω ก` )
ちなみに我が家は新築建売を３５年ローンで購入。
地価公示は３０年以上下がり続けていますねー(¯―¯٥)
ローンが終わる頃に解体するとしたら、解体費用と相殺して、この家＋土地の価値は「￥０」だと思っています。
築１０年を超えたころから修繕という名のあらゆるDIYをやってます、もう巨大なDIY実験室です。趣味だから収支マイナスでOKなんです。これに付加価値を見出してくれる希少な方がいて、将来売れたのなら「丸儲けだな！」と笑いが止まらないでしょう。
ご相談の家は築３６年で、坪単価１３万円だとか。
そうすると、価値￥０スタートだと考えるべきですね。
800万程度のリフォームでは、とりあえず向こう１０年間住むための見た目綺麗な設備や内装を更新するまでに留まるかと思います。
そりゃあ新築のようにピカピカに見えるようにはなるでしょう。
けれど建物が古いほど、その後の修繕費用が加速度的に上がっていくと思います。
解体費用が地価に届かなければ収支はマイナス。娘さんへの「負の遺産」ですよ。
もし買うならば、それはご主人様の「思い出を買う」つもりで。
ご主人様の思い出にどこまで支払えるか、貯蓄や懐具合の問題だと思いますよ。
A
回答日時：
2025/9/9 10:37:22
不動産に詳しくない一般人ですが私なら絶対に買いません。
周囲で床上浸水したって聞いただけで無理です。
その物件は無事だったってどう証明するんですか？そこだけ異常な高さで盛土でもしてあるの？絶対に浸水してるでしょ。やめときなさいよ。
仮に本当にその時浸水してなくても今後ますます異常気象が酷くなるんだよ？ハズレ地域ですよ。
実際にハザードマップにもしっかり乗ってるし。
それなのに随分強気価格なんですね。しかも更に2000万？あり得ない。
あなたの夫みたいなのが引っ掛かるからダメ元で売り出してるんでしょうね。
駅とスーパーが1ｋｍ圏内ってそこまで有難がる距離じゃないでしょ。遠いわよ。最低でも500ｍ圏内に絞りなさい。老後に片足突っ込んでるんだから生活環境が便利なのが一番ですよ。
周囲で床上浸水したって聞いただけで無理です。
その物件は無事だったってどう証明するんですか？そこだけ異常な高さで盛土でもしてあるの？絶対に浸水してるでしょ。やめときなさいよ。
仮に本当にその時浸水してなくても今後ますます異常気象が酷くなるんだよ？ハズレ地域ですよ。
実際にハザードマップにもしっかり乗ってるし。
それなのに随分強気価格なんですね。しかも更に2000万？あり得ない。
あなたの夫みたいなのが引っ掛かるからダメ元で売り出してるんでしょうね。
駅とスーパーが1ｋｍ圏内ってそこまで有難がる距離じゃないでしょ。遠いわよ。最低でも500ｍ圏内に絞りなさい。老後に片足突っ込んでるんだから生活環境が便利なのが一番ですよ。
A
回答日時：
2025/9/8 20:13:35
不動産の仕事を30年近くやっています。
結論、絶対にやめた方がいいです。
一応、新耐震とはいえ築36年なら建物価格は間違いなくゼロ、土地が100坪近くあるなら検討の余地は残っているかもしれませんが。それでも、取り壊し費用分の持ち出しが出る可能性はあります。
リフォームでお化粧直ししたところで、躯体が30年も持たないです。
それでいてハザードに引っかかり、56歳でローンの審査が通るのかと言えば…。
そもそもこのお歳になって持ち家にこだわる理由が分かりません。持ち家なんて人生の選択肢を最も縮めるものですので、無理して買うものではないです。
結論、絶対にやめた方がいいです。
一応、新耐震とはいえ築36年なら建物価格は間違いなくゼロ、土地が100坪近くあるなら検討の余地は残っているかもしれませんが。それでも、取り壊し費用分の持ち出しが出る可能性はあります。
リフォームでお化粧直ししたところで、躯体が30年も持たないです。
それでいてハザードに引っかかり、56歳でローンの審査が通るのかと言えば…。
そもそもこのお歳になって持ち家にこだわる理由が分かりません。持ち家なんて人生の選択肢を最も縮めるものですので、無理して買うものではないです。
A
回答日時：
2025/9/7 16:53:02
築３６年であと３０年住む
なおかつリフォームで２０００万も
かかるのに金額１２８０万なら解体して建替えでしょ。
解体費は現在４００万以上かかります。
１７００万＋諸費用＋上物で５０００万とかですよ。
罰ゲームみたいです。
私なら買いません。
なおかつリフォームで２０００万も
かかるのに金額１２８０万なら解体して建替えでしょ。
解体費は現在４００万以上かかります。
１７００万＋諸費用＋上物で５０００万とかですよ。
罰ゲームみたいです。
私なら買いません。
A
回答日時：
2025/9/7 16:23:34
私も住宅購入を検討している者です。土地探し中。
こちらは北海道というのもあるかもしれませんが、頼む予定の工務店が言うには中古なら築20年以内が良いそうです。
それ以上だと、家がついていてラッキーよりも、土地＋解体費で考えるみたいです。解体費が300なら1580万の土地ってことです。
こちらは北海道というのもあるかもしれませんが、頼む予定の工務店が言うには中古なら築20年以内が良いそうです。
それ以上だと、家がついていてラッキーよりも、土地＋解体費で考えるみたいです。解体費が300なら1580万の土地ってことです。
A
回答日時：
2025/9/7 11:40:48
空き家対策事業の対象で在れば、検討の余地は在る様に思われます。
A
回答日時：
2025/9/5 16:40:35
A
回答日時：
2025/9/5 16:16:58
これだけの情報でアドバイスするのも難しいとは思いますが、地方の郊外程度の坪単価のエリアでリフォームして2,000万なら普通だと思います
気になる水害は、最近全国各地で報道されている豪雨被害を考えれば慎重にならざるを得ないと思います
将来売れる売れないの見通しは、そのエリアの人口や人気によるでしょうし、水災は行政で解決してくれているかもしれませんし、30年後の不動産の市況動向は分かりませんので、今その場所にマイホームが欲しいかが大事だと思います
気になる水害は、最近全国各地で報道されている豪雨被害を考えれば慎重にならざるを得ないと思います
将来売れる売れないの見通しは、そのエリアの人口や人気によるでしょうし、水災は行政で解決してくれているかもしれませんし、30年後の不動産の市況動向は分かりませんので、今その場所にマイホームが欲しいかが大事だと思います
A
回答日時：
2025/9/5 14:11:38
まぁ、家の感覚に関しては育った環境などで全く合うと家のはなかなか無いのでは。
前の方が言ってますが築36年は無いかなぁ。
後30年は持たないしリフォーム代は1,000ぐらい見ないと。水回りの交換や屋根壁
2〜3回。
それに気になるのは浸水かな。現象今より少なくなると言うのは無い。開発がこれからも進むなら更に増える。
市が近くに貯水池などの計画がないのなら厳しいね。地下に作れるような公園がないとダメ。
この金額なら現金で払えると言う事なのかな。
地域にもよるけどその築年数ならリフォーム済みが買えると思うが。
俺が管理してる家の隣も同じ年数でリフォーム済みで1,500弱で売り出してたからね。
利便性はわかるけど，年齢的にも家にどこまで掛けられるか?後継者はいらのか？属性がわからないからあまり言えないけど。
土地に関しては都心部でなければ同額で売れれば御の字と思わないと。将来の事は、土地に関しては期待しない方がいい。
年取ってからの計画変更は辛いからね。
前の方が言ってますが築36年は無いかなぁ。
後30年は持たないしリフォーム代は1,000ぐらい見ないと。水回りの交換や屋根壁
2〜3回。
それに気になるのは浸水かな。現象今より少なくなると言うのは無い。開発がこれからも進むなら更に増える。
市が近くに貯水池などの計画がないのなら厳しいね。地下に作れるような公園がないとダメ。
この金額なら現金で払えると言う事なのかな。
地域にもよるけどその築年数ならリフォーム済みが買えると思うが。
俺が管理してる家の隣も同じ年数でリフォーム済みで1,500弱で売り出してたからね。
利便性はわかるけど，年齢的にも家にどこまで掛けられるか?後継者はいらのか？属性がわからないからあまり言えないけど。
土地に関しては都心部でなければ同額で売れれば御の字と思わないと。将来の事は、土地に関しては期待しない方がいい。
年取ってからの計画変更は辛いからね。
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