教えて！住まいの先生
Q 住宅購入において、兄名義でローンを組んでもらうことについて。 私（３０代）と母親（７０代）で二人で住む住宅を購入しようと考えています。
現在私は無職、母親も高齢で年金のためどちらも自分名義でローンを組む事が出来ません。
そのため頭金を私と母で購入額の約半分を負担して、兄名義で残りの半分の金額のローンを組むことを考えています。
例）住宅2千万の場合、一千万を私と母で頭金として用意。残りの一千万を兄名義でローンを組む。
兄名義での購入ですが、毎月私が兄にローンの金額を返済していく形です。
母親のほうが先に亡くなることを考えいずれは私の住む家として考えております。
兄からも将来自分が住む家として探したほうがいいと言われております。
ですが完済するまでは兄名義ということは理解しています。
兄にローンの枠、名義を借りて私が払っていく、そして私の持ち物に変更する、と単純に考えているのですが、
住宅を購入したら固定資産税がかかるなど、もっと複雑なのかなと思いますが、詳しくないので分かりません、、、。
色々と何か気をつけるべきことを教えていただきたいです。
将来完済し終わったときの名義変更なども含め。
よろしくお願いいたします。
そのため頭金を私と母で購入額の約半分を負担して、兄名義で残りの半分の金額のローンを組むことを考えています。
例）住宅2千万の場合、一千万を私と母で頭金として用意。残りの一千万を兄名義でローンを組む。
兄名義での購入ですが、毎月私が兄にローンの金額を返済していく形です。
母親のほうが先に亡くなることを考えいずれは私の住む家として考えております。
兄からも将来自分が住む家として探したほうがいいと言われております。
ですが完済するまでは兄名義ということは理解しています。
兄にローンの枠、名義を借りて私が払っていく、そして私の持ち物に変更する、と単純に考えているのですが、
住宅を購入したら固定資産税がかかるなど、もっと複雑なのかなと思いますが、詳しくないので分かりません、、、。
色々と何か気をつけるべきことを教えていただきたいです。
将来完済し終わったときの名義変更なども含め。
よろしくお願いいたします。
質問日時：
2025/9/8 16:38:49
解決済み
解決日時：
2025/9/16 08:46:17
回答数： 11 ｜ 閲覧数： 411 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/9/16 08:46:17
1. お書きになられた内容に沿って対応した場合
①購入資金について
・母親から住宅資金贈与で500万円受け取ったことにします。
・そのうえで、頭金1000万円は質問者さんが負担したことにします。
・2000万円の住宅でしたら、質問者さんが50％、兄が50％の持ち分になさってください。
・なお、兄の持ち分は、出来る限り土地ではなく建物にして下さい。将来的に建物の方が評価額が下がりますので、ローン完済後に名義変更を行った場合の贈与税の負担を減らせます。
②固定資産税について
・共有名義の不動産にかかる固定資産税は、持ち分のある人のうち誰が支払っても構いません。○○が支払うと届ければ、納税通知書は、届け出た人あてに送られてきます。
③兄がローンを組むことについて
・兄が同居しないのであれば、住宅ローンは借りられないので、金利の高い一般のローンになります。
・兄が組んだローンは、兄の持ち分(要は兄のもの)を手に入れるために借りた借金ということになります。
・このローンを質問者さんが返済すると、そのお金は質問者さんから兄への贈与になります。
・年間の返済額を贈与の基礎控除の110万円以下に抑えたとしても、何年も続けると定期贈与というものに該当し、返済総額に対して贈与税が発生する可能性があります。この場合、贈与税を支払うのは兄になります。詳しくは税理士に相談すべき内容になります。
④ローン完済後に名義を変更することについて
・兄から質問者さんへの贈与となり、質問者さんが贈与税を支払う必要があります。
・贈与額は、その時の固定資産税評価額で良いと思われます。多くとも贈与額は300万円ぐらいに抑えられると思います。
⑤兄に持ち分のある家に住むことについて
・兄が健在なうちは問題ありませんが、ご家族がおありですと、質問者さんより先に兄が亡くなった場合、相続で問題が生ずる可能性があります。
・回避策として、兄に住居を質問者さんに遺贈するという内容の遺言書を残してもらう方法があります。
⑥以上のとおり、兄に住宅の持ち分を持ってもらい、ローンを組むことには問題が生じそうです。
2. 私でしたら、このような事を避けるために、
①住宅は当初から質問者さん単独名義にします。
・相続で揉める心配が無ければ、母の単独名義、または母と質問者さんの共有でも良いです。
・母の名義でも、同居していれば相続税で困ることは無いです。
②兄にローンを組んでもらうにあたり、必要なら質問者さんの住宅を担保提供します。
③兄から1000万円借りる内容で借用証書を作成します。
・兄の組むローンの期間・返済額と同じ内容で返済することにします。
・質問者さんが、ローン返済口座に直接お金を振り込みます。
・可能なら、返済専用に口座を開設し、通帳や印鑑一式を預かります。
※万一、質問者さんの返済(兄の口座への入金)が滞ると、最悪は質問者さんが家を失う事に成りますが、これは、ご自分で住宅ローンを組んだ場合と同じです。
①購入資金について
・母親から住宅資金贈与で500万円受け取ったことにします。
・そのうえで、頭金1000万円は質問者さんが負担したことにします。
・2000万円の住宅でしたら、質問者さんが50％、兄が50％の持ち分になさってください。
・なお、兄の持ち分は、出来る限り土地ではなく建物にして下さい。将来的に建物の方が評価額が下がりますので、ローン完済後に名義変更を行った場合の贈与税の負担を減らせます。
②固定資産税について
・共有名義の不動産にかかる固定資産税は、持ち分のある人のうち誰が支払っても構いません。○○が支払うと届ければ、納税通知書は、届け出た人あてに送られてきます。
③兄がローンを組むことについて
・兄が同居しないのであれば、住宅ローンは借りられないので、金利の高い一般のローンになります。
・兄が組んだローンは、兄の持ち分(要は兄のもの)を手に入れるために借りた借金ということになります。
・このローンを質問者さんが返済すると、そのお金は質問者さんから兄への贈与になります。
・年間の返済額を贈与の基礎控除の110万円以下に抑えたとしても、何年も続けると定期贈与というものに該当し、返済総額に対して贈与税が発生する可能性があります。この場合、贈与税を支払うのは兄になります。詳しくは税理士に相談すべき内容になります。
④ローン完済後に名義を変更することについて
・兄から質問者さんへの贈与となり、質問者さんが贈与税を支払う必要があります。
・贈与額は、その時の固定資産税評価額で良いと思われます。多くとも贈与額は300万円ぐらいに抑えられると思います。
⑤兄に持ち分のある家に住むことについて
・兄が健在なうちは問題ありませんが、ご家族がおありですと、質問者さんより先に兄が亡くなった場合、相続で問題が生ずる可能性があります。
・回避策として、兄に住居を質問者さんに遺贈するという内容の遺言書を残してもらう方法があります。
⑥以上のとおり、兄に住宅の持ち分を持ってもらい、ローンを組むことには問題が生じそうです。
2. 私でしたら、このような事を避けるために、
①住宅は当初から質問者さん単独名義にします。
・相続で揉める心配が無ければ、母の単独名義、または母と質問者さんの共有でも良いです。
・母の名義でも、同居していれば相続税で困ることは無いです。
②兄にローンを組んでもらうにあたり、必要なら質問者さんの住宅を担保提供します。
③兄から1000万円借りる内容で借用証書を作成します。
・兄の組むローンの期間・返済額と同じ内容で返済することにします。
・質問者さんが、ローン返済口座に直接お金を振り込みます。
・可能なら、返済専用に口座を開設し、通帳や印鑑一式を預かります。
※万一、質問者さんの返済(兄の口座への入金)が滞ると、最悪は質問者さんが家を失う事に成りますが、これは、ご自分で住宅ローンを組んだ場合と同じです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/9/16 08:46:17
とても分かりやすいご説明でした。ご回答ありがとうございます。
共有名義の持ち分や定期贈与、借用証書などとても参考になりました。
回答
A
回答日時：
2025/9/15 16:28:28
そもそも2000万円で住宅建てたとして広さどれだけか分かりますか。
現在では、木造で坪単価80万円です。
軽量鉄骨プレハブ住宅で坪単価100万円です。
他に土地代かかります。
また、電気引き込み工事代、上下水道工事や加入金、取得税復興税加算もあり登記代や代書人手間等で2、300万円用意しなければならない。
フィンス門や駐車場でも造るとするば1m最低1万円かかります。
兄が住まない家にはローンは組めないです。
そんなに家がほしいなら全国に有る空き家をタダでもらう方法も有ります。
100万円以下の中古住宅もグーグルで検索すれば、わんさかと出ていますよ。
私も無料土地や無料空き家を二人に紹介しましたよ。
私も田舎のボロ家と街角の2軒を持って行き来しています。
知恵袋にも、身寄りが無く独り身で広い山林田畑が有り住まいもある年配のかたが残された不動産も誰ももらってくれないと、これからどうするば良いか投稿されていました。
知恵袋にまだ有るでしょうから、あなた方がもらって大事に使ってあげたら喜ぶと思います。
回答してみてください。
現在では、木造で坪単価80万円です。
軽量鉄骨プレハブ住宅で坪単価100万円です。
他に土地代かかります。
また、電気引き込み工事代、上下水道工事や加入金、取得税復興税加算もあり登記代や代書人手間等で2、300万円用意しなければならない。
フィンス門や駐車場でも造るとするば1m最低1万円かかります。
兄が住まない家にはローンは組めないです。
そんなに家がほしいなら全国に有る空き家をタダでもらう方法も有ります。
100万円以下の中古住宅もグーグルで検索すれば、わんさかと出ていますよ。
私も無料土地や無料空き家を二人に紹介しましたよ。
私も田舎のボロ家と街角の2軒を持って行き来しています。
知恵袋にも、身寄りが無く独り身で広い山林田畑が有り住まいもある年配のかたが残された不動産も誰ももらってくれないと、これからどうするば良いか投稿されていました。
知恵袋にまだ有るでしょうから、あなた方がもらって大事に使ってあげたら喜ぶと思います。
回答してみてください。
A
回答日時：
2025/9/15 13:55:45
あなたが働いて、あなたの名義でローンを組めるようになればよいのでは?
A
回答日時：
2025/9/15 13:44:02
お兄さんは住まないわけね
そんな住宅ローン、まあ組めないから考えるまでない
そんな住宅ローン、まあ組めないから考えるまでない
A
回答日時：
2025/9/15 10:09:43
そもそもそのようなローンを扱ってくれる金融機関があるのか…というのもありますし
別の方も指摘してますがもし支払いが滞って抵当権実行になったら住めなくなりますし、
お兄さんが亡くなられたら相続人のものになります。
そもそもあなたは無職なのに、兄さんにきちんと支払いしていけるのですか？
関係こじれません？
完済後の名義変更にもそれなり（贈与税などで数百万円単位になります）にお金がかかりますし…
そんな余分なお金やリスクを負ってまで、今すぐ家を買いたいのでしょうか？
あなたがきちんと職につけるまで公営住宅などに住んで、定職について安定してから、あなたの名義できちんとローンを組むのが一番スムーズなような…
別の方も指摘してますがもし支払いが滞って抵当権実行になったら住めなくなりますし、
お兄さんが亡くなられたら相続人のものになります。
そもそもあなたは無職なのに、兄さんにきちんと支払いしていけるのですか？
関係こじれません？
完済後の名義変更にもそれなり（贈与税などで数百万円単位になります）にお金がかかりますし…
そんな余分なお金やリスクを負ってまで、今すぐ家を買いたいのでしょうか？
あなたがきちんと職につけるまで公営住宅などに住んで、定職について安定してから、あなたの名義できちんとローンを組むのが一番スムーズなような…
A
回答日時：
2025/9/14 07:22:21
自分なりに考えて、フローチャートが出来ない人は止した方がいいです（以下、例）
・兄に配偶者＆子がいるorいないが質問に書かれてません
・前者の場合で兄が逝ったら、その家は配偶者等に相続権が発生します
・一千万を私と母で頭金として用意するのに、兄名義にするのなら贈与税が掛かります
・完済後、名義変更は贈与にするなど具体例が示されていない
・兄に配偶者＆子がいるorいないが質問に書かれてません
・前者の場合で兄が逝ったら、その家は配偶者等に相続権が発生します
・一千万を私と母で頭金として用意するのに、兄名義にするのなら贈与税が掛かります
・完済後、名義変更は贈与にするなど具体例が示されていない
A
回答日時：
2025/9/10 08:39:45
そんなにうまくいくかなって思いましたが。
質問者さんの側から見たら全然アリのプランなんでしょうけど、お兄さんサイドから見たらどうなんですかね。
もし質問者さんとお母さんのローンの支払いが滞ったら、お兄さんが払うことになりますよね。
そしたら当然お兄さんにとっては自分の財産ってことになりますから、質問者さんに全部渡すなんてことはないですよね。
そのあたりゴタゴタしそうな不安が…
お兄さんが家庭を持っているもしくは持つようだとそのあたり義姉も参戦して揉めるんじゃ。
まずは質問者さんがしっかり就職するというのが何よりも優先事項かと思いますけど。
質問者さんの側から見たら全然アリのプランなんでしょうけど、お兄さんサイドから見たらどうなんですかね。
もし質問者さんとお母さんのローンの支払いが滞ったら、お兄さんが払うことになりますよね。
そしたら当然お兄さんにとっては自分の財産ってことになりますから、質問者さんに全部渡すなんてことはないですよね。
そのあたりゴタゴタしそうな不安が…
お兄さんが家庭を持っているもしくは持つようだとそのあたり義姉も参戦して揉めるんじゃ。
まずは質問者さんがしっかり就職するというのが何よりも優先事項かと思いますけど。
A
回答日時：
2025/9/9 07:50:15
「そのため頭金を私と母で購入額の約半分を負担して、兄名義で残りの半分の金額のローンを組むことを考えています。」
これ、仮に娘25％、母25％出したとすると、
名義の比率は兄50％、娘25％、母25％となります。
「毎月私が兄にローンの金額を返済」
この場合、名義はかわらず兄50％、娘25％、母25％のまま、
質問者から兄への贈与になります。
金額次第ですが贈与税が発生します。
「そして私の持ち物に変更する」
これは兄から質問者への贈与になります。
兄0％、娘75％、母25％
高い贈与税が発生します。
この状況のまま、母が亡くなったときに相続人が兄と娘だった場合、
母の25％を二人で半分こすることになります。
兄12.5％、娘87.5％、母0％
通常はこれを回避する為、12.5％分の金額を
質問者が兄に払います。
母の遺産に現金もあれば、それと相殺して払っても大丈夫です。
最後に、兄が住宅ローンを組む場合、
兄がその家に住む前提になります。
住宅ローンとは「自分が住むための家の購入するときだけに使える特別金利が安いローン」
だからです。
なので、兄が住まないなら、住宅ローンは使えません。
親族居住用のローンなどを使うことになりますので、そのあたりについても事前に金融機関に相談に行くと良いです。
これ、仮に娘25％、母25％出したとすると、
名義の比率は兄50％、娘25％、母25％となります。
「毎月私が兄にローンの金額を返済」
この場合、名義はかわらず兄50％、娘25％、母25％のまま、
質問者から兄への贈与になります。
金額次第ですが贈与税が発生します。
「そして私の持ち物に変更する」
これは兄から質問者への贈与になります。
兄0％、娘75％、母25％
高い贈与税が発生します。
この状況のまま、母が亡くなったときに相続人が兄と娘だった場合、
母の25％を二人で半分こすることになります。
兄12.5％、娘87.5％、母0％
通常はこれを回避する為、12.5％分の金額を
質問者が兄に払います。
母の遺産に現金もあれば、それと相殺して払っても大丈夫です。
最後に、兄が住宅ローンを組む場合、
兄がその家に住む前提になります。
住宅ローンとは「自分が住むための家の購入するときだけに使える特別金利が安いローン」
だからです。
なので、兄が住まないなら、住宅ローンは使えません。
親族居住用のローンなどを使うことになりますので、そのあたりについても事前に金融機関に相談に行くと良いです。
A
回答日時：
2025/9/8 18:45:33
頭金を負担すると贈与にならないのですかね、
それに、兄の単独名義にできるのかな、
共有名義ではいけないのかな。
小難しい事を考えずに、
例えば、兄が全額ローンを組み（住宅ローンが組めるかどうかは分からんが、組めなければ事業用ローンを）、
要するに、兄が大家になって、賃貸契約を母姉と兄とで交わす、
そして、母と姉で家賃をしばらく払う。
払うと言っても家族なので、頃合いをみて使用貸借にする。
考え方としては、
一般的に、親の持ち家に子供が一緒に住みますよね、当たり前だけど。
そして子供が成人しても一緒に住む場合がありますよね、でも子供が親に家賃を払う事ありますか、
要するに使用貸借ですよね（無償の貸し借り）
親子が逆転しても同じ事。
親はもとより、兄弟姉妹も扶養の義務があるので、兄弟姉妹同士が家に無償で住まわせる事は問題ない。
但し、税金等が絡む事柄（国税局等）は、真面目にやってます的にすれば、お咎めはない。
将来的に考えれば共有などにしない方が無難だと思う。
それに、兄の単独名義にできるのかな、
共有名義ではいけないのかな。
小難しい事を考えずに、
例えば、兄が全額ローンを組み（住宅ローンが組めるかどうかは分からんが、組めなければ事業用ローンを）、
要するに、兄が大家になって、賃貸契約を母姉と兄とで交わす、
そして、母と姉で家賃をしばらく払う。
払うと言っても家族なので、頃合いをみて使用貸借にする。
考え方としては、
一般的に、親の持ち家に子供が一緒に住みますよね、当たり前だけど。
そして子供が成人しても一緒に住む場合がありますよね、でも子供が親に家賃を払う事ありますか、
要するに使用貸借ですよね（無償の貸し借り）
親子が逆転しても同じ事。
親はもとより、兄弟姉妹も扶養の義務があるので、兄弟姉妹同士が家に無償で住まわせる事は問題ない。
但し、税金等が絡む事柄（国税局等）は、真面目にやってます的にすれば、お咎めはない。
将来的に考えれば共有などにしない方が無難だと思う。
A
回答日時：
2025/9/8 17:40:23
完済後に質問者さんに名義変更すると兄の財産を質問者さんに贈与した事になり贈与税がかかります。
例えば評価額1000万円だと275万円ほどかかります。
例えば評価額1000万円だと275万円ほどかかります。
A
回答日時：
2025/9/8 16:44:20
そんなに難しくないですよ
ご理解いただいている内容で十分です
ローン返済をして、兄のところに固定資産税がくるんで、それ受け取って支払いをしたらいいだけです
完済したら名義変更で終わりです
ご理解いただいている内容で十分です
ローン返済をして、兄のところに固定資産税がくるんで、それ受け取って支払いをしたらいいだけです
完済したら名義変更で終わりです
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