教えて！住まいの先生
Q 不動産の購入について、経験者の皆様、もしくは不動産業に従事されている方にご相談です。
現在、中古マンションの購入を検討しており、価格交渉で膠着状態に陥っています。皆様ならどう判断されるか、ご意見をお聞かせください。
＜状況＞
物件: 都内築45年超（耐震基準適合証明書OK）、駅近、最上階。眺望や立地は非常に気に入っています。物件は今年2月から約8カ月間空いているとのこと。
状態: 内装が古く、アスベスト天井の可能性があるため、フルリノベーション（約1000万）が前提です。賃貸に出していた経緯があるらしく「今のままでも全然住めるだろう」と売主さんは仰っているようですが、現状のまま住むのはかなり厳しいレベルです。
価格: 当初4200万円→現在4000万円で売り出し中です。
売主様: 80代とご高齢で、元不動産業をされていた方。プライドが高く、価格交渉には非常にシビアな方だと聞いています。仲介さん曰く、いわゆるアップデートできない高齢の方とのことで、突然事務所に押しかけたり、言ってることがコロコロ変わったり、コントロールが難しいとのこと。家族に相続させるつもりはなく「売った金は全部俺が使う！」と豪語されているようです。
経緯:
過去に再販業者が3500万円で申込を入れたが、不成立。
私が3700万円で申込を入れたところ、**「3880万円なら売る。これ以下なら仲介業者の方で断っていい」**との返事をいただきました。
＜悩んでいること＞
私としては、リフォーム費用も考えると、予算的に3800万円が理想の着地点です。
しかし、ここで再度「3800万円でお願いします」と指値を入れることで、売主様の機嫌を損ねてしまい、「もうお前には売らん！」と交渉が完全に決裂してしまうことを恐れています。
買主側・売主側両方の仲介業者も、「売主様の性格からして、これ以上の交渉は難しいかもしれません」というスタンスですが、私には「ややこしい売主を刺激しないうちにさっさとまとめたい」というようにも見えています。少なくとも私側の仲介さんにはもっと働いてもらわないとな、という気持ちです。
＜お聞きしたいこと＞
この状況で、再度3800万円（1回目より100万UP）の指値を入れるのは、やはりリスクが高い「悪手」でしょうか？
物件自体は非常に気に入っており、この機会を逃したくない気持ちもあります。ここは潔く、3880万円を受け入れるべきでしょうか？
もし皆様なら、この80万円の差を埋めるために、他にどのような交渉のアプローチを考えますか？
皆様のご意見や体験談をお聞かせいただけますと幸いです。よろしくお願いいたします。
＜状況＞
物件: 都内築45年超（耐震基準適合証明書OK）、駅近、最上階。眺望や立地は非常に気に入っています。物件は今年2月から約8カ月間空いているとのこと。
状態: 内装が古く、アスベスト天井の可能性があるため、フルリノベーション（約1000万）が前提です。賃貸に出していた経緯があるらしく「今のままでも全然住めるだろう」と売主さんは仰っているようですが、現状のまま住むのはかなり厳しいレベルです。
価格: 当初4200万円→現在4000万円で売り出し中です。
売主様: 80代とご高齢で、元不動産業をされていた方。プライドが高く、価格交渉には非常にシビアな方だと聞いています。仲介さん曰く、いわゆるアップデートできない高齢の方とのことで、突然事務所に押しかけたり、言ってることがコロコロ変わったり、コントロールが難しいとのこと。家族に相続させるつもりはなく「売った金は全部俺が使う！」と豪語されているようです。
経緯:
過去に再販業者が3500万円で申込を入れたが、不成立。
私が3700万円で申込を入れたところ、**「3880万円なら売る。これ以下なら仲介業者の方で断っていい」**との返事をいただきました。
＜悩んでいること＞
私としては、リフォーム費用も考えると、予算的に3800万円が理想の着地点です。
しかし、ここで再度「3800万円でお願いします」と指値を入れることで、売主様の機嫌を損ねてしまい、「もうお前には売らん！」と交渉が完全に決裂してしまうことを恐れています。
買主側・売主側両方の仲介業者も、「売主様の性格からして、これ以上の交渉は難しいかもしれません」というスタンスですが、私には「ややこしい売主を刺激しないうちにさっさとまとめたい」というようにも見えています。少なくとも私側の仲介さんにはもっと働いてもらわないとな、という気持ちです。
＜お聞きしたいこと＞
この状況で、再度3800万円（1回目より100万UP）の指値を入れるのは、やはりリスクが高い「悪手」でしょうか？
物件自体は非常に気に入っており、この機会を逃したくない気持ちもあります。ここは潔く、3880万円を受け入れるべきでしょうか？
もし皆様なら、この80万円の差を埋めるために、他にどのような交渉のアプローチを考えますか？
皆様のご意見や体験談をお聞かせいただけますと幸いです。よろしくお願いいたします。
質問日時：
2025/10/5 21:49:54
解決済み
解決日時：
2025/10/6 20:57:12
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 271 ｜ お礼： 250枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 271 ｜ お礼： 250枚
共感した： 0 この質問が不快なら
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/10/6 20:57:12
私であればもう3880万で買います。
理由を述べます、物件自体が良いとか悪いとか外野の目は置いておいて
自分から見てどうしても魅力のある物件なのですよね、で、相手が
頑固者の高齢者だろうが何だろうが、そこは冷静に自分が欲しい度合いと
ここまでの交渉の過程によって結論を出します。
私は現実の買い側のお客さんの取引の時に言う言葉なんですが
金額の多寡をあまりに気にして本末転倒な結果に成らないように
ご注意ください・・と。
あなたのケースだったら今、あなたの悩みどころの数字は結果的に
80万円ですよね・・それって数値的な視点で見れば、約4千万円の
物件の高々2％なんです。
勿論あなたにもそこまで行きついた経緯や、リフォーム含めた数値計算
ってのも有るでしょう・・しかしその辺を全て取っ払って
その80万円に拘る事でもし「絶対欲しい絶対欲しい」と言う希望が
叶えられなかったら、その2％の数字ってどうなん？って話になります。
まぁ買えなくても別にいいや・・であれば、その高齢者との駆け引きや相手の性格をいろいろ気にして、勝ち負けにこだわっても良いと思いますが
あくまで最終的に「買う事」が最大目標で有れば・・
80万だったら、そのリフォームの項目で少し圧縮できるところや
節約できるところもきっとある筈です。そっちに目を向けますね
以前お客さんのケースで2千万程度のマンションの交渉価格100万を
拘って、他に買われてしまって買えなかったお客さんとその後も付き合い
ましたが、結局その後1年経っても対象物件は現れませんでした・・
で、そのお客さんは8万くらいの賃貸住まいだったんですが、結局1年以上も
見つからずソコに住み続けた事で、余計な家賃約100万を支払った訳です。
買う時にあれだけ拘った100万をあっさりと・・
例えばこれが4千万に対して10％前後だとかの数値になっていれば
確かにまだ駆け引き交渉の余地は残されてますが、2％80万は
私から言わせれば正直誤差の範疇です
買えずに先延ばしする事で、リフォーム原価が高騰する事もあるし
物件市場が高騰する事もあるし、やはり全体の俯瞰で見る事が
大事かと思います。
※他の方の回答で一回3800万で交渉してダメだったらそのまま
3880で買えばいいという話も有りますが、基本私もそのやり方は
アリかとは思いますが、元不動産業者で高齢で頑固な人間になってしまった
相手は、「もうそいつには売らん！」とか言い出す可能性もあり
少しリスクも有るかとは思います。
だったらもう気持ちよく今の時点での金額で諦めて折り合いを付けます
勿論「買えなくても全然イイ」のであれば、自分を押し通して
ダメならすっぱりと諦めます
それから蛇足ですが、仲介業者だってそうそうスーパーマンじゃないですし
相手も有る事ですから、「頑張れば下がる」と言う訳でも有りません。
逆に頑張りすぎて相手を怒らせてしまって、買えなくなってしまう事で
結果、お客さんに申し訳ない事をしてしまうリスクも常に考えています。
理由を述べます、物件自体が良いとか悪いとか外野の目は置いておいて
自分から見てどうしても魅力のある物件なのですよね、で、相手が
頑固者の高齢者だろうが何だろうが、そこは冷静に自分が欲しい度合いと
ここまでの交渉の過程によって結論を出します。
私は現実の買い側のお客さんの取引の時に言う言葉なんですが
金額の多寡をあまりに気にして本末転倒な結果に成らないように
ご注意ください・・と。
あなたのケースだったら今、あなたの悩みどころの数字は結果的に
80万円ですよね・・それって数値的な視点で見れば、約4千万円の
物件の高々2％なんです。
勿論あなたにもそこまで行きついた経緯や、リフォーム含めた数値計算
ってのも有るでしょう・・しかしその辺を全て取っ払って
その80万円に拘る事でもし「絶対欲しい絶対欲しい」と言う希望が
叶えられなかったら、その2％の数字ってどうなん？って話になります。
まぁ買えなくても別にいいや・・であれば、その高齢者との駆け引きや相手の性格をいろいろ気にして、勝ち負けにこだわっても良いと思いますが
あくまで最終的に「買う事」が最大目標で有れば・・
80万だったら、そのリフォームの項目で少し圧縮できるところや
節約できるところもきっとある筈です。そっちに目を向けますね
以前お客さんのケースで2千万程度のマンションの交渉価格100万を
拘って、他に買われてしまって買えなかったお客さんとその後も付き合い
ましたが、結局その後1年経っても対象物件は現れませんでした・・
で、そのお客さんは8万くらいの賃貸住まいだったんですが、結局1年以上も
見つからずソコに住み続けた事で、余計な家賃約100万を支払った訳です。
買う時にあれだけ拘った100万をあっさりと・・
例えばこれが4千万に対して10％前後だとかの数値になっていれば
確かにまだ駆け引き交渉の余地は残されてますが、2％80万は
私から言わせれば正直誤差の範疇です
買えずに先延ばしする事で、リフォーム原価が高騰する事もあるし
物件市場が高騰する事もあるし、やはり全体の俯瞰で見る事が
大事かと思います。
※他の方の回答で一回3800万で交渉してダメだったらそのまま
3880で買えばいいという話も有りますが、基本私もそのやり方は
アリかとは思いますが、元不動産業者で高齢で頑固な人間になってしまった
相手は、「もうそいつには売らん！」とか言い出す可能性もあり
少しリスクも有るかとは思います。
だったらもう気持ちよく今の時点での金額で諦めて折り合いを付けます
勿論「買えなくても全然イイ」のであれば、自分を押し通して
ダメならすっぱりと諦めます
それから蛇足ですが、仲介業者だってそうそうスーパーマンじゃないですし
相手も有る事ですから、「頑張れば下がる」と言う訳でも有りません。
逆に頑張りすぎて相手を怒らせてしまって、買えなくなってしまう事で
結果、お客さんに申し訳ない事をしてしまうリスクも常に考えています。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/10/6 20:57:12
結局3880で承諾しました。
この物件は一度諦めて、その後偶然再発見したので思い入れも強いです。
おっしゃる通り2％如きで万が一買えなくなったら一生後悔しそうですので決断できました。
的確なアドバイス、ありがとうございました。
大変助かりました！
回答
A
回答日時：
2025/10/6 15:11:56
購入予定のマンションが割高か相場かによって、交渉も変わってきます。
相場以下なら値下げは難しいかもしれませんが、交渉のポイントとして
・仮審査を通す
・現金一括購入
・契約不適合責任の免除
・感情に訴える....
などがあります
築45年以上だと契約不適合責任は入れた方が安心ですので
感情に訴えてみるはどうでしょうか？
少しは譲歩してくれるかもしれません
あとは、仲介さんと良い関係を築いておくとなにかといいですよ
相場以下なら値下げは難しいかもしれませんが、交渉のポイントとして
・仮審査を通す
・現金一括購入
・契約不適合責任の免除
・感情に訴える....
などがあります
築45年以上だと契約不適合責任は入れた方が安心ですので
感情に訴えてみるはどうでしょうか？
少しは譲歩してくれるかもしれません
あとは、仲介さんと良い関係を築いておくとなにかといいですよ
A
回答日時：
2025/10/6 05:32:08
私も気に入ってるなら、８０万円なんてマンション購入には微々たるもの。
売らないよ！って機嫌損ねられる可能性大きいですよ。
そのうち、横から４０００万円だすよ！って人が現れて持っていかれちゃいますよ。
順番とかなんてありませんから、売主が売りたい人に売れるんですから、ゴネてるより早く契約しちゃったほうがいいですよ
売らないよ！って機嫌損ねられる可能性大きいですよ。
そのうち、横から４０００万円だすよ！って人が現れて持っていかれちゃいますよ。
順番とかなんてありませんから、売主が売りたい人に売れるんですから、ゴネてるより早く契約しちゃったほうがいいですよ
A
回答日時：
2025/10/5 22:28:00
まぁ買えないこと覚悟なら交渉するのは自由かと
あとは、お金以外に向こうに何らかの都合良くするかですね。8ヶ月ということなので引き渡し時期は条件にならないと思いますが、向こうが喜ぶような条件を探ってみるとか
あとは、お金以外に向こうに何らかの都合良くするかですね。8ヶ月ということなので引き渡し時期は条件にならないと思いますが、向こうが喜ぶような条件を探ってみるとか
A
回答日時：
2025/10/5 22:22:57
築45年超えている物件はこれから管理費修繕維持積立金等上がっていくことが予想されます。一度リセットして近隣の物件を検討してみるのは如何でしょうか
ご予算4800万円でしたら程度の良い築浅3LDK結構あるかもです。
ご予算4800万円でしたら程度の良い築浅3LDK結構あるかもです。
A
回答日時：
2025/10/5 21:56:28
別に交渉して良いと思うよ。
3,800万円で再度交渉してもらう。
→3,880万円と言ってるだろう!!!!となったら
3,880万円で買うってことでいいんじゃないでしょうか。
その代わり最終的に3,880万円で買ってもいいかな…と思ってることは
不動産会社にも言わない方がいいと思います…。
3,800万円で再度交渉してもらう。
→3,880万円と言ってるだろう!!!!となったら
3,880万円で買うってことでいいんじゃないでしょうか。
その代わり最終的に3,880万円で買ってもいいかな…と思ってることは
不動産会社にも言わない方がいいと思います…。
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