教えて！住まいの先生

新築は利益が無いと言うかマイナスになりますから、中古マンションが正解です。

横浜住みの私は、神奈川県内だけで、８部屋のマンションを保有し貸しています。

固定資産税を考慮しない、ネット利回りは現在8.5％位です。
全部屋9％以上あったのですが、賃貸中で購入した部屋が退去して小さな部屋なのに、50〜70万円位リフォーム代金が掛かってしまって、そのリフォーム代金を購入金額に乗せたら、利回りが下がったと言う事です。

８部屋中４部屋がまだ、ローンがありますが、ローン借り入れをしても毎月5,000円でも良いからプラスを出す年数にしてローンを組むこと。プラス出ないと退去時のリフォームで、赤字になります。
5,000円でも２年間あれば、12万円の収入になります。
賃貸は4年経過後に退去する方が多いので、5,000円が4年間でも24万円になります。
現在の私の収支はローン支払って、管理費・修繕積立金を支払っても、19〜20万円位の純利益になっています。

アドバイスとしては、
①賃貸中物件は今、何年継続居住されているかを確認すること。
②駅は15分までとする。20分なら最低50万円位は安く買わないと駄目です。
③賃貸需要は、男性6割、女性4割位です。つまり女性が入居しなそうな物件ならば安く買うこと。
④リフォーム代金は、1DK位でも30〜50万円掛かることがあります。
⑤50平米の物件を浴槽を除いたフルリフォームしたら、300〜400万円位は掛かります。
⑥同じ古さや同じ居住年数なら、戸建リフォームは、マンションよりも1.5倍の金額が掛かります。
⑦マンションならば、購入時、隣家等の騒音が無い事を確認すること。
⑧マンションならば、内見時、左右や上階の部屋の玄関前をか必ず見ること。三輪車やベビーカーが玄関前にあると、室内を走り回る乳児や児童がいます。
また、玄関前が乱雑になっていれば周囲を気にせず、騒音を出す家族が住んでいる可能性があります。
⑨マンションならば、鉄骨造よりも騒音に強い鉄筋コンクリート作りを優先すること。
⑩賃貸募集は、自分でもそのマンションで、今幾らで募集されているかを確認して家賃＋管理費を決める事、そして広告費を１ヶ月分位出す事も考える事
⑪ワンルームの需要は6割あると思います。その他1DKや2DKが3割、3LDKは1割位と考えています。
ワンルームを購入すると、賃貸募集時には必ず何処かの部屋が募集に出ているので、その部屋よりも若干安くしたら、広告費を出さないと、自分の部屋が優先的に入居されませんので、同じマンションの賃貸募集を良く見ることです。

以上です。

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