教えて！住まいの先生
Q 実家の名義が、3人きょうだいなのですが… 法律的な事を知りたいです ・建て替えて、1人が住む際、支払いは3等分なのか、住む人間が払うのか、法律上、決まりってありますか？
・3人のうち1人が、名義を外したい場合、遺産分与？的な物はありますか？
それがあるとしたら、どこに査定してもらい、どのように払いますか？
元々、母名義でしたが、亡くなった際、父ではなく、3人きょうだい名義になりました。
今は誰も住んでおらず、片付けを都合つく人間がやってますが、なかなか進んでないのも現状。
売る案は無いので、売るアドバイスはなし
また、立地的にアパート、マンションは建てれません。
それがあるとしたら、どこに査定してもらい、どのように払いますか？
元々、母名義でしたが、亡くなった際、父ではなく、3人きょうだい名義になりました。
今は誰も住んでおらず、片付けを都合つく人間がやってますが、なかなか進んでないのも現状。
売る案は無いので、売るアドバイスはなし
また、立地的にアパート、マンションは建てれません。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/2/4 20:22:46
（元）不動産会社経営の宅建士です。
相続物件なら、司法書士事務所へ行って「相続登記」が必要です。
そして不動産は、共有名義などにしたら、後年の紛争の元です。
可能な限り「単独名義」にするか、売却してしまって、換金した現金を相続人で分配するのが最良なのです。
また、相続配分をするなら、司法書士が作成した「遺産分割協議書」により、明確に表記してもらうことです。
●文中、「母名義」を、父ではなく兄弟名義に―――は良いのですが、そこがそもそも「真の相続人？」かどうかが確定などできませんよ。
ここで、きわめてカンタンに相続登記を説明しますと、
◆相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されています。
◆従って、見知らぬ者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。
そして、実務手続きでは、
◆故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を収集
◆謄本から「家系図」を作成し、そこから相続人を割り出す――のです。
だから、見ず知らずの者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。（相続人が、あなたの頭の中での想定者だけとは限らないのです）
そして、相続登記の専門は、司法書士事務所ですので、早速、近くの司法書士事務所へ行って「相続登記」を依頼することです。
加えて言いますと相続手続きは、司法書士へは即時、相談・依頼を
お勧めします。
なぜなら相続は、時の経過につれて、相続人はネズミ算式に増えてしまうからです。
相続で最も大切なのは、家系図からの相続権該当者の「割り出し」です。（これを間違えるとずっと後年、取り返しがつかなくなります）
また、多くの質問が、「法務局で相談にのってくれる」とあるのですが、
とんでもない、法務局は所定の書類が揃っているか否か、だけですよ。
「相続人の割り出し」などはあり得ませんし、間違いの指摘もしません。
（そもそも公務員が「個人の財産」に口出しなどあり得ないのです）
なぜ「相談」など受けないかと言えば、税金で給料を受領している公務員が、「個人の財産」に加担するなど、できるわけがないからです。
●その多くが、他に「真の相続人」が存在したときです。
（その場合、真の相続人から手続き者へ損害賠償が通例なのです）
●最重要なのは、司法書士に依頼することです。
相続物件なら、司法書士事務所へ行って「相続登記」が必要です。
そして不動産は、共有名義などにしたら、後年の紛争の元です。
可能な限り「単独名義」にするか、売却してしまって、換金した現金を相続人で分配するのが最良なのです。
また、相続配分をするなら、司法書士が作成した「遺産分割協議書」により、明確に表記してもらうことです。
●文中、「母名義」を、父ではなく兄弟名義に―――は良いのですが、そこがそもそも「真の相続人？」かどうかが確定などできませんよ。
ここで、きわめてカンタンに相続登記を説明しますと、
◆相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されています。
◆従って、見知らぬ者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。
そして、実務手続きでは、
◆故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を収集
◆謄本から「家系図」を作成し、そこから相続人を割り出す――のです。
だから、見ず知らずの者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。（相続人が、あなたの頭の中での想定者だけとは限らないのです）
そして、相続登記の専門は、司法書士事務所ですので、早速、近くの司法書士事務所へ行って「相続登記」を依頼することです。
加えて言いますと相続手続きは、司法書士へは即時、相談・依頼を
お勧めします。
なぜなら相続は、時の経過につれて、相続人はネズミ算式に増えてしまうからです。
相続で最も大切なのは、家系図からの相続権該当者の「割り出し」です。（これを間違えるとずっと後年、取り返しがつかなくなります）
また、多くの質問が、「法務局で相談にのってくれる」とあるのですが、
とんでもない、法務局は所定の書類が揃っているか否か、だけですよ。
「相続人の割り出し」などはあり得ませんし、間違いの指摘もしません。
（そもそも公務員が「個人の財産」に口出しなどあり得ないのです）
なぜ「相談」など受けないかと言えば、税金で給料を受領している公務員が、「個人の財産」に加担するなど、できるわけがないからです。
●その多くが、他に「真の相続人」が存在したときです。
（その場合、真の相続人から手続き者へ損害賠償が通例なのです）
●最重要なのは、司法書士に依頼することです。
回答
A
回答日時：
2025/10/31 11:19:49
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
①建替については法律の決まりはないので3人で話し合えばいいです。一般的には建替による恩恵を受ける人（住む人）が負担します。
②名義を外したいなら、売買・贈与しか方法ありません。
ただ、売買なら相場価格での売買代金の受渡し（実際のお金の支払）が必要ですし、贈与なら多額の贈与税がかかる可能性あります。
相談先は不動産会社と税理士になります。
①建替については法律の決まりはないので3人で話し合えばいいです。一般的には建替による恩恵を受ける人（住む人）が負担します。
②名義を外したいなら、売買・贈与しか方法ありません。
ただ、売買なら相場価格での売買代金の受渡し（実際のお金の支払）が必要ですし、贈与なら多額の贈与税がかかる可能性あります。
相談先は不動産会社と税理士になります。
A
回答日時：
2025/10/30 14:46:00
法律的な決まりはないので、ご兄弟で話し合って決めればいいだけですよ。
現状の建物がもう古くて、ウワモノの価値がほとんど無いとかんがえるのであれば、立替費用はその後住む人が全額負担して建物の登記はその人一人にするというのが一般的だろうとは思います。
土地の名義はそのまま共有名義でもいいですけど、その場合は借地料として他のご兄弟にある程度金銭を払うほうが丸く収まるだろうとは思います。
無料で良いと皆が言うならもちろん無料でいいですけどね。
もしくは、他のご兄弟から共有分を買い取って一人の名義にするかですが。
のちのちのことを考えると、買い取ってしまう方がスッキリはしますけどね。
（共有名義のままだと次の代への相続でまたややこしくなりますから）
現状の建物がもう古くて、ウワモノの価値がほとんど無いとかんがえるのであれば、立替費用はその後住む人が全額負担して建物の登記はその人一人にするというのが一般的だろうとは思います。
土地の名義はそのまま共有名義でもいいですけど、その場合は借地料として他のご兄弟にある程度金銭を払うほうが丸く収まるだろうとは思います。
無料で良いと皆が言うならもちろん無料でいいですけどね。
もしくは、他のご兄弟から共有分を買い取って一人の名義にするかですが。
のちのちのことを考えると、買い取ってしまう方がスッキリはしますけどね。
（共有名義のままだと次の代への相続でまたややこしくなりますから）
A
回答日時：
2025/10/30 14:37:30
法的な決まりはありません。 原則として土地と建物の所有権移転登記は別々の申請です。
なので土地はそれぞれの持ち分そのままで建物は建てた人の名義ってことも可能です。
なので土地はそれぞれの持ち分そのままで建物は建てた人の名義ってことも可能です。
A
回答日時：
2025/10/30 14:25:30
司法書士事務所に相談されるのが一番かと存じますねー❕なお、遺産の三分の一を受け取れる権利がありますので、それが履行されなければ、家庭裁判所の届け出るのが一番かと存じますねー❌⚠️( ^ω^ )☆彡good luck❤️
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