教えて！住まいの先生

類似した質問に回答した為、同じような回答になってしまいますが・・・
築15〜20年の中古物件は前オーナーのメンテナンス内容や住み方、建物仕様(外壁グレードや設備グレード)によって、購入後数百万単位で差が出ます。
中古物件なので購入時は建物よりも土地の立地を重視して購入するとは思いますが、立地を重視しつつ建物も精査された方が良いかと思います。

自分の場合ですが、昔、ハウスメーカーにて約10年程度勤務していました。(メンテナンス性を全面に打ち出した軽量鉄骨系メーカーに勤務していました)
現在は建材メーカーに転職しています。
5年ほど前、2人目の子供ができたのを期に新築、中古を検討しました。
昔の経験と建材メーカーでの知識を使いながら、土地や建物、ライフプランを検討した結果、築13〜20年の大手住宅メーカーの中古物件に絞って探すことにしました。結果として当時、築16年の軽量鉄骨造2階建の戸建て"総タイル外壁の延床約35坪"を購入しています。
(すいません質問者様の求める築20年ではないのですが参考なると幸いです。)

築20年までに絞った理由は「まだ水回り設備がそのまま使用できる」又は「リフォームして新しくなっている可能性がある」との考えと、タイル外壁に決めたのは「通常、オプション外壁にもかかわらず中古住宅の場合価格に反映されない、タイルの質感が高く高級感が出る、築古でも味わいが出て外観劣化し難い、外壁の塗替えメンテナンスが要らない(できない)」からです。
あと中古購入当時の住宅ローン控除の対象物件を狙ったのも理由となります。
検討する際は、軽量鉄骨造がハウスメーカーのオリジナル構造の為、間取りを変えるリノベーションは、しにくいと理解した上で、リノベーションの必要が無い物件かつ、間取りの希望を含めつつもオーソドックスな使いやすい物件を意識して探し、見つけた物件を購入しました。
(築15年の為、前オーナーはリフォームされていませんでしたが、その代わりかなりお値打ちにお譲りいただく事ができ、結果的にこの事が大幅なコストダウンにつながりました。)

購入した築16年の戸建ては前オーナーの希望で水回り設備全てがパナソニック製(旧松下電工製)となっており、ホームインスペクション(住宅診断)を行ったところキッチンと洗面の排水管のゴムパッキンだけ交換しておけばまだまだ使用できる事がわかりました。
この事から業者に依頼したリフォーム工事は・・・
・全室クロス(壁紙)貼り替え
・1階トイレ既設品→パナソニックアラウーノに交換
・2階トイレ既設品をそのまま使用、ウォシュレットのみTOTO製に交換
・既設インターホン→パナソニック製TVインターホンに交換
・アンテナ無しケーブルTV引込みのみ→DXアンテナ製地デジ用デザインアンテナを屋根裏内に設置
・ハウスクリーニング
・キッチン、洗面、分電盤を綺麗にシートリメイク
・和室障子をカラー障子に張り替え
を行い費用は【約90万】程度かかりました。

なお、
水回りを交換しなかった分リフォーム費用ご大幅に浮きましたので、室内の壁紙を全てグレードアップしております。
クロスについては差額もそこまで無かった事から全室多機能クロスにし、天井や一部壁面はアクセントクロスや天然木目調のクロスを多様しました。
あと中古物件でありがちな壁紙を張り替える際、古い壁紙の下地凹凸を拾わない様する為と、印影やボリューム感を表現する為、リフォーム用厚手クロスを選択しました。
また、入居と同時に赤ちゃんと幼児の2人がいた為、汚れや傷に強いエバールフィルムやPPフィルム付きが多機能クロスを多く採用したりしています。
若干割高になりますが採用しておくと、壁をアルコールや薬品でゴシゴシ拭き掃除が可能になる為、なるべく壁に採用しました。
これにより掃除の時に目についた汚れはアルコールティッシュで拭くと簡単に汚れが落ちます。
水性ペンで落書きされました時も問題なく落とせました。
(せっかくリフォームしたお家の壁紙についた汚れがほぼ落とせるので精神的な安心感は半端ないものになります。この辺りはご家族に小さいお子さんがいるかいないかで考え方が変わると思いますのであくまで一例ですがご参考となれば幸いです)

ちなみに購入約5年経過し、今年、築20年となりました。
ハウスメーカーの20年点検と購入時行ったホームインスペクション調査員の当時受けたアドバイスからメンテナンスを行う項目を決め、先月、メンテ工事を行いました。
行ったメンテナンス工事は、
・屋根:スレート材の為、塗替え。
・バルコニー:床のシート防水をやり変えと床の敷物をセキスイクレガーレ磁気タイルタイプに交換。
・外部部材(雨樋、竪樋、シャッターBOX、軒天井、屋外排気カバー)の塗替え。
※外壁ほタイルの為、メンテナンス不要。
・稼働丸20年のエコキュートを新品交換 。
・稼働丸20年の食洗機を新品交換。
これらメンテナンス工事費用は【約170万円】程度かかりました。

購入した自宅はタイル外壁の為、外壁塗替えがありませんでしたが、サイディング外壁だった場合は【+100〜150万円】追加で発生します。
また、水回りがパナソニック製だった事、前オーナーが丁寧かつ綺麗に使用していた事からハウスクリーニングのみで継続使用できました。
もし、キッチン、お風呂、洗面の水回り全てを交換が必要な物件だと、追加で【約300〜500万円】程度かかります。
逆に屋根がスレート瓦では無く、陶器瓦だったら屋根の塗替えメンテナンスが無くなりましたので【約70万円】程度削減できたと思います。

このように、
築20年の物件を購入する場合は前オーナーがどこまでリフォーム・メンテナンスを行なっているかを確認した上、物件費用だけでは無くリフォームやメンテナンスにかかる費用を見込んでおくことお勧めいたします。(ホームインスペクションを購入前後に入れると設備の劣化状況も調べてくれる業者もいます)

最後に中古住宅のデメリットですが・・・・
中古住宅とはいえ、人によっては人生で最大の買い物となります。そうなるとどうしても直したい、綺麗したいという気持ちが働き、リフォームにお金をかけてしまいます。中古住宅は「直す」では無く「綺麗にする、新築みたいにする」と言い出したらお金は青天井でかかりますので、「メリハリをつける」「ここまでの予算で終わらせる」などの線引きを引くのが大切になります。
せっかくのお家を購入する気持ちと、自分の中で納得する為の気持ちのぶつかりありと、本当にここはリフォームをやらなくて満足できるか？後悔しないか？という気持ちの葛藤が多いのが新築と違い中古住宅購入の最大のデメリットでは無いかと思います。
(一例ですが、結局、私のようにタイル外壁推しの人間でが値打ちに理想のタイル外壁住宅を手に入れると綺麗で外見が新築みたい！と納得してしまい、設備はそのまま使用しても家族全員ねか満足度が高いです。そのように一番理想とするもの、設備？立地？コスト？などを優先順位を決めておくと、中古のデメリットはだいぶ解消されると思います。)

質問者様の趣旨から外れていたらすいません。
参考になれば幸いです。

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