教えて！住まいの先生
Q 土地の生前贈与についての質問です。 家を建てるにあたり、父名義の土地を私（娘）名義に変更（贈与）したいと考えています。
生前を希望の理由は父があまり人前に出たがらないため、すべての手続きや今後にも支障が出ると考えたためです。
あまり人前に出たがらない、というとまだ優しい言い方であり、娘の私とも10年ほど顔を合わせないくらいには（母と円満別居中であり不仲ではありません）、人と顔を合わせることが好きではありません（父は仕事とスーパーにしか出向いていません）。
この場合の生前贈与は、父も法務局に行くなど何かしら赴かなければなりませんでしょうか？
私が書類などを用意し、私だけが父と立ち会うことでも手続きは完了しますか？
（土地の評価額自体はものすごく安いです。）
これから良く調べては見ようと思いますが、
実際可能なのかと思い質問です。
質問日時：
2025/11/6 00:00:13
解決済み
解決日時：
2026/1/31 06:42:33
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 511 ｜ お礼： 25枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/1/31 06:42:33
まず生前贈与ではない方法も提案します。
お父様の公正証書遺言や使用貸借契約などを残してもらうのです。
まず使用貸借というのは、賃貸の逆で、無償で貸し借りする契約です。
ですので、賃料なしの契約で土地を借り受け、そこに家屋を建築するのです。
次に、遺言書でその土地を優先してあなたが相続できるようにするのです。遺産のすべてを定める必要はありません。
これにより、名義変更などにおいては、お父様は出歩かなくて済みます。
遺言書を公正証書にするのが一番ですが、最悪公証役場の公証人に出張してもらうというのもありでしょう。
贈与で取り決めてしまうというのであれば、争いトラブル防止のため、他の相続人となる人の同意を得ましょう。贈与証書や贈与契約書のようなものを作って登記をすることとなりますが、その写しなどを推定相続人に渡すことで、相続の時にその分取り分を減らすべきという主張ができるようにしておくと、相手の気持ちを考えられるものかもしれません。
次に登記手続きというのは、法務局相手です。
あなたがお父様から必要な委任状を得れば、登記まであなたが行うことは可能です。委任状を作成の際には、復代理人の選任の権限も含めておくとよいでしょう。復代理人を司法書士になってもらえばよいのですからね。
ただ、司法書士のように職業専門家が代理となる場合には、関係者の本人確認意思確認をしないといけないルールもあったかと思います。
その点は司法書士を使う際に相談してください。
ただ、権利証と呼ばれる時代の書類があり、それを受け取ることができると話が早いかもしれませんね。
必要に応じて、お二人の印鑑証明が必要なわけですが、委任状を得れば印鑑証明の交付申請は可能です。しかし、受領はできません。本人の意思確認のため郵便などで行政が確認をします。郵便に実印の押印などをして返送やあなたが預かり提出するなどで、受領ができることでしょう。
柔軟な対応を考えてくれる司法書士であれば、登記申請代理ですと司法書士のルールがうるさいとなれば、申請代理はせずに書類作成やアドバイスということにすれば、本人らの申請行為なわけですからね。また、郵送での申請も可能ですので、プロの作成での申請であればあんしんかもしれませんね。
注意点としては贈与税です。
土地や家屋などは、時価相場などで考えてはいけません。
贈与税は相続税を補完する税目ですので、相続税法に従った財産評価を行うことが大事でしょう。その計算において、思っている以上に高額だったりしますのでご注意ください。
最悪売買にしたほうが良かったということもあります。
だって、父親に支払う土地代金を別な贈与を受けるという考えもあるのです。
お金に色はないので、異なる目的の支出のお金と入れ替えてしまえばよいだけです。孫への教育資金贈与は、非課税だったりするでしょう。あなたが親として負担すべき資金が不要となるのですからね。学資保険を解約して土地を購入し、父親から学資保険相当を贈与受けてしまうのです。教育資金理由になればよいのですからね。
そのほか、子などの住宅取得資金（建設資金を含む）も優遇措置があります。土地代金をそれで贈与してしまえば、よいでしょう。売買契約と贈与契約を同時に作れば、渡すべきお金をもらったということで、お金を動かさないでも済むかもしれません。
一人だけ得することをすると、やっかみなどもあります。周りの同意はしっかりとしておくことを二重にお伝えします。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/1/31 06:42:33
丁寧な説明をしてくださりありがとうございます！他の方もありがとうございました。 いろいろと考え、役場にも聞きにいきましたがハウスメーカーを決めてから一緒に進めていこうかと思います！ 兄妹にも、しっかりと意見を聞きつつ進めていきます！
回答
A
回答日時：
2025/11/6 15:59:24
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
父から委任状もらえたら基本的にはあなただけで動けますが、司法書士の面談は必要です。
ただ、生前贈与なら他の相続人（母・兄弟姉妹）の了承もらった方がいいのと、贈与税は計算しておいてください。
A
回答日時：
2025/11/6 12:16:43
お父さんが既に印鑑登録済みであれば、お父さんから委任状を貰うことであなたが代わって必要書類を揃えられますし登記申請することも可能です。
A
回答日時：
2025/11/6 08:24:40
お父様の委任状で可能です。老婆心で言いますが生前贈与はお父様の他の推定相続人がいる場合は影響が出ますので承諾を得たほうが良いかもしれませんね
A
回答日時：
2025/11/6 07:07:49
生前贈与による不動産の登記は共同登記です
受贈者、受遺者が共同で行わなくてはなりません
ただし委任状があれば単独で、または第三者が登記することも可能です
数年前に親名義の不動産を叔父に対して
贈与による所有権移転登記を行ったことがあります
登記申請書、必要書類、委任状を揃えて法務局に申請しました
A
回答日時：
2025/11/6 03:33:48
登記は受贈者が行うものですから質問者が単独で手続きできます。
まずは父親と質問者で贈与契約書を作成し、署名押印します。父親の印鑑証明書と該当不動産の登記事項識別情報（権利証）を受け取ります。
次に委任状に父親が署名すれば、質問者が法務局で登記できます。
必要書類のひな型などは法務局のホームページからダウンロードできます。
また法務局で予約制の個別相談を実施していますので、それを利用すれば必要書類から書き方まで案内してもらえます。指示通りにやれば登記は完了です。
A
回答日時：
2025/11/6 01:08:30
はい、可能です。
確かに登記申請に必要な書類は多いですが、委任状があれば、ほぼ（一部の例外あり）全部取れます。
第三者に委任して、書類を集めて、申請のときも、委任状で第三者が申請することも可能ですね。
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