教えて！住まいの先生

（元）不動産会社経営の宅建士です。
不動産「登記の手順」を問う、と言うことは、司法書士に依頼せず、あなたご自身が「相続？」などの手続きをするものと読み取れます。
これはリスクが高いですよ。

ここで、きわめてカンタンに相続登記を説明しますと、
◆相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されています。
◆従って、見知らぬ者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。

そして、実務手続きでは、
◆故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を収集
◆謄本から「家系図」を作成し、そこから相続人を割り出す――のです。

だから、見ず知らずの者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。（相続人が、あなたの頭の中での想定者だけとは限らないのです）

そして、相続登記の専門は、司法書士事務所ですので、早速、近くの司法書士事務所へ行って「相続登記」を依頼することです。

加えて言いますと相続手続きは、司法書士へは即時、相談・依頼を
お勧めします。
なぜなら相続は、時の経過につれて、相続人はネズミ算式に増えてしまうからです。

相続で最も大切なのは、家系図からの相続権該当者の「割り出し」です。（これを間違えるとずっと後年、取り返しがつかなくなります）

また、多くの質問が、「法務局で相談にのってくれる」とあるのですが、
とんでもない、法務局は所定の書類が揃っているか否か、だけですよ。
「相続人の割り出し」などはあり得ませんし、間違いの指摘もしません。
（そもそも公務員が「個人の財産」に口出しなどあり得ないのです）

なぜ「相談」など受けないかと言えば、税金で給料を受領している公務員が、「個人の財産」に加担するなど、できるわけがないからです。

●その多くが、他に「真の相続人」が存在したときです。
（その場合、真の相続人から手続き者へ損害賠償が通例なのです）

●最重要なのは、司法書士に依頼することです。

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手続き的には
①父の持分移転（相続？財産分与？）
②祖母の相続
③抵当権抹消
ですが、①②はどちらが先でもOKです。
③は①②のどちらかが終われば新名義人の名前でできないことも無いですが、不動産登記法や過去の慣例により、現登記名義人に全て変更してからの手続きとなるため、やはり最後になりますね。

問題は①です。
生前に調書で母へとなっているかもしれませんが、財産分与で母に名義変更できるか疑問です。
やるとしたら一旦父から娘2人に相続移転して、その後娘2人が母に対して調書に基づく移転請求権となるのか。
もしくは娘2人が亡き父に代わって母に対して財産分与で直接移転するのか。
調書があるので最終的に母へ財産を譲渡することはできるのでしょうが、登記手続き的にできるかは微妙です。
司法書士ですら悩むと思うので、司法書士に相談しかないと思います。
おそらく司法書士も法務局に相談すると思います。

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