教えて！住まいの先生
Q 建築についてお尋ねします。現在築55年の鉄筋コンクリートの４階建てのビルを所有しています。建て替えようと思ってますが見積もりしたらとんでもない高額になりました。
建て替えをしないで基礎と躯体だけ残してあとは全て新しいものにし耐震基準もクリアして側から見て新築同様にすることは可能でしょうか？またその建築費用はすべて建て替えする場合の何%くらいになるものですか？
質問日時：
2025/11/21 10:17:52
解決済み
解決日時：
2025/11/25 09:15:07
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 224 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/11/25 09:15:07
建て替えもしくは新築について、特に費用面についてお悩み、建物の仕事に関わるものとしてよくわかります。
【結論】建替一択。
費用面のご心配はいたいほどわかりますが、「フルリノベーション＋耐震補強」が必要として、全て建て替える場合の 「60%〜80%程度」 になるとお考えください。
また「耐震基準もクリアして側から見て新築同様にすることは可能でしょうか？」というご質問の前に、コンクリートの性質を理解することが重要です。
ーーー
＜コンクリートの寿命について＞
〇建築構造物（通常の品質の場合）：60年（50～80年）
だということ。
鉄筋コンクリートには経年とともに様々なリスクがあります。
・ひび割れ（構造原因、火災原因、アルカリシリカ反応、施工不良など）
・鉄筋腐食（ひび割れ、コンクリートの中和化、塩害など）
・化学的侵食（酸、アルカリ、その他など）
質問者様の所有ビルは築５５年とのことですので、もし基礎や躯体を残し再利用するのであれば、非破壊検査やコア抜き検査などが必要になると思います。
＜費用について＞
躯体（骨組み）を残すので、一見すると安く済みそうですが、以下の理由でコストが膨らみます。
１．耐震補強工事が高額: 築55年（1969年頃）は「旧耐震基準」です。現在の「新耐震基準」をクリアするには、単なる化粧直しではなく、鉄骨ブレース（筋交い）を入れたり、柱を炭素繊維で巻いたり、壁を増やすなどの大規模な構造補強が必須です。これが非常に高額です。
２．解体・撤去費: 内装、設備、配管、サッシを全て撤去する費用がかかります。
アスベスト対策: 築55年の建物にはアスベストが含まれている可能性が高く、その処理費用が別途かかります。
これらを合わせると、新築の6〜8割程度の費用になってしまうケースが多いのです。
＜金融機関への相談＞
「築55年の改装資金」に対して融資が降りるか確認してください。法定耐用年数（RCは47年）を過ぎているため、銀行によっては融資期間が極端に短くなる（＝月々の返済が重くなる）可能性があります。
ーーー
【まとめ】
まずは建物の「コンクリート」、「鉄筋」がまだ元気かどうか、専門家に判断してもらうことから始めてはいかがでしょうか。
【結論】建替一択。
費用面のご心配はいたいほどわかりますが、「フルリノベーション＋耐震補強」が必要として、全て建て替える場合の 「60%〜80%程度」 になるとお考えください。
また「耐震基準もクリアして側から見て新築同様にすることは可能でしょうか？」というご質問の前に、コンクリートの性質を理解することが重要です。
ーーー
＜コンクリートの寿命について＞
〇建築構造物（通常の品質の場合）：60年（50～80年）
だということ。
鉄筋コンクリートには経年とともに様々なリスクがあります。
・ひび割れ（構造原因、火災原因、アルカリシリカ反応、施工不良など）
・鉄筋腐食（ひび割れ、コンクリートの中和化、塩害など）
・化学的侵食（酸、アルカリ、その他など）
質問者様の所有ビルは築５５年とのことですので、もし基礎や躯体を残し再利用するのであれば、非破壊検査やコア抜き検査などが必要になると思います。
＜費用について＞
躯体（骨組み）を残すので、一見すると安く済みそうですが、以下の理由でコストが膨らみます。
１．耐震補強工事が高額: 築55年（1969年頃）は「旧耐震基準」です。現在の「新耐震基準」をクリアするには、単なる化粧直しではなく、鉄骨ブレース（筋交い）を入れたり、柱を炭素繊維で巻いたり、壁を増やすなどの大規模な構造補強が必須です。これが非常に高額です。
２．解体・撤去費: 内装、設備、配管、サッシを全て撤去する費用がかかります。
アスベスト対策: 築55年の建物にはアスベストが含まれている可能性が高く、その処理費用が別途かかります。
これらを合わせると、新築の6〜8割程度の費用になってしまうケースが多いのです。
＜金融機関への相談＞
「築55年の改装資金」に対して融資が降りるか確認してください。法定耐用年数（RCは47年）を過ぎているため、銀行によっては融資期間が極端に短くなる（＝月々の返済が重くなる）可能性があります。
ーーー
【まとめ】
まずは建物の「コンクリート」、「鉄筋」がまだ元気かどうか、専門家に判断してもらうことから始めてはいかがでしょうか。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/11/25 09:15:07
このたびはありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2025/11/23 14:17:04
基礎と躯体が変わらないならば耐震基準をクリアできません。
内外装のリフォームを行えば見てくれは新築同様になります。
建て替え費用も不明だし、現状の状況がわからないのでリフォーム費用もわかりません。したがって何％に相当するかは全くわかりません。
内外装のリフォームを行えば見てくれは新築同様になります。
建て替え費用も不明だし、現状の状況がわからないのでリフォーム費用もわかりません。したがって何％に相当するかは全くわかりません。
A
回答日時：
2025/11/23 06:18:33
可能だと思いますが、イメージとはかなり違ったものになると思います。外から新築同様に見えるようになるのではなく、古い市営住宅ありますよね？あれをイメージしてもらえればお分かりかと思いますが、外部から、鉄骨で組んだフレームをボルトで強固に固定する耐震補強になると思います。
補強した上で内装をリフォーム、という形が現実的だと思います。
補強した上で内装をリフォーム、という形が現実的だと思います。
A
回答日時：
2025/11/21 14:04:48
☆、質問の件では、その建物が1970年の建物で、第一次改正は1981年
と第2次が2000年です。だがたも順次に細かい法的な改正されています。
その現在基準に改修工事も新築以上に高額金で、何%か正解は無理です。
また、公共機関の建物も50年〜60年で解体し新築建物に代えています。
故に建築基準法第7条の建築完了検査済証があれば、改修は国民の義務
だが、強制力はないです。あとは我慢して改装補修でしのぐことです。
と第2次が2000年です。だがたも順次に細かい法的な改正されています。
その現在基準に改修工事も新築以上に高額金で、何%か正解は無理です。
また、公共機関の建物も50年〜60年で解体し新築建物に代えています。
故に建築基準法第7条の建築完了検査済証があれば、改修は国民の義務
だが、強制力はないです。あとは我慢して改装補修でしのぐことです。
A
回答日時：
2025/11/21 11:44:21
改修設計の経験も多い、建築士です。
＞基礎と躯体だけ残してあとは全て新しいものにし耐震基準もクリアして側から見て新築同様にすることは可能でしょうか？
→ 技術的・法律的には可能です。が、｢耐震基準｣が、現行の耐震基準の意味ならば、それは不可能です。基礎＝地面の中から完全にやり直さなければ、決して現行の耐震基準にはなりません。つまり、総建替の一択です。
できるのは｢耐震補強＝ある程度マシにする｣です。
＞その建築費用はすべて建て替えする場合の何%くらいになるものですか？
何をどこまでやるか？で激しく上下しますが…
→ 築55年ならば、業界で言う｢旧耐震建物｣です。
旧耐震のままで良い＝耐震補強しない、ならば、総建替の半額程度、
それなりの耐震補強をするならば、7割程度ってところでは？
木造と違って、RC造の建物を「躯体を残して丁寧に壊す｣事自体に、かなり時間と金が掛かります。
＞基礎と躯体だけ残してあとは全て新しいものにし耐震基準もクリアして側から見て新築同様にすることは可能でしょうか？
→ 技術的・法律的には可能です。が、｢耐震基準｣が、現行の耐震基準の意味ならば、それは不可能です。基礎＝地面の中から完全にやり直さなければ、決して現行の耐震基準にはなりません。つまり、総建替の一択です。
できるのは｢耐震補強＝ある程度マシにする｣です。
＞その建築費用はすべて建て替えする場合の何%くらいになるものですか？
何をどこまでやるか？で激しく上下しますが…
→ 築55年ならば、業界で言う｢旧耐震建物｣です。
旧耐震のままで良い＝耐震補強しない、ならば、総建替の半額程度、
それなりの耐震補強をするならば、7割程度ってところでは？
木造と違って、RC造の建物を「躯体を残して丁寧に壊す｣事自体に、かなり時間と金が掛かります。
A
回答日時：
2025/11/21 10:41:28
これこそ専門家に診て貰って判断してもらうしかないと思います。
あまりにも「築55年の鉄筋コンクリートの４階建てのビル」だけの情報では少な過ぎると思うからです。
専門家に診て貰う理由の一つは、基礎が健全で現行基準に即しているか、あるいは補強して基準に合わせる事が可能かどうかだと思います。
補強内容によってはとんでもないお金が必要な場合も有ると思います。
内外装だけを全てリノベーションする方が建て替えるより安く思われがちですが、実際に調査して総合判断されないと分からないのではないでしょうか。
ちなみに、お金と時間を度外視すれば技術的に見た目新築同様にする事は可能だと思います。
あまりにも「築55年の鉄筋コンクリートの４階建てのビル」だけの情報では少な過ぎると思うからです。
専門家に診て貰う理由の一つは、基礎が健全で現行基準に即しているか、あるいは補強して基準に合わせる事が可能かどうかだと思います。
補強内容によってはとんでもないお金が必要な場合も有ると思います。
内外装だけを全てリノベーションする方が建て替えるより安く思われがちですが、実際に調査して総合判断されないと分からないのではないでしょうか。
ちなみに、お金と時間を度外視すれば技術的に見た目新築同様にする事は可能だと思います。
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