教えて！住まいの先生

貸主が更新を拒否するとは、
更新手続きを行わないということであれば、
まったく問題はないです。
契約は、同一条件で法定更新されます。
これは法律であり強行規定なので、
これより借主に不利な規定があっても無効です。
よって、引き続き現行賃料を支払えば、
滞納にも解約にもなりません。
さらに、法定更新されたのですから、
更新料を支払う必要はないです。
さらに、契約期間の定めのない契約となり
以降更新する必要はなくなります。
（借地借家法２６条、３０条参照）
無知な貸主であれば万々歳なのです。
賢い貸主なら、次回に検討してとか
半額でよいとか、最悪でも更新は
すると思います。
なので、法定更新のことは黙っていましょう。
法定更新されたら、貸主ができることは
調停を申し立てることだけです。
調停委員が、近隣相場と比較して著しく
安いと判断すれば、差額を支払えば
よいだけです。わずかな賃料増額で
調停など申し立てるはずがないです。
しかし、今後も付き合うのですから、
自分の経済的な事情で値上げには応じられない。
安い物件が見つかったら引っ越すなどと
適当に言っておけばよいです。
そもそも、貸主は、
新規物件から値上げをすればよいのです。
値下げの時は、すでに入居されている借主の
家賃を値下げなどしないのですから。

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大家をしています。

値上げには原則お互いの合意が必要です。そのため値上げ依頼が来ても拒否できます。逆に入居者さんが値下げのお願いをしても、貸主は拒否が出来るのですが・・。

ただし周辺の家賃相場が上がった、税額が上がった、物価の上昇など正当な理由があれば調停や裁判を通じて値上げも可能です。そのため、最悪の場合は裁判所での解決になることは頭に入れておいた方が良いと思います。

値上げを拒否したからと言って、貸主側から更新拒否はできません。貸主側からの更新拒否には正当な理由が必要で、値上げの拒否は正当理由になりません。貸主が旧家賃を受け取らない場合は、法務局に供託する事で、法的には払ったことになります。そのため出ていく必要もありません。

ただ、家賃の値上げが出来なくなる場合、何かしらコストダウンが行われる可能性があります。例えば共用部の掃除の回数が減る、設備が壊れても中々直してくれない、直してもグレードの低い品になる・・などです。貸主もビジネスで運営していますので。

まずは管理会社経由で貸主と話し合っては？と思います。管理会社はあくまで連絡係で、最終的な権限は貸主です。値上げ幅が大きければ、段階的な値上げにしてほしいと交渉する事も出来ます。お互い現実的な解決が出来るとよいですね。

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値上げに同意しないことだけを理由に、普通借家契約の更新を拒否したり退去を迫ったりすることは原則できません。法律上は、貸主側に「正当事由」がない限り、契約は従前と同じ条件（今の家賃）で更新されます。​（法定更新）

法律上の基本枠組み
普通借家契約では、期間満了時に貸主が更新拒絶や条件変更（家賃値上げ）を主張するには「正当事由」が必要です。（借地借家法28条）
正当事由には、貸主・借主それぞれの建物使用の必要性や、これまでの経過、周辺相場との乖離、立退料の有無などを総合的に判断する必要があり、「家賃を上げたいから」「管理コストが上がったから」という理由では事足りません。

情報収集
「賃料増額ドットコム」というサイトをご存じですか？
このサイトでは、賃料増額を拒否した人の実際の体験談や、その後の交渉・裁判までの流れがわかりやすく紹介されています。また、各種拒否書面のテンプレートも揃っているため、「何をどう書けばいいのだろう？」と悩む方でもすぐに使える実用的な情報が手に入ります。
借主側の目線でまとめられた専門サイトなので、最低限の知識を身につけてから交渉に臨むことで、不要なトラブルを防ぎ安心して話を進められます。まずはこのような専門サイトを活用して、本当に必要なことだけを押さえておきましょう。

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大家をしています。確かに、普通借家契約の場合は借主が合意しなければ従来の家賃のまま契約が継続しますが、それは絶対的なものではなく、契約更新時に借地借家法で定める「正当な理由」があれば、貸主が値上げを求めることは可能です。

例えば、近隣物件の家賃上昇もそうですし、固定資産税の増加もそれにあたります。街灯の電気料や管理費の増加も理由になります。

私があなたの物件の大家でしたら、調停を申し立てると思います。エビデンスを提示できれば、調停員さんはあなたにも値上げが妥当でないエビデンスの提出を求めます。

物価が上がっているのは周知の事実ですから、値上げを完全に拒否するのではなく、減額の交渉をしてみてはいかがでしょうか?

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