教えて！住まいの先生
Q 登記費用について。 まず、無知で幼稚な質問なことご容赦ください。 当方、注文住宅を建築中です。
まもなく完成、引き渡し予定なのですが、家の引き渡しを受けたらまたその上物に対しても数十万の登記費用がかかるんですか？
住宅ローンを組み土地を購入し、その土地に某ハウスメーカーで建築という流れです。
土地を購入した際に登記費用として数十万円払いました。
質問①
無知が原因かもしれませんが、正直意味のない無駄なお金としか思えませんでした。
イメージでは持ち主が私になるので土地の名義変更といった感じにしか考えていませんでした。
それだけのために数十万円。
まぁ家を買うみなさん等しく払ってるので仕方ないですが実際どいいうお金なのか内訳をしりたいです。抵当権設定だとか名義変だとか正直わかりません。
５５坪の土地です。金額的には妥当だと思います。
土地購入の際にした登記手続きの中に抵当権設定と名義変更が含まれているのですか？
そもそも抵当権設定とはなんですか？
質問②
土地と建物両方に登記費用は発生するのですか？
だとしたら土地も建物も工務店所有の建売住宅を購入する方が登記費用という無駄なお金は安くできるのでしょうか？
注文ら建売り、どちらでも買っても同じですか？
質問③
住宅ローン控除を受ける予定です。
長期優良住宅です。
建物の登記費用の優遇措置などはあるのですか？
よろしくお願いします。
住宅ローンを組み土地を購入し、その土地に某ハウスメーカーで建築という流れです。
土地を購入した際に登記費用として数十万円払いました。
質問①
無知が原因かもしれませんが、正直意味のない無駄なお金としか思えませんでした。
イメージでは持ち主が私になるので土地の名義変更といった感じにしか考えていませんでした。
それだけのために数十万円。
まぁ家を買うみなさん等しく払ってるので仕方ないですが実際どいいうお金なのか内訳をしりたいです。抵当権設定だとか名義変だとか正直わかりません。
５５坪の土地です。金額的には妥当だと思います。
土地購入の際にした登記手続きの中に抵当権設定と名義変更が含まれているのですか？
そもそも抵当権設定とはなんですか？
質問②
土地と建物両方に登記費用は発生するのですか？
だとしたら土地も建物も工務店所有の建売住宅を購入する方が登記費用という無駄なお金は安くできるのでしょうか？
注文ら建売り、どちらでも買っても同じですか？
質問③
住宅ローン控除を受ける予定です。
長期優良住宅です。
建物の登記費用の優遇措置などはあるのですか？
よろしくお願いします。
質問日時：
2025/12/10 15:27:08
解決済み
解決日時：
2025/12/16 16:11:28
回答数： 11 ｜ 閲覧数： 316 ｜ お礼： 25枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/12/16 16:11:28
各回答でだいぶ厳しい事を言われているご様子ですが、ここで一旦頭をリセットしてご一読ください。
不動産の登記とは、簡単に言えば貴方の権利を守るために権利の所在を明確にする制度です。例えば住宅を購入した時、その住宅が貴方のものであることを誰に対しても主張できるように、所有権という権利をその住宅に対して設定します。登記所（法務局）で手続きをする訳ですが、そこでかかる費用は大きく分けて「登録免許税」という税金と、実際の手続き事務にかかる手数料です。前者は税金ですから、守るべき資産の評価額に応じて金額が決まります。一方の後者は、法務局での手続きを司法書士などの専門家に委託する際にかかるフィーの総称です。「司法書士報酬」などとも呼ばれ、書類作成費や登記所への交通費などで構成されます。後者は、極論を言えば自力で手続きをすればかからない費用です。クルマの車検でディーラー任せにせず、自分で陸運局の検査場で受検すれば手数料が大幅に浮くのと同様、登記費用も自ら手順を研究することで削減できるということです。また、司法書士事務所によって金額設定が異なります。
不動産登記にはいくつか種類がありますが、登記されるのは登記を申請する者の「権利」であり、基本は主にオーナーとなる者の所有権だとか、土地を借りる者の賃借権などが登記の対象となります。
ご質問にある「抵当権」とは、住宅ローンを利用する貴方が万が一ローンの返済ができなくなったときに、担保としている住宅や土地を現金化することで金融機関が優先的に債権を回収できる権利のことです。貴方が利用したローンの金融機関が万一のときの担保とするために、購入対象の土地や建物に金融機関の権利として抵当権を登記するのです。そうすることで、金融機関は誰に対しても債権回収に関する優先性を主張できます。言い方を変えれば、この抵当権設定登記をすることが、金融機関が貴方に融資をする条件なのです。少し厳しい事を言いますが、ローンを利用することが決まっている貴方が今時点でこのことを理解していなかったというのは非常にマズい事です。これを機会に正しく理解するべきです。無知だから、素人だからという言い訳は権利者として通用しません。
上記説明は注文住宅でも建売住宅でも同じです。長期優良住宅は住宅ローンの利率や、取得後の固定資産税等の軽減などにおいてメリットがありますが、登記費用については関係ありません。既述のとおり、貴方の権利を守るための制度利用にかかる費用ですから、減税制度や公的助成制度で優遇対象とする理屈自体が立ちません。登記とそれにかかる費用は無駄なものではありませんが、貴方がローンを利用しないのであれば所有権の登記はしない、抵当権設定登記もさせないという選択肢はあります。登記費用は丸ごと浮きますが、貴方は客観的に見て誰のものなのか不明瞭な住宅に住むことになります。普通はそんなリスクを受け入れる人はいないので、住宅取得を検討する際には必要経費として計上した資金計画を立てるのです。
①②③のご質問に網羅した回答をしたつもりですが、ご不明点があればご指摘ください。
不動産の登記とは、簡単に言えば貴方の権利を守るために権利の所在を明確にする制度です。例えば住宅を購入した時、その住宅が貴方のものであることを誰に対しても主張できるように、所有権という権利をその住宅に対して設定します。登記所（法務局）で手続きをする訳ですが、そこでかかる費用は大きく分けて「登録免許税」という税金と、実際の手続き事務にかかる手数料です。前者は税金ですから、守るべき資産の評価額に応じて金額が決まります。一方の後者は、法務局での手続きを司法書士などの専門家に委託する際にかかるフィーの総称です。「司法書士報酬」などとも呼ばれ、書類作成費や登記所への交通費などで構成されます。後者は、極論を言えば自力で手続きをすればかからない費用です。クルマの車検でディーラー任せにせず、自分で陸運局の検査場で受検すれば手数料が大幅に浮くのと同様、登記費用も自ら手順を研究することで削減できるということです。また、司法書士事務所によって金額設定が異なります。
不動産登記にはいくつか種類がありますが、登記されるのは登記を申請する者の「権利」であり、基本は主にオーナーとなる者の所有権だとか、土地を借りる者の賃借権などが登記の対象となります。
ご質問にある「抵当権」とは、住宅ローンを利用する貴方が万が一ローンの返済ができなくなったときに、担保としている住宅や土地を現金化することで金融機関が優先的に債権を回収できる権利のことです。貴方が利用したローンの金融機関が万一のときの担保とするために、購入対象の土地や建物に金融機関の権利として抵当権を登記するのです。そうすることで、金融機関は誰に対しても債権回収に関する優先性を主張できます。言い方を変えれば、この抵当権設定登記をすることが、金融機関が貴方に融資をする条件なのです。少し厳しい事を言いますが、ローンを利用することが決まっている貴方が今時点でこのことを理解していなかったというのは非常にマズい事です。これを機会に正しく理解するべきです。無知だから、素人だからという言い訳は権利者として通用しません。
上記説明は注文住宅でも建売住宅でも同じです。長期優良住宅は住宅ローンの利率や、取得後の固定資産税等の軽減などにおいてメリットがありますが、登記費用については関係ありません。既述のとおり、貴方の権利を守るための制度利用にかかる費用ですから、減税制度や公的助成制度で優遇対象とする理屈自体が立ちません。登記とそれにかかる費用は無駄なものではありませんが、貴方がローンを利用しないのであれば所有権の登記はしない、抵当権設定登記もさせないという選択肢はあります。登記費用は丸ごと浮きますが、貴方は客観的に見て誰のものなのか不明瞭な住宅に住むことになります。普通はそんなリスクを受け入れる人はいないので、住宅取得を検討する際には必要経費として計上した資金計画を立てるのです。
①②③のご質問に網羅した回答をしたつもりですが、ご不明点があればご指摘ください。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/12/16 16:11:28
ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2025/12/11 13:10:44
（元）不動産会社経営の宅建士です。
新築に限らず、住宅ローンで不動産を購入すれば、「物件価格×１０％」程度の諸費用がかかるのでしょ。
そして不動産は、「酒・たばこ」と同じ、」法律では「ぜいたく品」と解釈されるので、取得税・固定資産税その他はしっかりとかかります。
ここで、その「土地取得」の際には、仲介業者による仲介なのでしょ？
その取引の時点で、最終決済時に「清算書」などはもらわなかたのですか？
清算書には、固定資産税の日割り清算所まで記載されているはずです。
もち何らかの事情で、仲介業者が介入していないなら、それは個人取引で、
誰もあなたの見方になってくれる者などいませんよ。
また仲介業者の仲介手数料は、「取引保証」で、法規定されており、ムダどころの話ではないのですよ。
新築に限らず、住宅ローンで不動産を購入すれば、「物件価格×１０％」程度の諸費用がかかるのでしょ。
そして不動産は、「酒・たばこ」と同じ、」法律では「ぜいたく品」と解釈されるので、取得税・固定資産税その他はしっかりとかかります。
ここで、その「土地取得」の際には、仲介業者による仲介なのでしょ？
その取引の時点で、最終決済時に「清算書」などはもらわなかたのですか？
清算書には、固定資産税の日割り清算所まで記載されているはずです。
もち何らかの事情で、仲介業者が介入していないなら、それは個人取引で、
誰もあなたの見方になってくれる者などいませんよ。
また仲介業者の仲介手数料は、「取引保証」で、法規定されており、ムダどころの話ではないのですよ。
A
回答日時：
2025/12/11 07:50:10
登記で得られる権利
対抗要件と呼ばれてます。あなたがいくら「所有者だ」と近隣の人に言っても誰も信じないでしょう。登記を見ることで初めて信じてもらえます。登録免許税は対抗要件を得るための税金なのです。登記は、実は一部を除いて任意です。建物を建てた際の表題登記、相続登記、住所変更のみ義務です。対抗要件要らないなら登記不要と、しかし登記しないと所有者と信じてもらえないので、売れない、買えない、現実には必須です。
抵当権
ローンを組んでもあなたが払えなくなったらどうしますか？銀行の最大の心配事です。銀行は抵当権を実行し、土地や建物は裁判所に差し押さえられ、競売され、落札者のものになります。銀行は落札代金を回収し、あなたは家を失います。そのための権利です。抵当権も登記します、上記と同じ理由です。
①上記
②両方
③あります
対抗要件と呼ばれてます。あなたがいくら「所有者だ」と近隣の人に言っても誰も信じないでしょう。登記を見ることで初めて信じてもらえます。登録免許税は対抗要件を得るための税金なのです。登記は、実は一部を除いて任意です。建物を建てた際の表題登記、相続登記、住所変更のみ義務です。対抗要件要らないなら登記不要と、しかし登記しないと所有者と信じてもらえないので、売れない、買えない、現実には必須です。
抵当権
ローンを組んでもあなたが払えなくなったらどうしますか？銀行の最大の心配事です。銀行は抵当権を実行し、土地や建物は裁判所に差し押さえられ、競売され、落札者のものになります。銀行は落札代金を回収し、あなたは家を失います。そのための権利です。抵当権も登記します、上記と同じ理由です。
①上記
②両方
③あります
A
回答日時：
2025/12/11 07:20:54
消費税も所得税も固定資産税も自分にとってはすべて無駄です。同じことです。
A
回答日時：
2025/12/11 06:27:41
そもそも、考えが間違っています
今回の登記は所有者を保護するためでなく、債権者である金融機関が返済が滞った際に不動産を売却するための必要なもので
・土地＆建物の所有者が他者なら、既述の対応が出来ない
・抵当権は借りた金額兼売却した際、金融機関が取れる金額のこと
・土地と建物ともに登記費用は発生する
・ざっくり購入額次第なので、掛かる金額は若干違うのでは、、、
・長期優良住宅なら、登録免許税の税率の軽減措置の対象
即金で買えば、軽減可能ですよ
今回の登記は所有者を保護するためでなく、債権者である金融機関が返済が滞った際に不動産を売却するための必要なもので
・土地＆建物の所有者が他者なら、既述の対応が出来ない
・抵当権は借りた金額兼売却した際、金融機関が取れる金額のこと
・土地と建物ともに登記費用は発生する
・ざっくり購入額次第なので、掛かる金額は若干違うのでは、、、
・長期優良住宅なら、登録免許税の税率の軽減措置の対象
即金で買えば、軽減可能ですよ
A
回答日時：
2025/12/10 21:19:40
よくそれでローン組みましたね^^;
しかも登記費用を払った後で疑問に思ったんですか？
＞イメージでは持ち主が私になる土地の名義変更といった感じ
持ち主があなたになったことをどうやって証明するんですか？名義変更ってなんの名義を変更するんですか？表札を書き換えるの？
＞５５坪の土地です。金額的には妥当だと思います
登記の意味がわからないのになにが妥当なの？意味不明です。
登記というのはその不動産の売主以外のすべての人に対してその不動産があなたのものであることを主張するためのものです。要するに国があなたのものであるというお墨付きを与えてるんです。その対価として税金を払います。それが登録免許税です。
そして登記費用にはその税金と司法書士への報酬が含まれています。司法書士へ報酬を払いたくないなら自分で登記してください。もっとも銀行が素人の登記を認めることはありませんので実質その報酬も強制です。
土地と建物双方に登記費用はかかります。おそらく建物の追加設定になるので土地の時よりは少額で済むと思います。
住宅用家屋証明書を取得すれば保存登記の優遇措置を受けられます。
しかも登記費用を払った後で疑問に思ったんですか？
＞イメージでは持ち主が私になる土地の名義変更といった感じ
持ち主があなたになったことをどうやって証明するんですか？名義変更ってなんの名義を変更するんですか？表札を書き換えるの？
＞５５坪の土地です。金額的には妥当だと思います
登記の意味がわからないのになにが妥当なの？意味不明です。
登記というのはその不動産の売主以外のすべての人に対してその不動産があなたのものであることを主張するためのものです。要するに国があなたのものであるというお墨付きを与えてるんです。その対価として税金を払います。それが登録免許税です。
そして登記費用にはその税金と司法書士への報酬が含まれています。司法書士へ報酬を払いたくないなら自分で登記してください。もっとも銀行が素人の登記を認めることはありませんので実質その報酬も強制です。
土地と建物双方に登記費用はかかります。おそらく建物の追加設定になるので土地の時よりは少額で済むと思います。
住宅用家屋証明書を取得すれば保存登記の優遇措置を受けられます。
A
回答日時：
2025/12/10 18:23:19
１、所有権移転登記は、國が所有権に関して第三者への対抗力を持たせるための費用と考えられるでしょう。
売買なら不動産価格、一般には固定資産税の評価額の1000の20。
抵当権は、占有を把握しない担保物権の事です。
被担保債権、本件ではローンだとおもいます、そのローンの支払が滞らなければ大丈夫ですが、貸し倒れ、質問者様が払えなくなった、でしたら、銀行が困る、銀行は抵当権の実行と言って、その対象物、本件では土地、に関して強制競売ができるようにします。
抵当権設定費用は被担保債権額、ローンの額、の1000分の４です。
２、登記しなくても自由ですが、日本では土地と建物は別個の不動産なので、第三者に対抗したいのでしたら、登記は必要です。
対抗しなくても構わないのでしたら、登記は不要です。土地はともかく、未登記建物はごまんとあります。
３、あります。
売買なら不動産価格、一般には固定資産税の評価額の1000の20。
抵当権は、占有を把握しない担保物権の事です。
被担保債権、本件ではローンだとおもいます、そのローンの支払が滞らなければ大丈夫ですが、貸し倒れ、質問者様が払えなくなった、でしたら、銀行が困る、銀行は抵当権の実行と言って、その対象物、本件では土地、に関して強制競売ができるようにします。
抵当権設定費用は被担保債権額、ローンの額、の1000分の４です。
２、登記しなくても自由ですが、日本では土地と建物は別個の不動産なので、第三者に対抗したいのでしたら、登記は必要です。
対抗しなくても構わないのでしたら、登記は不要です。土地はともかく、未登記建物はごまんとあります。
３、あります。
A
回答日時：
2025/12/10 17:14:31
必要な費用は
①建物表示登記 10万円～15万円 土地家屋調査士
②建物保存登記＋抵当権設定登記 20万円 司法書士
軽減措置を利用しない場合は35万円
③土地、住所変更登記 2万円 司法書士
ローン控除は再来年に申告ですね。
①建物表示登記 10万円～15万円 土地家屋調査士
②建物保存登記＋抵当権設定登記 20万円 司法書士
軽減措置を利用しない場合は35万円
③土地、住所変更登記 2万円 司法書士
ローン控除は再来年に申告ですね。
A
回答日時：
2025/12/10 16:53:09
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）土地の所有権移転登記→土地の名義を売主から買主に変更する登記
土地の抵当権設定登記→ローンを使っている場合、所有者が勝手に処分できないように金融機関が制限する登記
２）土地だけでなく、
建物の表示登記→建物とスペックと住所を登録する登記
建物の所有権保存登記→その建物が買主の所有権であることを登録する登記
建物の抵当権設定登記→ローンを使っている場合、所有者が勝手に処分できないように金融機関が制限する登記
が必要になります。
＊所有権保存、抵当権設定の登記費用は「住宅用家屋証明書」を市役所などで取得することで、登記費用（登録免許税）の軽減を受けられます。
３）「長期優良住宅」と登記費用の軽減措置は関係しませんが、上記２）のように「住宅用家屋証明書」で、軽減措置を受けられますので、司法書士に相談されると良いと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）土地の所有権移転登記→土地の名義を売主から買主に変更する登記
土地の抵当権設定登記→ローンを使っている場合、所有者が勝手に処分できないように金融機関が制限する登記
２）土地だけでなく、
建物の表示登記→建物とスペックと住所を登録する登記
建物の所有権保存登記→その建物が買主の所有権であることを登録する登記
建物の抵当権設定登記→ローンを使っている場合、所有者が勝手に処分できないように金融機関が制限する登記
が必要になります。
＊所有権保存、抵当権設定の登記費用は「住宅用家屋証明書」を市役所などで取得することで、登記費用（登録免許税）の軽減を受けられます。
３）「長期優良住宅」と登記費用の軽減措置は関係しませんが、上記２）のように「住宅用家屋証明書」で、軽減措置を受けられますので、司法書士に相談されると良いと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
A
回答日時：
2025/12/10 15:33:37
A
回答日時：
2025/12/10 15:33:07
質問①
無知が原因かもしれませんが、正直意味のない無駄なお金としか思えませんでした。
イメージでは持ち主が私になるので土地の名義変更といった感じにしか考えていませんでした。
それだけのために数十万円。
まぁ家を買うみなさん等しく払ってるので仕方ないですが実際どいいうお金なのか内訳をしりたいです。抵当権設定だとか名義変だとか正直わかりません。
５５坪の土地です。金額的には妥当だと思います。
土地購入の際にした登記手続きの中に抵当権設定と名義変更が含まれているのですか？
そもそも抵当権設定とはなんですか？
→土地の登記費用の中には抵当権の設定などについての費用は入っていません。登録免許税と登記費用だけです。
質問②
土地と建物両方に登記費用は発生するのですか？
だとしたら土地も建物も工務店所有の建売住宅を購入する方が登記費用という無駄なお金は安くできるのでしょうか？
注文ら建売り、どちらでも買っても同じですか？
→どちらを買っても金額により上下しますが普通の住宅なら大差はないです。
質問③
住宅ローン控除を受ける予定です。
長期優良住宅です。
建物の登記費用の優遇措置などはあるのですか？
→減免があります。
無知が原因かもしれませんが、正直意味のない無駄なお金としか思えませんでした。
イメージでは持ち主が私になるので土地の名義変更といった感じにしか考えていませんでした。
それだけのために数十万円。
まぁ家を買うみなさん等しく払ってるので仕方ないですが実際どいいうお金なのか内訳をしりたいです。抵当権設定だとか名義変だとか正直わかりません。
５５坪の土地です。金額的には妥当だと思います。
土地購入の際にした登記手続きの中に抵当権設定と名義変更が含まれているのですか？
そもそも抵当権設定とはなんですか？
→土地の登記費用の中には抵当権の設定などについての費用は入っていません。登録免許税と登記費用だけです。
質問②
土地と建物両方に登記費用は発生するのですか？
だとしたら土地も建物も工務店所有の建売住宅を購入する方が登記費用という無駄なお金は安くできるのでしょうか？
注文ら建売り、どちらでも買っても同じですか？
→どちらを買っても金額により上下しますが普通の住宅なら大差はないです。
質問③
住宅ローン控除を受ける予定です。
長期優良住宅です。
建物の登記費用の優遇措置などはあるのですか？
→減免があります。
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