教えて！住まいの先生
Q 私は平成２２年に両親が亡くなったため、田舎（農村）の不動産を相続しました。相続した中に宅地２面と家屋があり、都市計画法上の市街化調整区域に指定されているところです。
固定資産税評価額にして1,100円以上する不動産です。令和２年に売りに出したのですが、結局200万円で近所の方に売ることができました。しかし1,100万円のものが200万円にしかならない。これは都市計画法２９条により、市街化調整区域にある土地に開発許可なく家を建てられるのは、「農業に従事するもの」だけであるとされているからだと思えます。
そこで私は、この規定は憲法２９条で保証されている「財産権の不可侵」の規定に反しており違憲ではないかとして訴訟（自分訴訟）を起こしました。敗訴（却下）でした。判決理由の骨子は、公共の福祉です。「都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の増進に寄与する」という都市計画法の目的に合致しており、正当なものであるというのですが、私には「都市の健全な発展と秩序ある整備」と「農村にある宅地の売買をこのように狭く制限すること」との間に一体どのような因果関係があるのか、全く理解できません。だれか納得のいくような説明の出来る方がおられれば、教えてほしいと思います。
そこで私は、この規定は憲法２９条で保証されている「財産権の不可侵」の規定に反しており違憲ではないかとして訴訟（自分訴訟）を起こしました。敗訴（却下）でした。判決理由の骨子は、公共の福祉です。「都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の増進に寄与する」という都市計画法の目的に合致しており、正当なものであるというのですが、私には「都市の健全な発展と秩序ある整備」と「農村にある宅地の売買をこのように狭く制限すること」との間に一体どのような因果関係があるのか、全く理解できません。だれか納得のいくような説明の出来る方がおられれば、教えてほしいと思います。
回答
A
回答日時：
2025/12/16 17:20:38
A
回答日時：
2025/12/16 12:59:56
まず固定資産税の評価額と不動産の実際の取引き価格は全く異質なものです。
また、建物はある程度の評価額があったと思いますが、買い手から側の事情にもよりますが、建替える前提だと解体費用が掛かるだけのマイナス資産です。
次に市街化調整区域の規制は、あなたの私有財産ではない時からあった規制であり、相続時も市街化調整区域という規制を前提とした評価で相続税が課税されているはずで、あなたは何ら不利益を被っていません。訴える利益がない人からの訴えだから却下されたのだと思います。
また、建物はある程度の評価額があったと思いますが、買い手から側の事情にもよりますが、建替える前提だと解体費用が掛かるだけのマイナス資産です。
次に市街化調整区域の規制は、あなたの私有財産ではない時からあった規制であり、相続時も市街化調整区域という規制を前提とした評価で相続税が課税されているはずで、あなたは何ら不利益を被っていません。訴える利益がない人からの訴えだから却下されたのだと思います。
A
回答日時：
2025/12/15 11:29:26
昭和の時から国賠の憲法訴訟があるので、その判例を知ることからと思います。
棄却ではなく、却下と言う事実も知ることです。
評価額は税務課が固定資産税を徴収するために算出しています。
全国地価マップ等を参照。
行政の課税上の評価額と、実際の評価額には差があることが多い。
個人的に、都市計画法が線引きによる発展阻害、行政の格差拡大の原因と思っています。
棄却ではなく、却下と言う事実も知ることです。
評価額は税務課が固定資産税を徴収するために算出しています。
全国地価マップ等を参照。
行政の課税上の評価額と、実際の評価額には差があることが多い。
個人的に、都市計画法が線引きによる発展阻害、行政の格差拡大の原因と思っています。
A
回答日時：
2025/12/14 06:55:16
固定資産税の評価は構造や経過年数で算定されるわけです。
田舎の納屋でさえ新築なら1000万程度に評価されます。
さて、1100万の評価があるのでしたら都市計画法の施行以後に建てられたんですよね。市街化規制区域を承知で建てられているわけです。
また、200万の譲渡価格はあなたが承認したわけですよね。
1100万の物件をなぜそれほど安く売ったのか？
客がいないから・・それは立地条件が悪いからでしょ。
こちらも市街化規制の地域ですが朽ちてない住宅なら高く取引されてますよ。
建設は無理でも農家以外の方に販売することは可能ですから。
田舎の納屋でさえ新築なら1000万程度に評価されます。
さて、1100万の評価があるのでしたら都市計画法の施行以後に建てられたんですよね。市街化規制区域を承知で建てられているわけです。
また、200万の譲渡価格はあなたが承認したわけですよね。
1100万の物件をなぜそれほど安く売ったのか？
客がいないから・・それは立地条件が悪いからでしょ。
こちらも市街化規制の地域ですが朽ちてない住宅なら高く取引されてますよ。
建設は無理でも農家以外の方に販売することは可能ですから。
A
回答日時：
2025/12/13 20:27:29
憲法２９条
１項 財産権は、これを侵してはならない。
２項 財産権の内容は、公共の福祉に適合するやうに、法律でこれを定める。
３項 私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用ひることができる。
１．
まず、憲法２９条１項の趣旨は
① 個人が現に有する具体的な財産上の権利を保障し
② 私有財産制という制度を保障していると解します。
①「個人が現に有する具体的な財産上の権利を保障」とは、現在法律で保障されている財産権の内容につき、事後法による変更を禁止するという意味です。
＞私は平成２２年に両親が亡くなったため、田舎（農村）の不動産を相続しました。相続した中に宅地２面と家屋があり、都市計画法上の市街化調整区域に指定されているところです。
＞これは都市計画法２９条により、市街化調整区域にある土地に開発許可なく家を建てられるのは、「農業に従事するもの」だけであるとされているからだと思えます。
都市計画法２９条は、あなたが相続した時点で存在しており、あなたが相続した時点以降の不利益変更ではないので、
憲法２９条１項が禁止する事後法による財産権侵害にはあたりません。
２．
１で切ってしまっても良いのですが、
仮に１をクリアーしたと仮定して、
都市計画法２９条の開発規制が、憲法２９条２項に合致しているかについて
①立法目的と②規制態様から検討します。
①「都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の増進に寄与する」という都市計画法の目的に合致しており、正当なものという点は、立法目的を正当と見ている訳ですよね。
そして、
②規制態様は、「都市計画法上の市街化調整区域に指定されているところ」では、「市街化調整区域にある土地に開発許可なく家を建てられるのは、「農業に従事するもの」という規制態様は、現状の「農業に従事するもの」という態様をそのまま維持する事を求めている訳ですよね。
したがって
憲法２９条２項の公共の福祉による制限は
①立法目的と②規制態様の2つ共に、公共の福祉に合致しており、
財産権侵害にはあたりませんよね。
３．
この２の「２９条２項公共の福祉」に合致しているからで
切ってしまっても良いのですが、
更に、
本件規制が２９条３項による「正当な補償」が必要かについても検討します。
①侵害行為の対象が、一般人か特定人であり、②財産権の侵害する、受忍限度を超えているかで
判断します。
①本件都市計画法２９条による規制は、「都市計画法上の市街化調整区域に指定されているところ」という要件は、特定人に対する狙い打ちと言える側面はあります。
②しかし、土地を取り上げるなどの財産権侵害している訳ではなくて、
「市街化調整区域にある土地に開発許可なく家を建てられるのは、「農業に従事するもの」という規制は、現状と同じ「農業従事している者」に売却して下さいという規制ですから、財産権侵害とは言えませんので、２９条３項の補償は不要となります。
これと似たような規制は、４メートル道路確保するための
土地のセットバックがあります。
現状、古屋が立っており、解体して、新築しようとすると、道路側から４メートルセットバックしなければなりません。消防車両の通行確保が理由です。
４メートルのセットバックしてしまうと、ただでさえ、狭い土地が更に、ちんちくりんになってしまいます。
このセットバックを回避するために、新築を諦めて、古屋の骨組みを残したリフォームという方法を取る事により、
「現状維持している」という方法を取る事がよくあるみたいですよ。
１項 財産権は、これを侵してはならない。
２項 財産権の内容は、公共の福祉に適合するやうに、法律でこれを定める。
３項 私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用ひることができる。
１．
まず、憲法２９条１項の趣旨は
① 個人が現に有する具体的な財産上の権利を保障し
② 私有財産制という制度を保障していると解します。
①「個人が現に有する具体的な財産上の権利を保障」とは、現在法律で保障されている財産権の内容につき、事後法による変更を禁止するという意味です。
＞私は平成２２年に両親が亡くなったため、田舎（農村）の不動産を相続しました。相続した中に宅地２面と家屋があり、都市計画法上の市街化調整区域に指定されているところです。
＞これは都市計画法２９条により、市街化調整区域にある土地に開発許可なく家を建てられるのは、「農業に従事するもの」だけであるとされているからだと思えます。
都市計画法２９条は、あなたが相続した時点で存在しており、あなたが相続した時点以降の不利益変更ではないので、
憲法２９条１項が禁止する事後法による財産権侵害にはあたりません。
２．
１で切ってしまっても良いのですが、
仮に１をクリアーしたと仮定して、
都市計画法２９条の開発規制が、憲法２９条２項に合致しているかについて
①立法目的と②規制態様から検討します。
①「都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の増進に寄与する」という都市計画法の目的に合致しており、正当なものという点は、立法目的を正当と見ている訳ですよね。
そして、
②規制態様は、「都市計画法上の市街化調整区域に指定されているところ」では、「市街化調整区域にある土地に開発許可なく家を建てられるのは、「農業に従事するもの」という規制態様は、現状の「農業に従事するもの」という態様をそのまま維持する事を求めている訳ですよね。
したがって
憲法２９条２項の公共の福祉による制限は
①立法目的と②規制態様の2つ共に、公共の福祉に合致しており、
財産権侵害にはあたりませんよね。
３．
この２の「２９条２項公共の福祉」に合致しているからで
切ってしまっても良いのですが、
更に、
本件規制が２９条３項による「正当な補償」が必要かについても検討します。
①侵害行為の対象が、一般人か特定人であり、②財産権の侵害する、受忍限度を超えているかで
判断します。
①本件都市計画法２９条による規制は、「都市計画法上の市街化調整区域に指定されているところ」という要件は、特定人に対する狙い打ちと言える側面はあります。
②しかし、土地を取り上げるなどの財産権侵害している訳ではなくて、
「市街化調整区域にある土地に開発許可なく家を建てられるのは、「農業に従事するもの」という規制は、現状と同じ「農業従事している者」に売却して下さいという規制ですから、財産権侵害とは言えませんので、２９条３項の補償は不要となります。
これと似たような規制は、４メートル道路確保するための
土地のセットバックがあります。
現状、古屋が立っており、解体して、新築しようとすると、道路側から４メートルセットバックしなければなりません。消防車両の通行確保が理由です。
４メートルのセットバックしてしまうと、ただでさえ、狭い土地が更に、ちんちくりんになってしまいます。
このセットバックを回避するために、新築を諦めて、古屋の骨組みを残したリフォームという方法を取る事により、
「現状維持している」という方法を取る事がよくあるみたいですよ。
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
友だち追加する
