教えて！住まいの先生
Q 賃貸経営に詳しい方教えてください。 築37年木造アパート6戸（全て1k） 物件価格税込4,150万円 家賃収入260,000円/月
東京都の中央線沿いで大学も近くにあり空室リスクはなし。
（自宅の隣のアパートなので空室になっている時期は見たことがない）
自宅の隣でかつ通路が共有なので将来一つの敷地にできたらな良いかな堂安、漠然といつか買えたらなーと思っていたら、いきなり話が転がってきました。
利回りの割には外装周りや設備のやりかえ、築年数など、リスクの方が大きいと思いますが不動産投資に経験ある方はどのように判断されるでしょうか？
ちなみに当方、一級建築士と一級建築施工管理技士を取得しており建築に対しての知識や施工のツテなどはあります。
よろしくお願いいたします。
（自宅の隣のアパートなので空室になっている時期は見たことがない）
自宅の隣でかつ通路が共有なので将来一つの敷地にできたらな良いかな堂安、漠然といつか買えたらなーと思っていたら、いきなり話が転がってきました。
利回りの割には外装周りや設備のやりかえ、築年数など、リスクの方が大きいと思いますが不動産投資に経験ある方はどのように判断されるでしょうか？
ちなみに当方、一級建築士と一級建築施工管理技士を取得しており建築に対しての知識や施工のツテなどはあります。
よろしくお願いいたします。
質問日時：
2025/12/14 20:50:51
解決済み
解決日時：
2025/12/21 00:42:18
回答数： 15 ｜ 閲覧数： 443 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/12/21 00:42:18
賃貸アパート経営を長くしているものです。結論を言うと、売った側と不動産屋が儲かり、あなたは大きなリスクを抱える恐れがあります。
ポイントは、土地の値段はいくらで取引されるかです。3650万以上でなければ損をします。
実質の利益は年に180万程度です。思ったほど経費や税金など諸々で儲かりません。今後、賃料が少しは下がることも考慮します。あと6年賃料を受け取り解体となれば、1000万の利益です。解体費用200万を引くと800万の利益です。
ところで4150万の物件は不動産屋が入ると、実質4300万近くの買い物となります。そこからさきほどの800万の利益を差し引くと3500万。
要は、3500万で土地を売れば,トントンです。でも売却時に不動産屋に払うお金を考慮すると、3650万で土地が売れたらトントンです。不動産屋にばかりお金を払っているようなもんです。
ところで、4300万を投資信託で運用していたら、七年で年率平均7%なら6904万です。オルカンでも買っておいた方が良いです。
このような古い物件は、利回り15%はないと厳しいです。賞味期限が過ぎています。
ポイントは、土地の値段はいくらで取引されるかです。3650万以上でなければ損をします。
実質の利益は年に180万程度です。思ったほど経費や税金など諸々で儲かりません。今後、賃料が少しは下がることも考慮します。あと6年賃料を受け取り解体となれば、1000万の利益です。解体費用200万を引くと800万の利益です。
ところで4150万の物件は不動産屋が入ると、実質4300万近くの買い物となります。そこからさきほどの800万の利益を差し引くと3500万。
要は、3500万で土地を売れば,トントンです。でも売却時に不動産屋に払うお金を考慮すると、3650万で土地が売れたらトントンです。不動産屋にばかりお金を払っているようなもんです。
ところで、4300万を投資信託で運用していたら、七年で年率平均7%なら6904万です。オルカンでも買っておいた方が良いです。
このような古い物件は、利回り15%はないと厳しいです。賞味期限が過ぎています。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/12/21 00:42:18
具体的な試算ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2025/12/17 19:03:18
相続対策で賃貸マンションの大家と会社経営をしています。レントロールを見ましたか？ 入居者がいつから契約しているかなど調べましたか？ 満室月額収入は260000円、築37年、減価償却なし、修繕費が必須、毎年の固定資産税、火災保険、購入の際の経費として不動産登記料、不動産手数料、取得税、お隣の土地を将来購入できるかは？ お隣の所有者が売る予定であれば相場より高く設定しないと無理、建て替えをするなら入居者が退去させるのに立退料が必要です。生活保護者がターゲットにならない家賃マンションなので、むしろ、高年収の方々が入居されておりトラブルも一切ないです。弊社は異業種ですが不動産管理部を設置しており自主管理ですから利回りも良いです。
余談ですが、契約が成立した途端、入居者が退去するなんて詐欺もあります。 私の知人の大家は今、裁判中です。悪質な生活保護者を入れてしまったため、常習犯で法テラスを利用して安く弁護士に依頼し、立退料を踏んだくろうとしています。知人はまともに弁護士料を払い、解決金した場合には、更に支払はなければなりません。 相手が上手だということです。生活保護を対象にできる物件で不動産投資をしている大家や会社として経営しているオーナーさんもおりますが、そのような事もあるということも考慮してください。
余談ですが、契約が成立した途端、入居者が退去するなんて詐欺もあります。 私の知人の大家は今、裁判中です。悪質な生活保護者を入れてしまったため、常習犯で法テラスを利用して安く弁護士に依頼し、立退料を踏んだくろうとしています。知人はまともに弁護士料を払い、解決金した場合には、更に支払はなければなりません。 相手が上手だということです。生活保護を対象にできる物件で不動産投資をしている大家や会社として経営しているオーナーさんもおりますが、そのような事もあるということも考慮してください。
A
回答日時：
2025/12/17 13:21:17
普通は空室のない優良物件であれば
たとえ所有者が亡くなったとしても相続者が家賃収入を欲しがると思います。
なにか理由がありませんか？
再建築不可の土地とか、
近所に良からぬ人が住んでるとか、
隣に高層マンションが建つとか
たとえ所有者が亡くなったとしても相続者が家賃収入を欲しがると思います。
なにか理由がありませんか？
再建築不可の土地とか、
近所に良からぬ人が住んでるとか、
隣に高層マンションが建つとか
A
回答日時：
2025/12/17 09:08:54
A
回答日時：
2025/12/16 09:12:15
現状の利回り上は良いけど、もう建替時期でしょ？
一級建築士なら、土地の㎡数や用途地域・前面道路程度は明記しないと、何とも言えないって事ぐらいはわかると思うけど？
一級建築士なら、土地の㎡数や用途地域・前面道路程度は明記しないと、何とも言えないって事ぐらいはわかると思うけど？
A
回答日時：
2025/12/15 15:53:28
建築のプロなら今後発生する修繕費や建物の寿命など予想できると思います。
年間約３００万の収入。
１０年で３０００万。
修繕で１０００万かけても２０００万の儲けです。
建物解体しても土地は残る。
土地の価値が２０００万以上なら買ってもいいかも。
１０年後に売るか？
フルリフォームするか？
判断したらいい。
１０年後は社会情勢が変わってると思う。
少子化で大学周辺の物件は値崩れしてます。
特に地方では。
だけど、他の大家を泣かして自分だけ勝ち残る。
建築のプロのあなたならできると思います。
ちなみに、私は土木ですが、元ゼネコンマン。
自主管理して経費削減。
DIYで可能な限り自分で修繕してます。
だから勝ち残ってます。
生活保護レベルの家賃でエアコン、ウオシュレット、無料WIFI付けてます。
年間約３００万の収入。
１０年で３０００万。
修繕で１０００万かけても２０００万の儲けです。
建物解体しても土地は残る。
土地の価値が２０００万以上なら買ってもいいかも。
１０年後に売るか？
フルリフォームするか？
判断したらいい。
１０年後は社会情勢が変わってると思う。
少子化で大学周辺の物件は値崩れしてます。
特に地方では。
だけど、他の大家を泣かして自分だけ勝ち残る。
建築のプロのあなたならできると思います。
ちなみに、私は土木ですが、元ゼネコンマン。
自主管理して経費削減。
DIYで可能な限り自分で修繕してます。
だから勝ち残ってます。
生活保護レベルの家賃でエアコン、ウオシュレット、無料WIFI付けてます。
A
回答日時：
2025/12/15 14:49:13
荻窪駅徒歩12分の築28年木造アパートオーナー(銀行員が本業)です。地続きの隣地で合わせると土地の価値が上がるなと思うなら買ってもいいと思いますが、それでも値段は高すぎると思う。利回り8パーセントで価格37〜38Mくらいですよね。あと数年で建て替えですからね。建築士さんならアパート経営はむいてると思います。大学は最近は移転もしますよ！中央線沿いのどこですか？立川より手前ですよね！？
A
回答日時：
2025/12/15 14:19:13
敷地が隣で管理も行いやすく、建築の知識はあるが、不動産は素人。
借入ではなく現金での取得であれば、何とかなるように思います。
また間口が広がるので、通常の収益物件の取得可能価格より高くても、買う価値はあると思います。
この物件であれば、通常の取得可能価格は、約3,000万円と私は判断します。それも相当に譲歩した上で。
実利回りが重要です。火災保険や税、修繕費用、物件価値向上にかかる費用などを事前に設定して考える必要があります。
また、単独で処分できるかどうかも必要です。
あなたの場合、隣地という利点を考慮し、売主希望価格に近い価格でも購入するメリットはあると思います。
借入ではなく現金での取得であれば、何とかなるように思います。
また間口が広がるので、通常の収益物件の取得可能価格より高くても、買う価値はあると思います。
この物件であれば、通常の取得可能価格は、約3,000万円と私は判断します。それも相当に譲歩した上で。
実利回りが重要です。火災保険や税、修繕費用、物件価値向上にかかる費用などを事前に設定して考える必要があります。
また、単独で処分できるかどうかも必要です。
あなたの場合、隣地という利点を考慮し、売主希望価格に近い価格でも購入するメリットはあると思います。
A
回答日時：
2025/12/15 13:08:16
A
回答日時：
2025/12/15 11:02:48
人口激減の消滅危惧都市じゃなければ、自宅の隣の土地なら面白いんじゃないでしょうか。
土地の固定資産税評価額はお隣なので、だいたいの広さから見当がつくと思います。
（ご自宅の評価額を参考に）
土地を取得することをメインと考えて、土地代を販売価格から引いたら建物代が出ますよね。（あくまでも概算ですけど）
その建物代が10年程度でペイできたらあとは自宅の土地と合わせて土地の運用をいろいろ考えるのも面白いかと。
使い道がなさそうな土地ならやめておきましょう。
土地の固定資産税評価額はお隣なので、だいたいの広さから見当がつくと思います。
（ご自宅の評価額を参考に）
土地を取得することをメインと考えて、土地代を販売価格から引いたら建物代が出ますよね。（あくまでも概算ですけど）
その建物代が10年程度でペイできたらあとは自宅の土地と合わせて土地の運用をいろいろ考えるのも面白いかと。
使い道がなさそうな土地ならやめておきましょう。
A
回答日時：
2025/12/15 09:48:44
私の妹が建築士で親から自己所有の土地にアパートを建てて事業者ローンのある物件とローンを相続しましたが、病気で亡くなって兄の私が相続しました。
自分の土地に建てても大して儲からないというのが私の印象です。ただ、借金のおかげで相続税はかなり圧縮されたと税理士からは聞きました。
妹はアパートのリノベーションなんかをすることを老後の楽しみにしていると言ってましたが、私は全然興味がありません。
不動産に興味があるのなら、リスクの少ないREITでいいのではないかと思ってます。
建築士なら、物件を保有してみたいんじゃないですかね。利益より趣味の一部のつもりで経営されてもいいようには思います。
自分の土地に建てても大して儲からないというのが私の印象です。ただ、借金のおかげで相続税はかなり圧縮されたと税理士からは聞きました。
妹はアパートのリノベーションなんかをすることを老後の楽しみにしていると言ってましたが、私は全然興味がありません。
不動産に興味があるのなら、リスクの少ないREITでいいのではないかと思ってます。
建築士なら、物件を保有してみたいんじゃないですかね。利益より趣味の一部のつもりで経営されてもいいようには思います。
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