教えて！住まいの先生

あなたの考えたスキームだとあなたが売り主での売却は短期所有となりまた不動産取得税とかが無駄になり登記手数料と登録免許税も1回分余計にかかります。
良いことは何もないですね。単に姪甥の代理人で手続きを代行し売ればよいと思います。姪と甥については登記を司法書士が行う場合は売却意思の確認だけは行う必要があります。それをどういう状態でするのかは司法書士次第です。一般的には面会が必要ですね。

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あなたが非居住者である甥や姪から国内にある不動産を購入し、その後転売しようとしているだけの話でしょ。
適正な時価での売買である限り、他の回答者が言っているように税務上の否認されるリスクなど何かしらの問題が起きる事は私の知る限りでは無い。

ただし、非居住者からの国内不動産の購入なので、あなたが売却代金の10.21％相当の所得税・復興特別所得税を売却代金から天引きして国に納める必要がある。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/gensen/2879.htm

問題が生ずる可能性のあるのは、時価と取引価格に大きな乖離がある場合だが、取引価格度同額で売ろうって事なんでそれもほぼ無いと考えてよいと思う。
ただ、実際に甥姪との取引価格と同額で売れるかどうかは確実ではないので、実際問題として譲渡益が出たり譲渡損が出たりはあり得ると思う。
甥姪との取引は売買契約である以上、転売において損益が生じたとしても、その損益は甥姪に転嫁できないのでそのつもりで。

ちなみに、譲渡所得における取得費は、購入対価に不動産所有権移転に伴う登録免許税や不動産取得税、司法書士報酬などが含まれる。
あなたを通すことで登記費用は1回分余計に取られることになるので、この点においては甥姪が直で取引した方がメリットがある。

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（元）不動産会社経営の宅建士です。
要は、親族の相続登記について、相続人である者が海外居住しているものを、
同じ親族のあなたが「介入」して不動産売買を行う？7―――のでしょ？

そもそも、とんでもない話なのですよ。
あなたが司法書士などの資格者であれば別ですが、一般の方だとしたら、
「代理」で取引を進めることなどできません。」

◆少なくとも、司法書士に相続人が直接相談、か、
◆あるいは弁護士を経由した状態にした方が良いかもしれません
そして税金などは、「相続控除３千万円」があり、一般住宅ではほとんど
非課税です。（詳細は税務署に問うことです。匿名可）

そしてそもそも、相続人が「甥・姪」とありますが、それは司法書士に
算出してもらった上での話ですか？
個人申請で「名義移転」などでしたら、「正確」とは限りません。

ここで、きわめてカンタンに相続登記を説明しますと、
◆相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されています。
◆従って、見知らぬ者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。

そして、実務手続きでは、
◆故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を収集
◆謄本から「家系図」を作成し、そこから相続人を割り出す――のです。

だから、見ず知らずの者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。（相続人が、あなたの頭の中での想定者だけとは限らないのです）

そして、相続登記の専門は、司法書士事務所ですので、早速、近くの司法書士事務所へ行って「相続登記」を依頼することです。

加えて言いますと相続手続きは、司法書士へは即時、相談・依頼を
お勧めします。
なぜなら相続は、時の経過につれて、相続人はネズミ算式に増えてしまうからです。

相続で最も大切なのは、家系図からの相続権該当者の「割り出し」です。（これを間違えるとずっと後年、取り返しがつかなくなります）

また、多くの質問が、「法務局で相談にのってくれる」とあるのですが、
とんでもない、法務局は所定の書類が揃っているか否か、だけですよ。
「相続人の割り出し」などはあり得ませんし、間違いの指摘もしません。
（そもそも公務員が「個人の財産」に口出しなどあり得ないのです）

なぜ「相談」など受けないかと言えば、税金で給料を受領している公務員が、「個人の財産」に加担するなど、できるわけがないからです。

●その多くが、他に「真の相続人」が存在したときです。
（その場合、真の相続人から手続き者へ損害賠償が通例なのです）

●最重要なのは、司法書士に依頼することです。

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結論から言うと、そのスキームは通りません。かなり危ない発想で、下手をすると租税回避として否認されます。
本件不動産については、相続人である甥および姪が売主本人となって売却を行うのが、税務上・法務上ともに最も正しく安全な方法です。甥・姪が海外に居住しており、日本語や実務対応が困難である場合でも、叔父が代理人として実務を代行することは問題ありません。具体的には、甥・姪から叔父に対して売却手続に関する委任状を作成し、叔父はその代理人として不動産会社とのやり取り、契約手続、決済準備等を行います。売買契約書上の売主はあくまで甥・姪本人とし、叔父は「代理人」として署名・押印を行います。
この方法であれば、不動産の譲渡所得は甥・姪に帰属被相続人（兄）の取得時期を引き継いで長期・短期譲渡の判定が可能税務署から実質課税・租税回避として否認されるリスクがないという点で、極めて安全かつ一般的な取扱いとなります。なお、甥・姪が非居住者に該当するため、売却時には買主側で譲渡代金の10.21％を源泉徴収し、後日、甥・姪が日本で確定申告を行うことになりますが、これも通常の手続です。
以上のとおり、叔父が一度不動産を買い取って転売する必要はなく、またそのような形式的な売買は税務上否認される可能性が高いため、採るべきではありません。

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長期か短期かの判断は、故人(亡くなった兄)が買った時を基準にします。

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現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。

相続で取得しているなら当初取得日が短期・長期の判断起算になるので、あなたを経由しなくてもおそらく長期でいけると思いますよ。

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