教えて！住まいの先生

不動産取引の現場を知る立場から、率直な意見と今後の具体的な対策をアドバイスさせていただきます。
結論から申し上げますと、ご相談者の主張は極めて正当であり、不動産屋の対応は不誠実かつ宅建業法上も問題がある可能性が高いです。
1. 不動産屋の視点からの率直な意見
請求の根拠が極めて乏しい： 20年という入居期間を考えると、ガイドライン上、壁紙や床材の残存価値は1円（ほぼゼロ）です。前入居者の設備を引き継いだのであれば、なおさら「原状回復（入居時の状態に戻す）」の範囲に「剥がし費用」を含めるのは無理があります。
「折半」の提案は苦し紛れの証拠： 「折半でいい」という提案は、法的な根拠がないことを自白しているようなものです。正当な請求であれば、毅然と全額を請求するはずです。
「会って話したい」は時間稼ぎ： 文書で回答できないのは、証拠が残るのを恐れているためです。これまでの不誠実な対応（メール無視、雨漏り放置）から見て、管理能力が著しく低い業者と言わざるを得ません。
2. 次にすべきこと（戦略的ステップ）
相手が連絡を断ったのであれば、これ以上個人でメールを送っても進展しません。以下の手順で公的機関を動かしてください。
① 内容証明郵便の送付
「本日より7日以内に、敷引き分（2割）を除いた全額を返金せよ。応じない場合は法的措置および免許権者への通報を行う」旨の書面を内容証明郵便（配達証明付き）で送ります。
これにより「本気度」が伝わり、多くの不動産屋はこの段階で対応してくることが多いです。
ご自身で作成可能です（郵便局の内容証明ガイド参照）。
② 宅建協会または保証協会への苦情申立
その不動産屋が加盟している団体（ハトのマークやウサギのマーク）へ連絡してください。
「預り金（敷金）の返還が遅延している」「不当な請求をされている」と伝えます。協会から指導が入ると、業者にとってはプレッシャーになります。
③ 都道府県の宅建業指導部（免許権者）への相談
営業免許を管轄する都道府県の指導課に、「敷金の返還義務を怠り、根拠のない請求で返金を拒んでいる」として相談してください。行政指導が入る可能性があります。
④ 少額訴訟の提起
60万円以下の金銭トラブルを比較的簡易な手続きで解決できます。費用は数千円程度で、弁護士なしで手続きを進めることが可能です。
裁判所：少額訴訟の手続きについて
訴状が相手に届いた時点で、支払いに応じるケースも多いです。
アドバイスのまとめ
相手の「会いたい」には応じる必要はありません。これまでのメール履歴（特に無視された実績と折半の提案）は、全て保存しておいてください。
まずは「内容証明の送付」と並行して、「都道府県の宅建業指導窓口」に電話で事緯を話してください。20年という長期入居であれば、クリーニング特約が曖昧な場合、ガイドライン上、それすら払う必要がないケースも多いです。
毅然とした態度で、事務的に「公的な手続き」へ移行することをお勧めします。

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