教えて！住まいの先生

難しい話なので、ChatGPTにかけました。

■結論（税制上の有利不利）
多くのケースでは、② 親が取得（ローン or 現金）→ 子に相続
の方が税制上有利になる可能性が高いです。


理由は、①は「毎年課税」、②は「将来まとめて課税」かつ評価圧縮が効くためです。

① 子がローンを組み、親に賃貸する場合（子＝大家）
子側の税務
家賃収入：11万円×12＝132万円／年

・必要経費
ローン利息、管理費・修繕積立金、固定資産税、減価償却費
それでも多くの場合、不動産所得は黒字 or 小幅赤字

→ 黒字なら
所得税＋住民税（最大55％）が毎年発生

・親側の税務
家賃は生活費扱いで控除不可、住宅ローン控除は使えない

・その他の注意点
親子間賃貸は、家賃が相場より安いと「贈与認定」リスク

・将来売却時
子に譲渡所得税がかかる

・まとめ（①）
毎年課税される
親側の節税メリットはほぼ無い
税務否認リスクあり


② 親が取得し、子に相続する場合
親側（保有中）
自宅利用なら家賃課税なし
固定資産税のみ
ローンでも現金でもOK
住宅ローン控除（要件満たせば）利用可能

・相続時の税務
ここが最大のポイントです。
① 相続税評価額は「時価より低い」

・マンション相続税評価
→ 実勢価格の6〜7割程度
1,400万円 → 評価約900万円前後になることも

② 基礎控除が大きい
3,000万円＋600万円×法定相続人

例：子1人
→ 3,600万円まで相続税ゼロ

→ この物件単体では
相続税がかからないケースが非常に多い

・子側（相続後）
取得時の相続税ほぼゼロ

・売却時
取得費は「親の取得費を引継ぎ」
ただし長期譲渡扱いになりやすい

・まとめ（②）
保有中に課税なし
相続時は評価圧縮＋基礎控除
税務リスクが極めて低い

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