教えて！住まいの先生

購入希望で目星をつけた土地があります。しかしこの土地に登記されている方は既に亡くなっており、その土地を現在管理している親戚だと言う方Ａさん(親戚の方で、借金のかたにこの土地を手に入れたという主張)を、町役場の方を通して紹介されました。
ただ、登記変更がされていない状態であり、もしも登記変更してＡさん名義に出来たとしても、そこに行きつくまでに2回の登記変更が必要だと言う事までが判明しました(登記代は私に請求すると言われてます)
先方との付き合いもした事がない範囲の親戚同士だと言う事でした。
なので、売買は諦めて賃貸借契約しか方法はないかと考え始めました。
①この場合、そもそも登記人本人でない方と賃貸借契約をしても有効なのでしょうか？
②本人同士での契約に関してのアドバイスはありますか？司法書士を入れた方が良い等。
③土地の権利を持っている方が主張してきた場合、私はどうなると想像されますか？
④Ａさんとは町役場の方が間に入って話し合いをしています。なので、Ａさんは町役場の方Ｂさんに仲介手数料を払うつもりらしいのですが、私はこれは町役場の仕事の範疇と理解していたので、お金が発生するのに驚いております。そもそも、宅建などの免許がないのに不動産仲介を素人が得るのは違法ではないのですか？
しかも、ＡさんがＢさんに払おうとしてる手数料は私に後に請求するつもりだとＡさんから言われています。
狭い田舎町なので、付き合いとして払いたいと考えてるのではと雰囲気は感じとっています。Ｂさんは今まで、登記をする為に先方を特定したり、電話で話しをする等はして下さってます。しかし、半年間の成果としては登記できてないのも実情ですし、これからも登記できるかはかなり疑問です。とはいえ、色々と調べたりはしていただいた事実はあるのすが。

最後になぜ、こんなに面倒な土地を取得しようとしたかと言うと、私はこの土地の隣の土地を一昨年購入してまして、家を建設しようとしてします。この土地が手に入ることで、(かなり狭い土地ではありますが)車の通行が楽になるのと、少しばかり庭が広くなる為です。
始めは、イチかバチかくらいで気楽に考えてたのですが、とても複雑な経緯がある土地だった。という経緯です。
とても話が長くなりましたが、よろしくお願いします。