教えて！住まいの先生

住宅メーカーにて10年ほど勤務しておりました。
当時、建替や土地から探し始めるお客様も多く、土地等の不動産仲介を扱う専門部署もありましたので連携しながら業務対応しておりました。
その時の経験もあり、私自身も5年前に自宅を新築・中古で検討し、悩んだ末、希望立地で販売されていた築15年、某住宅メーカー製、軽量鉄骨造の中古住宅を購入しました。
過去の経験交え参考になれば幸いです。

① この条件の物件は、一般的にどの程度リスクがあると考えるべきでしょうか。
→旧区画整理地とのことですが、境界杭は入っているとの認識でよろしいでしょうか。
良いパターン:境界杭が入っており、法務局に地積測量図が登記されている。現場と地積測量図がほぼイコール、であれば問題ないのですが・・・
多分、古い旧分譲地かと思います
良くないパターン:元々区画整理された大きな土地を分譲に分割、土地の境は塀などを境界標代わりにしている(境界杭が無い)、地盤調査をしていない、確定測量=地積測量図が法務局に無い現況渡しとなる(隣地で口頭承諾あり)
境界杭と確定測量の意味がポイントになりますが、後者の」良くないパターン」ですと、将来的なリスクを抱える可能性があります。
今は良いのですが、隣地が代替わりしたり、売却され全く知らない方や外国の方になると口頭確認では揉める可能性があります。
過去、住宅メーカーに勤めていた時に揉めているのを見たことがあります。
土地の広さ、地域性もあるので一概には言えませんがベストは隣地の方が話のわかる人なら今のうちに確定測量をして、移転登記で載せた方が無難です。

② 確定測量・地盤調査なしの場合、価格にはどの程度織り込まれているのが妥当でしょうか。
→土地の大きさとカタチによります。
例えば:正方形で約50坪、四隅4箇所に境界杭入れであれば1箇所10万プラス諸費用で50万くらいですが土地が大きく、杭入れ数が多ければそれに比例して高くなります。

③ 価格調整で対応する場合、いくらくらいを目安に考えるのが現実的でしょうか。
→新築などと違い中古は相場がある為大きな値引きは難しいと言われていますが、ほんと土地と売主次第ですね。
以前、調べた時は平均値下げ率は5%とのことでしたが、通常で考えればそんな細かい%では表せないので10万単位での交渉かと思います。
また、よく言われる売主は早く売りたいかどうかにもよって変わります。
参考までに過去の経験では
築17年 土地55坪、建物35坪 2400万→2200万
築15年 土地40坪、建物35坪 2700万→2600万
築17年 土地38坪、建物34坪 2500万→値引無
築18年 土地35坪、建物30坪 リノベ物件
3800万→3300万
と言った感じでした。
最後のリノベ物件は1年半売れずに最後引いてもらったと相談してきた知人が言ってました。
ここから考えると土地の大小に関わらずもし値引きできるとしたら50万〜200万ぐらいが多いのかと思います。(こればかりは本当に売主時代ですが(･_･;)
ご参考になれば幸いです。

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