教えて！住まいの先生
Q 築30年 一軒家売却について 母が介護施設入所中です。 自宅は空き家ですが長男である私が 時々郵便物の確認に行っています。 弟がいます。空き家にしておかず売却を進言してきました。
私は母が存命のうちは売却したくありません。
父が亡くなった時の相続手続きでは建物の評価額はゼロでした。
今売却しても母が亡くなってから売却しても土地のみの評価となり金額は変わりませんか。
父が亡くなった時の相続手続きでは建物の評価額はゼロでした。
今売却しても母が亡くなってから売却しても土地のみの評価となり金額は変わりませんか。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/1/20 08:16:08
築30年の木造一軒家の場合は、事実上現実の市場での取引においては
価値はほぼゼロです。
理由は勿論古いという部分と、そこに価値を乗っけて売却する場合は
それなりに「建物の責任」を売主は負う形になることが多いです
まぁ簡単に言ってしまえば、売って引き渡した後、一定期間は
雨漏りやその他の大きな欠陥が見つかった場合は、売主の責任で
補修などをしないといけません・・いわゆる建物リスクが付いて回ります
ただ、余程何かしら価値がある場合を除いては、築30年の木造に
価値は乗っけられないのが現状です
その為「これは基本的に土地売買・・で古い家屋が有りますが
それを使うなり壊して建て替えるなりは、買主の自由・・なので
コチラに建物に関する一切の責任は持てません」
問う形で売却するのが一般的です
又、今売るのか先に売るのかは、上に書いたように結果的に
土地の価格変動によって多少は変わると思いますが、他の方が言ってるように、先の価格を言い当てる事は出来ません。
個人的にはお母さまが生きて来た、一つの証しとしての色々な
想い出やそう言うものが詰まった実家と言うのを
ご存命のうちに、多少のお金の違いで「さっさと売却してしまえ！」
と言うのも酷かなとは思いますので、私だったら逝去してから
売却しますね
価値はほぼゼロです。
理由は勿論古いという部分と、そこに価値を乗っけて売却する場合は
それなりに「建物の責任」を売主は負う形になることが多いです
まぁ簡単に言ってしまえば、売って引き渡した後、一定期間は
雨漏りやその他の大きな欠陥が見つかった場合は、売主の責任で
補修などをしないといけません・・いわゆる建物リスクが付いて回ります
ただ、余程何かしら価値がある場合を除いては、築30年の木造に
価値は乗っけられないのが現状です
その為「これは基本的に土地売買・・で古い家屋が有りますが
それを使うなり壊して建て替えるなりは、買主の自由・・なので
コチラに建物に関する一切の責任は持てません」
問う形で売却するのが一般的です
又、今売るのか先に売るのかは、上に書いたように結果的に
土地の価格変動によって多少は変わると思いますが、他の方が言ってるように、先の価格を言い当てる事は出来ません。
個人的にはお母さまが生きて来た、一つの証しとしての色々な
想い出やそう言うものが詰まった実家と言うのを
ご存命のうちに、多少のお金の違いで「さっさと売却してしまえ！」
と言うのも酷かなとは思いますので、私だったら逝去してから
売却しますね
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/1/20 08:16:08
ありがとうございました
回答
A
回答日時：
2026/1/19 08:43:26
昨年、施設入所している母所有の自宅（空き家）を売却した者です。
結論から言うと、「今売却」と「母が亡くなってから売却」で、売却価格や手残りが同じとは限りません。
相続時に「建物評価額がゼロ」でも、それは主に税務上の評価の話で、実際の売却価格（市場価格）や手残りとは別物です。
ただ、金額以前に一番大事なのは、まず「母の意向確認」と、「兄弟間での方針合わせ」の各人”思いの整理”です。
空き家リスクや金額を考えるのも大事ですが、
「母がどうしたいか？」
「子として、どうやって母と兄弟それぞれの不安を取り除くか？」
を先に揃えておくと、後で揉めにくいです。
とはいえ、”思いの整理”にも材料としての数字があると話が進むので、試しに簡易試算を置きます。
（※母名義の一軒家想定、土地建物セットで売却額1,000万円（建物は実質0円）、売却額が30年前の取得費を上回らず譲渡税は出ない前提の例です）
① 今すぐ売却（母が手残りを受け取る）
売却額：1,000万円 − 売却コスト(*1)45万円 ＝ 955万円
→ 母の手残り【955万円】（税ゼロ仮定）
② 5年後に母死亡→売却（5年間は“いつでも戻れる状態”で維持し、死後に売却→兄弟で相続）
売却額：1,000万円 − 売却コスト45万円 − 維持費(*2)150万円 ＝ 805万円
→ 兄弟の手残り【805万円（各402.5万円）】（税ゼロ仮定）
(*1) 売却コスト：仲介手数料、印紙、登記等の費用
(*2) 維持費：固定資産税、光熱費基本料、火災保険を年30万円とした場合の5年分（※除草・修繕・見回り交通費などは未計上）
この例だと、いま売ったほうが手残りが多い可能性が高い、という結果になります。
ただし、実際は 取得費（当時の購入価格・建築費）や特例の適用可否で税金が変わり、手残りも変動しますので、その点はご留意ください。
上記はあくまで試算ですが、質問者さまの「存命中は売却しない」方針で進めるなら、“維持費（例：5年で150万円）をどう捉えるか”がポイントになると思います。
今売れば後々楽なのは事実ですが、自宅がある安心感は金額だけでは測れないこともあります。
その意味でも、まずはお母さまの気持ちと、兄弟それぞれの不安・負担感を整理して、納得感のある方針を作るのが良いと思います。
結論から言うと、「今売却」と「母が亡くなってから売却」で、売却価格や手残りが同じとは限りません。
相続時に「建物評価額がゼロ」でも、それは主に税務上の評価の話で、実際の売却価格（市場価格）や手残りとは別物です。
ただ、金額以前に一番大事なのは、まず「母の意向確認」と、「兄弟間での方針合わせ」の各人”思いの整理”です。
空き家リスクや金額を考えるのも大事ですが、
「母がどうしたいか？」
「子として、どうやって母と兄弟それぞれの不安を取り除くか？」
を先に揃えておくと、後で揉めにくいです。
とはいえ、”思いの整理”にも材料としての数字があると話が進むので、試しに簡易試算を置きます。
（※母名義の一軒家想定、土地建物セットで売却額1,000万円（建物は実質0円）、売却額が30年前の取得費を上回らず譲渡税は出ない前提の例です）
① 今すぐ売却（母が手残りを受け取る）
売却額：1,000万円 − 売却コスト(*1)45万円 ＝ 955万円
→ 母の手残り【955万円】（税ゼロ仮定）
② 5年後に母死亡→売却（5年間は“いつでも戻れる状態”で維持し、死後に売却→兄弟で相続）
売却額：1,000万円 − 売却コスト45万円 − 維持費(*2)150万円 ＝ 805万円
→ 兄弟の手残り【805万円（各402.5万円）】（税ゼロ仮定）
(*1) 売却コスト：仲介手数料、印紙、登記等の費用
(*2) 維持費：固定資産税、光熱費基本料、火災保険を年30万円とした場合の5年分（※除草・修繕・見回り交通費などは未計上）
この例だと、いま売ったほうが手残りが多い可能性が高い、という結果になります。
ただし、実際は 取得費（当時の購入価格・建築費）や特例の適用可否で税金が変わり、手残りも変動しますので、その点はご留意ください。
上記はあくまで試算ですが、質問者さまの「存命中は売却しない」方針で進めるなら、“維持費（例：5年で150万円）をどう捉えるか”がポイントになると思います。
今売れば後々楽なのは事実ですが、自宅がある安心感は金額だけでは測れないこともあります。
その意味でも、まずはお母さまの気持ちと、兄弟それぞれの不安・負担感を整理して、納得感のある方針を作るのが良いと思います。
A
回答日時：
2026/1/18 17:13:21
公認の不動産コンサルしてます。
お母様の状態と家の状態と立地を考えないといけないです。
今がいい、後がいいとは一概には言えません。
空き家の維持管理は、意外とお金がかかる（固定資産税、除草など）ものなので、そのあたりもどう考えるかにもよります。
なお、貸し出すとかはお勧めできません。
相続したときに「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が使えなくなるので、税金分損します。
なお、築30年程度の家であれば、メンテナンス状態にもよりますが、中古住宅で売れるとは思います。一般の人は売れないと言いますが、不動産屋は売りますよ。
お母様の状態と家の状態と立地を考えないといけないです。
今がいい、後がいいとは一概には言えません。
空き家の維持管理は、意外とお金がかかる（固定資産税、除草など）ものなので、そのあたりもどう考えるかにもよります。
なお、貸し出すとかはお勧めできません。
相続したときに「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が使えなくなるので、税金分損します。
なお、築30年程度の家であれば、メンテナンス状態にもよりますが、中古住宅で売れるとは思います。一般の人は売れないと言いますが、不動産屋は売りますよ。
A
回答日時：
2026/1/17 17:51:34
A
回答日時：
2026/1/17 17:27:10
たとえば明日お母さまが亡くなるとして、今日売った場合と明日売る場合でどう違うかって話をするなら、明日売った方が空き家特例が使えるんで税額が下がる可能性はある。
でも、施設にこれから10年20年入ったとした場合、地価が上がるか下がるかは少なくとも知恵袋の回答者にはわからない。
空き家のまま保持する場合、たまに手入れをすることを考えたら電気と水道は止められない。延々と基本料金が発生する。そちらは止めても固定資産税は発生する。
すぐ手放すと残置物の撤去でお金がかかるなら、実家の残置物を自分たちで処分するのがいいかもしれない。物が少なくても20万程度、ゴミ屋敷なら100万以上かかる。空っぽにすれば撤去費がかからない。
施設代をどこから出すのかという問題もあると思う。お母さまに資産や所得があるならそこから出せばいいけど、そうでないなら子どもが負担することになる。家庭のお金をそこにつぎ込み、亡くなった後で家を売って補填するという流れで大丈夫ならいいけど、貯蓄が減ると突発時効に対応しにくくなる。弟さんはそれが嫌なのかもしれない。
といった感じで多角的に考慮する話だと思いますよ。
というかまず最初に、お母さま名義になってたりお父さま名義のままだったりした場合、お母さまに判断能力がないと売却そのものができません。まずはそこからですね。
でも、施設にこれから10年20年入ったとした場合、地価が上がるか下がるかは少なくとも知恵袋の回答者にはわからない。
空き家のまま保持する場合、たまに手入れをすることを考えたら電気と水道は止められない。延々と基本料金が発生する。そちらは止めても固定資産税は発生する。
すぐ手放すと残置物の撤去でお金がかかるなら、実家の残置物を自分たちで処分するのがいいかもしれない。物が少なくても20万程度、ゴミ屋敷なら100万以上かかる。空っぽにすれば撤去費がかからない。
施設代をどこから出すのかという問題もあると思う。お母さまに資産や所得があるならそこから出せばいいけど、そうでないなら子どもが負担することになる。家庭のお金をそこにつぎ込み、亡くなった後で家を売って補填するという流れで大丈夫ならいいけど、貯蓄が減ると突発時効に対応しにくくなる。弟さんはそれが嫌なのかもしれない。
といった感じで多角的に考慮する話だと思いますよ。
というかまず最初に、お母さま名義になってたりお父さま名義のままだったりした場合、お母さまに判断能力がないと売却そのものができません。まずはそこからですね。
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