教えて！住まいの先生
Q 土地の登記変更について詳しい方教えてください。
現在居住する家が建っている場所の空きスペース150坪ほどがあります。すべて家族の名義ですが自宅が建っているところと空きスペースは番地が違います。
以下、自宅スペースの番地を1-1、空きスペースを1-2、とします。
空きスペースは長年、「畑」として登録して固定資産税も畑で課税されていました。長年農家をしていたので、以前はその畑にハウスを組んで田んぼに植える稲の苗を育てたり花を育てて少しだけ出荷もしていました。
近年田んぼは農業委員会にお願いして他の方に耕していただいているので、自分たちでは農業をしていません。
現在はその畑で母が家庭菜園をしています。
しかしながら2年ほど前、突然固定資産税が「畑」ではなく「宅地」として課税されて農夫通知が届きました。市役所に問い合わせると
「担当の職員が見に行った時、確かに何か野菜は植えていたけど普通の庭にしか見えなかったから、１－２は宅地で今後税金を徴収します」
という回答で、以降宅地として納税しています。がしかし、登記上は畑のままで私どもでは何も手続きしていません。
今回この１－２を担保にして融資を受ける計画があります。税務上は前述の通り宅地ですが、登記上は畑です。
こういった場合、登記は私たちで宅地にする必要がありますよね？役所が勝手に登記したわけではないですよね？
また、この場合も農地転用申請が必要になるのでしょうか？詳しい方教えてください。よろしくお願いします。
以下、自宅スペースの番地を1-1、空きスペースを1-2、とします。
空きスペースは長年、「畑」として登録して固定資産税も畑で課税されていました。長年農家をしていたので、以前はその畑にハウスを組んで田んぼに植える稲の苗を育てたり花を育てて少しだけ出荷もしていました。
近年田んぼは農業委員会にお願いして他の方に耕していただいているので、自分たちでは農業をしていません。
現在はその畑で母が家庭菜園をしています。
しかしながら2年ほど前、突然固定資産税が「畑」ではなく「宅地」として課税されて農夫通知が届きました。市役所に問い合わせると
「担当の職員が見に行った時、確かに何か野菜は植えていたけど普通の庭にしか見えなかったから、１－２は宅地で今後税金を徴収します」
という回答で、以降宅地として納税しています。がしかし、登記上は畑のままで私どもでは何も手続きしていません。
今回この１－２を担保にして融資を受ける計画があります。税務上は前述の通り宅地ですが、登記上は畑です。
こういった場合、登記は私たちで宅地にする必要がありますよね？役所が勝手に登記したわけではないですよね？
また、この場合も農地転用申請が必要になるのでしょうか？詳しい方教えてください。よろしくお願いします。
質問日時：
2026/1/28 15:55:55
解決済み
解決日時：
2026/1/29 07:22:59
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 80 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/1/29 07:22:59
課税地目と登記簿地目が違うのは普通にあることです
地目変更は仰るとおり、転用手続きが必要になります
地目変更は仰るとおり、転用手続きが必要になります
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/1/29 07:22:59
ありがとうございました。知りたいことを明確に回答してくださった唯一の方をBAとしまっす。
回答
A
回答日時：
2026/1/28 20:14:33
大変ですね。
地目登記と固定資産税課税根拠は別物です。
残念ながら、宅地並み課税の農地もありますね。
行政不服審査などで、農地並課税の申立もありますが、基本は難しいですね。
まあ、あまりないのですが、法務局は職権で登記することもありますし、裁判所からの嘱託での登記もしますね。本人が知らないところでの登記はあり得ます。
ただ、本件でしたら、市町村が嘱託するとは思えないので、登記簿上の地目は畑のままでしょうね。
登記簿上の地目と課税の地目が違うことは珍しくないです。
まあ、農地に農地のまま抵当権設定するのでしたら、農業委員会の許可は不要です。内容次第でお金は借りることが出来ますね。
宅地として利用したいのであれば、農地法４条許可を取って、雑種地などに転用して、その後建物を建てる形になりますね。
いわゆる銀行ローンでしたら、４条許可を取って、雑種地などに転用してからのほうが融資は通りやすいですね。
市役所はお金が欲しいので、取れるところから取りますね。
お気の毒さまなお話ですね。
きっと明日の太陽は明るいでしょう。
地目登記と固定資産税課税根拠は別物です。
残念ながら、宅地並み課税の農地もありますね。
行政不服審査などで、農地並課税の申立もありますが、基本は難しいですね。
まあ、あまりないのですが、法務局は職権で登記することもありますし、裁判所からの嘱託での登記もしますね。本人が知らないところでの登記はあり得ます。
ただ、本件でしたら、市町村が嘱託するとは思えないので、登記簿上の地目は畑のままでしょうね。
登記簿上の地目と課税の地目が違うことは珍しくないです。
まあ、農地に農地のまま抵当権設定するのでしたら、農業委員会の許可は不要です。内容次第でお金は借りることが出来ますね。
宅地として利用したいのであれば、農地法４条許可を取って、雑種地などに転用して、その後建物を建てる形になりますね。
いわゆる銀行ローンでしたら、４条許可を取って、雑種地などに転用してからのほうが融資は通りやすいですね。
市役所はお金が欲しいので、取れるところから取りますね。
お気の毒さまなお話ですね。
きっと明日の太陽は明るいでしょう。
A
回答日時：
2026/1/28 19:02:49
固定資産税上の用途は登記に関わらず、現況で判断します。従って、宅地認定されたからといって、宅地に転用する必要はありません。
逆に、現況は家庭菜園なので、畑として課税して下さいとの申請は困難です。
ところで、融資を受けるにあたっては、宅地に変更して下さいとお願いされる場合があります。金融機関としては、畑より宅地の方が評価が高いからです。
逆に、現況は家庭菜園なので、畑として課税して下さいとの申請は困難です。
ところで、融資を受けるにあたっては、宅地に変更して下さいとお願いされる場合があります。金融機関としては、畑より宅地の方が評価が高いからです。
A
回答日時：
2026/1/28 17:49:33
少しおかしいですね。
空きスペースは150坪もあり、農業委員会も農地法上の農地（畑）と判断しているんですよね？
それを税務課の担当職員が普通の庭にしか見えなかったから「宅地」とするのはあまりに横暴すぎます。担当職員の主観だけで決めているような印象です。
ちなみに、家庭菜園を「宅地」と認定するには、
「家屋の敷地内にあるような「小規模」なもので、それだけを区別して農地として取り扱うことが一般常識に合わないような場合に宅地とする。」
とされており、現場は見ていないですが、文面からは「宅地」に変更するのはやり過ぎだと思います。
農業委員会の職員に相談して現場を見てもらい、農業委員会の職員も交えて税務課の職員と再度話された方がいいと思います。場合によっては払った税金の返還があります。
宅地にする予定だけど現状が農地法上の農地であれば、農転申請は必ず必要です。
空きスペースは150坪もあり、農業委員会も農地法上の農地（畑）と判断しているんですよね？
それを税務課の担当職員が普通の庭にしか見えなかったから「宅地」とするのはあまりに横暴すぎます。担当職員の主観だけで決めているような印象です。
ちなみに、家庭菜園を「宅地」と認定するには、
「家屋の敷地内にあるような「小規模」なもので、それだけを区別して農地として取り扱うことが一般常識に合わないような場合に宅地とする。」
とされており、現場は見ていないですが、文面からは「宅地」に変更するのはやり過ぎだと思います。
農業委員会の職員に相談して現場を見てもらい、農業委員会の職員も交えて税務課の職員と再度話された方がいいと思います。場合によっては払った税金の返還があります。
宅地にする予定だけど現状が農地法上の農地であれば、農転申請は必ず必要です。
A
回答日時：
2026/1/28 16:40:38
そうですよ。
宅地にしないと売ること何か建てることも容易ではありませんしね。
ただ宅地にする要件を満たさないと宅地転用できません。
よって正しい形は農産物を作って課税評価を畑に戻してもらうことだね。
今は罰を受けている状況ね。
宅地にしないと売ること何か建てることも容易ではありませんしね。
ただ宅地にする要件を満たさないと宅地転用できません。
よって正しい形は農産物を作って課税評価を畑に戻してもらうことだね。
今は罰を受けている状況ね。
A
回答日時：
2026/1/28 15:56:07
申し訳ございません。いただいた質問は土地の登記変更や農地転用という法律的な手続きに関する専門的な内容です。登記や農地法に関する手続きは、誤った対応をすると不利益が生じる可能性があるため、以下の専門家への相談をお勧めいたします。・登記変更については司法書士または土地家屋調査士・農地転用については行政書士または農業委員会・融資に関しては金融機関の担当者各専門家が、お客様の具体的な状況を確認した上で、適切な手続きをご案内いたします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
A
回答日時：
2026/1/28 15:56:07
土地の登記変更については、まず地目変更が必要です。現在、税務上は宅地として扱われていますが、登記上は畑のままです。地目変更を行うには、市町村役場での手続きが必要で、現況が宅地であることを証明する必要があります。また、農地から宅地への転用には農地転用申請が必要です。これは農業委員会を通じて行う手続きで、許可が下りるまでに時間がかかることがあります。融資を受ける際には、金融機関が登記内容を確認するため、地目変更を済ませておくことが望ましいです。具体的な手続きについては、専門家に相談することをお勧めします。
参考にした回答
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q144809804
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10296738780
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13243247448
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13317473163
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14311283489
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
参考にした回答
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q144809804
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10296738780
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13243247448
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13317473163
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14311283489
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
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