教えて！住まいの先生
Q 【賃貸物件 入居時の不具合について】 賃貸入居時の壁紙の剥がれは貸主の修繕義務にあたりますか？（築30年以上・法人オーナー） 賃貸物件に入居したばかりです。
築30年以上の建物で、2014年にリノベーション済みと説明を受けて契約しました。
内見は夜に行い、室内照明が十分でなく、
iPhoneのライトを使用して確認したため、一部の汚れは確認できましたが壁全体の汚れまでは把握できない状況でした。
入居時に確認したところ、
・壁全体に落書きや黒ずみが多い
・一部、壁紙の継ぎ目が剥がれている
という状態でした。
なお、内見時には網戸が使用できないほど破れており、
その点について確認したところ「入居前に補修する」との説明を受けていました。
そのため、壁紙についても、前回の張り替えから10年以上経過していることから、入居前に一定の補修や張り替えが行われるものと認識していました。
入居前チェック表があり、不具合は申告するルールになっているためすぐに管理会社へ連絡し、チェック表にも記載しています。
しかし管理会社からは、
「過去10年ほど、同じ内容について入居者から問い合わせはあるが、オーナーが対応しないため補修できない」
との説明を受けました。
・壁紙の剥がれは清掃では改善しない不具合だと考えています
・今後剥がれが広がる可能性がある点が不安です
・敷金は2ヶ月分支払っています
・家賃や初期費用はすべて期日通り支払っています
・今後4年程度の居住を予定しています
また、オーナーは建築関係の法人と聞いており、
今回の件だけでなく、今後不具合が発生した際も
同様に対応されないのではないかという不安を感じています。
【質問】
1.入居時点で確認できる壁紙の「剥がれ」は、貸主の修繕義務にあたりますか？
2.補修対応を拒否された場合、家賃減額などの交渉は現実的でしょうか？
3.消費生活センターなど第三者機関へ相談するのは有効でしょうか？
写真は一部ですが、全体的に剥がれや汚れが目立ちます。
詳しい方がいらっしゃいましたら、ご意見をいただけると助かります。
内見は夜に行い、室内照明が十分でなく、
iPhoneのライトを使用して確認したため、一部の汚れは確認できましたが壁全体の汚れまでは把握できない状況でした。
入居時に確認したところ、
・壁全体に落書きや黒ずみが多い
・一部、壁紙の継ぎ目が剥がれている
という状態でした。
なお、内見時には網戸が使用できないほど破れており、
その点について確認したところ「入居前に補修する」との説明を受けていました。
そのため、壁紙についても、前回の張り替えから10年以上経過していることから、入居前に一定の補修や張り替えが行われるものと認識していました。
入居前チェック表があり、不具合は申告するルールになっているためすぐに管理会社へ連絡し、チェック表にも記載しています。
しかし管理会社からは、
「過去10年ほど、同じ内容について入居者から問い合わせはあるが、オーナーが対応しないため補修できない」
との説明を受けました。
・壁紙の剥がれは清掃では改善しない不具合だと考えています
・今後剥がれが広がる可能性がある点が不安です
・敷金は2ヶ月分支払っています
・家賃や初期費用はすべて期日通り支払っています
・今後4年程度の居住を予定しています
また、オーナーは建築関係の法人と聞いており、
今回の件だけでなく、今後不具合が発生した際も
同様に対応されないのではないかという不安を感じています。
【質問】
1.入居時点で確認できる壁紙の「剥がれ」は、貸主の修繕義務にあたりますか？
2.補修対応を拒否された場合、家賃減額などの交渉は現実的でしょうか？
3.消費生活センターなど第三者機関へ相談するのは有効でしょうか？
写真は一部ですが、全体的に剥がれや汚れが目立ちます。
詳しい方がいらっしゃいましたら、ご意見をいただけると助かります。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/2/2 12:12:07
1,今回のケースにおいては貸主には修繕義務はないと思います。
質問者さんとの間で修繕したうえで引き渡しますなどといった約束をしていたのなら別ですけど、そうでないならどんな状態のものを引き渡すかは貸主の自由です。また貸主さんが内見を夜にしか認めないようにしていたのなら別ですけど、そうでないなら内見を夜におこなったため壁全体が把握できなかったことっていうのは質問者さんの落ち度だと思います。また網戸が補修されるからといって壁紙も補修や張替えがされると勝手に認識するのは勇み足だと思います。その点も網戸同様に確認するべきだったと思います。
２，もう契約して住み始めてしまったとなると今更遅いかもって思います。契約前なら相手も契約がほしくて応じてくれたかもしれないですけど。。。
質問者さんの考えって貸主さんの目には『良く見ないで契約しておきながらあとから補修しろとかしないなら値下げしろって迫ってくる人物』みたいにマイナスに映りかねないのでもしも交渉するなら言葉や態度とかには気を付けた方がいいと思います。状態が良くないから安くしろ的な欠点を理由とした交渉はうまくいかないことが全然あります。欠点を理由とした交渉は相手が気を悪くしやすいんです。
３，第三者機関が強制力をもって貸主さんに補修や張り替えの命令を出すことはできないので有効とは言いづらい気がします。ただ相談することによって質問者さん自身の知識等の強化につながったりだとか悩みを第三者機関に打ち明けることによって精神衛生状態が少し良くなるとかそういう効果はあるかもしれないですね！
質問者さんとの間で修繕したうえで引き渡しますなどといった約束をしていたのなら別ですけど、そうでないならどんな状態のものを引き渡すかは貸主の自由です。また貸主さんが内見を夜にしか認めないようにしていたのなら別ですけど、そうでないなら内見を夜におこなったため壁全体が把握できなかったことっていうのは質問者さんの落ち度だと思います。また網戸が補修されるからといって壁紙も補修や張替えがされると勝手に認識するのは勇み足だと思います。その点も網戸同様に確認するべきだったと思います。
２，もう契約して住み始めてしまったとなると今更遅いかもって思います。契約前なら相手も契約がほしくて応じてくれたかもしれないですけど。。。
質問者さんの考えって貸主さんの目には『良く見ないで契約しておきながらあとから補修しろとかしないなら値下げしろって迫ってくる人物』みたいにマイナスに映りかねないのでもしも交渉するなら言葉や態度とかには気を付けた方がいいと思います。状態が良くないから安くしろ的な欠点を理由とした交渉はうまくいかないことが全然あります。欠点を理由とした交渉は相手が気を悪くしやすいんです。
３，第三者機関が強制力をもって貸主さんに補修や張り替えの命令を出すことはできないので有効とは言いづらい気がします。ただ相談することによって質問者さん自身の知識等の強化につながったりだとか悩みを第三者機関に打ち明けることによって精神衛生状態が少し良くなるとかそういう効果はあるかもしれないですね！
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/2/2 12:12:07
ご丁寧にご回答いただきありがとうございます！
とても勉強になりました！
内容がわかりやすく充実していたので、ベストアンサーに選ばせていただきます！
みなさん、ありがとうございました！
回答
A
回答日時：
2026/2/1 16:40:48
１．
内見時と著しく異なるという証明ができない限り義務になりません
夜に内見したのはあなたの判断です（先方が夜を指定していても断ることができるため）
２．
違法性はありませんが横暴と思われます
３．
効果は皆無です
内見時と著しく異なるという証明ができない限り義務になりません
夜に内見したのはあなたの判断です（先方が夜を指定していても断ることができるため）
２．
違法性はありませんが横暴と思われます
３．
効果は皆無です
A
回答日時：
2026/2/1 16:12:34
大家をしています。
1.入居時点で確認できる壁紙の「剥がれ」は、貸主の修繕義務にあたりますか？
建物や設備の修繕義務を負っているのは貸主ですが、それがお部屋の使用に際して支障があるのか否かの判断は別です。普通借家契約は「現況優先」で契約する場合がほとんどですが、内見時にその状態であったのであれば、修繕の義務までは負わないと思います。
2.補修対応を拒否された場合、家賃減額などの交渉は現実的でしょうか？
壁紙の継ぎ目に浮きがある、一部汚れているという理由での家賃の減額は、少し飛躍しすぎのような気がします。なぜなら、前述の通り「現況優先」で契約しており、壁紙の浮きや汚れがお部屋の使用に支障をきたすとは考えにくいからです。
3.消費生活センターなど第三者機関へ相談するのは有効でしょうか？
相談するのは自由です。ただ、消費生活センターは知恵袋レベルの回答しかしてくれませんので、あなたのように交渉を前提にしているのであれば、貸主を相手に民事調停を申し立ててみてはいかがでしょうか? 調停は個人でも簡単にできます。
1.入居時点で確認できる壁紙の「剥がれ」は、貸主の修繕義務にあたりますか？
建物や設備の修繕義務を負っているのは貸主ですが、それがお部屋の使用に際して支障があるのか否かの判断は別です。普通借家契約は「現況優先」で契約する場合がほとんどですが、内見時にその状態であったのであれば、修繕の義務までは負わないと思います。
2.補修対応を拒否された場合、家賃減額などの交渉は現実的でしょうか？
壁紙の継ぎ目に浮きがある、一部汚れているという理由での家賃の減額は、少し飛躍しすぎのような気がします。なぜなら、前述の通り「現況優先」で契約しており、壁紙の浮きや汚れがお部屋の使用に支障をきたすとは考えにくいからです。
3.消費生活センターなど第三者機関へ相談するのは有効でしょうか？
相談するのは自由です。ただ、消費生活センターは知恵袋レベルの回答しかしてくれませんので、あなたのように交渉を前提にしているのであれば、貸主を相手に民事調停を申し立ててみてはいかがでしょうか? 調停は個人でも簡単にできます。
A
回答日時：
2026/2/1 16:03:57
契約は現状渡しが基本で、設備の故障等でない限り貸主に修繕義務はありません。詳細は契約書を確認してください、
①修繕義務にあたりません。
②現実的ではありませんが、交渉は自由です。
③相談は結構だと思いますが効果に期待できません。繰り返しになりますが契約書を確認してください。
①修繕義務にあたりません。
②現実的ではありませんが、交渉は自由です。
③相談は結構だと思いますが効果に期待できません。繰り返しになりますが契約書を確認してください。
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