教えて！住まいの先生

更新というのは、２種類あります。１つは賃貸契約、もう１つは保証契約です。
賃貸契約は借地借家法により大家側から更新をしない場合、正当な事由が必要であり、正当な事由がなければ更新を断ることができないことのなっています。

保証人をつける契約で保証人が死亡して保証人がいなくなるような状況になると、それは契約違反かもしれませんが、借地借家法が求める正当な事由としては不十分であり、更新を断ることはできません。
また更新を断る場合で借り手が合意しないときは、明け渡し訴訟を起こして明け渡し判決をもらわなければ更新しないということはできません。裁判になれば保証人の支払い能力がなくなっても、明け渡し判決は出ない可能性が高いので、大家は裁判まではしないでしょう。
代わりの保証人を求めるか家賃保証会社の利用をすることを求めてくる程度だと思います。

次に保証契約ですが、借地借家法では大家が更新を断ることは非常に厳しい制限が設けられていますので、基本的に借り手が望めば何度でも更新されることになっています。そのような状況ですので連帯保証人の意思に関わらず、保証契約が賃貸契約が更新されると連動して更新するとして扱われています。つまり保証能力がなくなっても保証契約は更新されるのが原則です。

つまり法律により大家は賃貸契約の更新を断ることができず、また保証契約も更新されてしまうという状況です。

でもそれでは大家として困ると思いますので、代わりの保証人か家賃保証会社への切り替えを求めてくると思いますので、更新はされますが、そのあたりの話し合いになると思います。

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