教えて！住まいの先生

まず結論から言うと、
そのスキームは思っているほど簡単でも安全でもありません。
法的にも実務的にも、いくつか重大な落とし穴があります。

① そもそも「100万円売買」は成立するのか？
固定資産税評価額2000万円の土地を100万円で売る。
ここで最初に検証すべき前提はこれです。
固定資産税評価額 ＝ 市場価格ではない
しかし「極端な安値」はみなし贈与扱いになる可能性がある
母親に著しく低い価格で売却すると、
実質的に 1,900万円の贈与をした
と税務署に判断される可能性があります。
その場合：
母 → 贈与税の課税対象
あなた → 脱税疑義
「市場価値が本当に100万円以下」なら問題は小さいですが、
それを客観的に証明できますか？
不動産鑑定評価を取らずにやるとリスクが高いです。

② 相続放棄すれば土地は消えるのか？
ここが最大の誤解ポイントです。
相続放棄すると：
あなたは相続人ではなくなる
しかし土地の所有権は消えない
次に誰が相続人になりますか？
兄弟姉妹
甥姪
いなければ最終的に国庫帰属
ですがここで問題：
国庫帰属は自動ではありません
2023年からの制度
相続土地国庫帰属制度
しかし：
管理費用の負担金が必要
建物や管理不全があると不可
審査あり
しかも
あなたが生前に「放棄前提で移転した」と見られれば、
信義則違反的な評価を受ける可能性もあります。

③ 債権者・詐害行為の問題
もしあなたに将来何らかの債務が発生していた場合、
価値のある不動産を安く親に移した
さらに相続放棄で逃げた
と評価されれば
詐害行為取消の対象になる可能性もあります。
「税金逃れ・責任逃れ目的」と解釈されると危険です。

④ 固定資産税は本当に重いのか？
一度冷静に計算してみましょう。
固定資産税は通常：
評価額 × 約1.4%
2000万円なら：
約28万円／年
10年で280万円
一方で：
売却時の税務リスク
贈与税リスク
相続紛争リスク
手続きコスト
これらと比較して本当に合理的でしょうか？

⑤ もっと合理的な選択肢
発想を再定義すると：
目的は「固定資産税の負担を止める」ことですよね？
ならば選択肢は：
市に寄付打診
隣地所有者にタダ同然で譲渡
不動産買取業者に処分価格提示
太陽光・資材置き場賃貸
地目変更や減価申請
相続土地国庫帰属制度を正攻法で検討
「母に買ってもらう」は
税務・倫理・法的リスクが不確実すぎます。

⑥ もっと本質的な問い
あなたの戦略は：
「制度の隙間を使ってリスクを他者（母・国）へ移転する」
という構造です。
しかし考えるべき問いは：
本当にその土地は「無価値」なのか？
価格設定は市場に合っているか？
100万円で1年売れない理由は価格以外にないか？
国道沿いで完全に無価値は通常ありえません。
用途制限・接道・上下水・地目・建築制限に問題は？

結論
法的に即違法とは断定できませんが、
・ 税務リスクあり
・贈与認定リスクあり
・詐害行為リスクあり
・相続放棄しても完全に消える保証なし
合理性はかなり低いです。

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