教えて！住まいの先生
Q 売る目的で購入する中古物件について皆様のご意見が聞きたいです。 建物の状態はどうでも良く立地条件で購入です。 徒歩圏内に駅、商業施設、娯楽施設など生活に支障がないような土地です。
築45年以上で建物の状態は悪くリフォームは必須です。ただ、立地条件は非常に良いです。
3歳の子供がおり大学入学と同時に手放し売るつもりでの購入です。15年住めれば上等です。
勿論、旦那や私の両親からは反対されています。
ただ、私の周りには不動産に詳しくない人ばかりなので、不動産に詳しい皆様のご意見が聞きたいです。
手を加えないと住めないけど、立地条件と言う強大な保険が確保されたり土地は購入する価値はありますか？
3歳の子供がおり大学入学と同時に手放し売るつもりでの購入です。15年住めれば上等です。
勿論、旦那や私の両親からは反対されています。
ただ、私の周りには不動産に詳しくない人ばかりなので、不動産に詳しい皆様のご意見が聞きたいです。
手を加えないと住めないけど、立地条件と言う強大な保険が確保されたり土地は購入する価値はありますか？
回答
A
回答日時：
2026/2/15 11:31:12
売る目的での不動産購入は素人には難しいよ。
ましてや現在は。
駅近でも都内や首都圏はいいと思うけどそれでも現在は高すぎる。暴落のリスクもあるし下がる事はないと言う方も。
自宅近隣都内赤羽まで車で10分のところに住んでますが戸建ての売れが最近良くない。
それでも駅前は高騰中。
先輩で将来的実家に戻ると言って賃貸で済ませてる方もいます。
金利負担と再販価格，それと賃貸での家賃を見比べて考えないと難しい。それに一度買うと動けないと言うリスクも。
旦那の仕事のリスク。体調のリスク。色々と含めて考える事をしないと。
それと維持費もあるし，住んでる地方に寄れば震災のリスク。震災になれば保険が降りないと思った方がいい。
永住で買うより考える事は多いと思いますよね
ましてや現在は。
駅近でも都内や首都圏はいいと思うけどそれでも現在は高すぎる。暴落のリスクもあるし下がる事はないと言う方も。
自宅近隣都内赤羽まで車で10分のところに住んでますが戸建ての売れが最近良くない。
それでも駅前は高騰中。
先輩で将来的実家に戻ると言って賃貸で済ませてる方もいます。
金利負担と再販価格，それと賃貸での家賃を見比べて考えないと難しい。それに一度買うと動けないと言うリスクも。
旦那の仕事のリスク。体調のリスク。色々と含めて考える事をしないと。
それと維持費もあるし，住んでる地方に寄れば震災のリスク。震災になれば保険が降りないと思った方がいい。
永住で買うより考える事は多いと思いますよね
A
回答日時：
2026/2/15 09:10:37
将来的に高く売るなら最重要事項が「駅近」「利便性」です。
買主が建て直しも有りますが、土地の価値（土地代）は維持されます。
余談
私は10年くらい住む目的で築50年の古家を格安で購入しました。
外壁等は安く工務店にお願いして、内装はDIYで仕上げました。
購入を重視したのは「駅近、利便性」でした。
大都市の人気地下鉄駅、徒歩3分。商店街隣接。
買主が建て直しも有りますが、土地の価値（土地代）は維持されます。
余談
私は10年くらい住む目的で築50年の古家を格安で購入しました。
外壁等は安く工務店にお願いして、内装はDIYで仕上げました。
購入を重視したのは「駅近、利便性」でした。
大都市の人気地下鉄駅、徒歩3分。商店街隣接。
A
回答日時：
2026/2/14 22:25:15
つまり、あなたの目的は自分が住むのと不動産投資の良いとこ取りを目指しているということですね
まずそうなら実際に手を入れるのに必要なお金とか維持費がどれくらいかかるのかをきちんと検討すべきです。
またそれならお金を出すのはどこからですか。投資は余剰資金でやるものです。最悪全額失っても良いならです。
いや、実際に住むから実需です、というなら家族のお金でも良いですがそれなら家族と相談し了承を得るべきです。了承得られないならやるべきではありません。
あなたのお金で損しても良いなら別に構わないと思いますけどね
まずそうなら実際に手を入れるのに必要なお金とか維持費がどれくらいかかるのかをきちんと検討すべきです。
またそれならお金を出すのはどこからですか。投資は余剰資金でやるものです。最悪全額失っても良いならです。
いや、実際に住むから実需です、というなら家族のお金でも良いですがそれなら家族と相談し了承を得るべきです。了承得られないならやるべきではありません。
あなたのお金で損しても良いなら別に構わないと思いますけどね
A
回答日時：
2026/2/14 16:19:51
中古物件を「売る前提」で購入する場合、判断軸は“今どれだけ快適に住めるか”ではなく、“将来どうやって手放せるか”に置く必要があります。
その前提に立てば、「建物はどうでもよく、立地条件で購入する」という発想自体は、不動産の基本原則に沿った考え方と言えます。ただし、この判断が成り立つかどうかは、購入後にどの程度リフォームを行うのかによって大きく左右されます。
今回の物件は築45年以上で旧耐震基準に該当するため、地震に対する不安はどうしても残ります。表面的な内装リフォームだけでは安全性は担保できず、耐震補強まで行うとなると費用は高額になり、将来の売却時に回収できない可能性が高くなります。一方で、構造に大きく手を入れず、15年間「住める状態」を維持するための最低限の修繕にとどめるのであれば、コストを抑えた合理的な選択になり得ます。
立地という強みを活かすには、過度なリフォーム投資を避け、将来は土地として売却する前提で、費用対効果と地震リスクを冷静に見極めることが重要です。
今回のように築45年以上・旧耐震の物件では、将来は「建物付きで高く売る」出口は期待できず、土地としてどう処分できるかが最大のポイントになります。土地として売却するために大事なポイントを押さえてください。
具体的には、
①再建築が可能であること
②接道条件や用途地域に致命的な制限がないこと
③将来の買主（建て替え目的の個人・事業者）が想定できる立地であること
また、15年後の売却時には解体費が発生する可能性が高いため、解体費を差し引いても土地として相場に見合う価格で売れるかを今の段階で想定しておくも必要です。そのため、リフォームは資産価値を上げる投資ではなく「居住期間のための消耗費」と割り切り、出口で足を引っ張らない範囲に抑えることが、現実的な出口戦略になります。
このように、築年数が古く旧耐震の物件を立地重視で購入する場合は、リフォーム費用、耐震性、将来の解体費、そして土地として売却できるかという出口までを一体で考える必要があります。少しの前提の違いで、合理的な選択にも、将来負担の大きい選択にもなり得るため、感覚だけで判断するのは危険です。購入を決断する前に、再建築の可否や法規制、想定される費用と売却価格を整理したうえで、不動産や建築、場合によってはファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、第三者の視点で検証してもらうと良いでしょう。
その前提に立てば、「建物はどうでもよく、立地条件で購入する」という発想自体は、不動産の基本原則に沿った考え方と言えます。ただし、この判断が成り立つかどうかは、購入後にどの程度リフォームを行うのかによって大きく左右されます。
今回の物件は築45年以上で旧耐震基準に該当するため、地震に対する不安はどうしても残ります。表面的な内装リフォームだけでは安全性は担保できず、耐震補強まで行うとなると費用は高額になり、将来の売却時に回収できない可能性が高くなります。一方で、構造に大きく手を入れず、15年間「住める状態」を維持するための最低限の修繕にとどめるのであれば、コストを抑えた合理的な選択になり得ます。
立地という強みを活かすには、過度なリフォーム投資を避け、将来は土地として売却する前提で、費用対効果と地震リスクを冷静に見極めることが重要です。
今回のように築45年以上・旧耐震の物件では、将来は「建物付きで高く売る」出口は期待できず、土地としてどう処分できるかが最大のポイントになります。土地として売却するために大事なポイントを押さえてください。
具体的には、
①再建築が可能であること
②接道条件や用途地域に致命的な制限がないこと
③将来の買主（建て替え目的の個人・事業者）が想定できる立地であること
また、15年後の売却時には解体費が発生する可能性が高いため、解体費を差し引いても土地として相場に見合う価格で売れるかを今の段階で想定しておくも必要です。そのため、リフォームは資産価値を上げる投資ではなく「居住期間のための消耗費」と割り切り、出口で足を引っ張らない範囲に抑えることが、現実的な出口戦略になります。
このように、築年数が古く旧耐震の物件を立地重視で購入する場合は、リフォーム費用、耐震性、将来の解体費、そして土地として売却できるかという出口までを一体で考える必要があります。少しの前提の違いで、合理的な選択にも、将来負担の大きい選択にもなり得るため、感覚だけで判断するのは危険です。購入を決断する前に、再建築の可否や法規制、想定される費用と売却価格を整理したうえで、不動産や建築、場合によってはファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、第三者の視点で検証してもらうと良いでしょう。
A
回答日時：
2026/2/14 13:39:01
そもそもですが、売る目的で不動産を買うことは宅建業の免許がないとできないです。300万円以下の罰金、もしくは3年以下の懲役です。
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