教えて！住まいの先生
Q 相続税について質問です。 自分は故人の孫にあたるのですが、23区内の不動産を2個相続する予定です。 生まれた時から専属の税理士の方がいるのですがその方によると相続税は４億くらいです。
2個のうち1個売れば払えるのですがさらに所得税でさらに数億円かかりそうです。
税理士の方は信頼してるのですが歳もいってる方なので、最近の節税対策とかアップデートできてるのかな？という疑問があるためここで聞くのですが節税で何かいい方法はなにかありますか？節税の不動産投資とかよく聞きますが？
税理士の方は信頼してるのですが歳もいってる方なので、最近の節税対策とかアップデートできてるのかな？という疑問があるためここで聞くのですが節税で何かいい方法はなにかありますか？節税の不動産投資とかよく聞きますが？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/3/9 11:48:59
一般的な相続税対策とは、一言で言えば「課税対象資産の圧縮」です。例えば不動産は、その売買における価値と課税対象資産としての評価額には大きな差があります。なので多くの資産家は子孫に遺す財産としては、相続税が額面通りにかかってしまう現金や有価証券でではなく、資産を不動産という形で遺すという方法をとります。郊外の地主が空き地や畑をつぶしてつまらないアパートを建てるのはそういうことです。アパートの建設工事費は負債となり、それも相続対象資産にマイナスカウントされますので、例えば１億の工事費で建てたアパートの課税対象評価額は〇千万円に圧縮され、１億の工事費は竣工後の賃料収益で回収できるという仕組みを作るのです。
これは税法が改正されることで覆るスキームではないので、貴方の専属の税理士がどんな年寄りでもあまり影響はありません。
ただ、お話によれば既に被相続人は「故人」だそうですので、既に相続は発生しています。不動産を相続する「予定」だと仰っていますが、法原則で言えば既に貴方はそれを相続しているのであり、
遺言や遺産分割協議書でそのあたりが交通整理されている状況ならば、これから貴方に節税対策としてできることは何もありません。そもそも相続税の節税とは相続発生の前にすることであり、ましてや「不動産投資」という手段は成果が出るまで時間がかかります。私が既述したアパート建設の事例は、まさにその代表例です。勿論、賃料収益が得られるようなアパートを建てることが大前提ですので、結果そうはいかなかったというリスクは常に付き纏います。
相続税には相続人の人数に応じた基礎控除があり、貴方の場合はそれを反映させて算出した相続税額が約４億という結論が既に出ています。不動産２つを相続するという方針が変わらないのであれば、その４億も変わりません。
４億の支払いを「相続した不動産を売却して得た金」で賄うのであれば、そこにもシンプルに所得税がかかります。
これから低減する方法は無いと考えます。
相続税が４億発生するほどの資産を相続取得なさったのであれば、その資産を運用・処分すれば相応の現金が手に入ります。また、その相続税を払うために資産の売却処分が必要なのだとしても、目減りする資産は限定的です。相続によって得た大きな利益に関し、当然に課税されているという状況ですから、税理士の見解を素直に受け入れるのがよろしいかと。
これは税法が改正されることで覆るスキームではないので、貴方の専属の税理士がどんな年寄りでもあまり影響はありません。
ただ、お話によれば既に被相続人は「故人」だそうですので、既に相続は発生しています。不動産を相続する「予定」だと仰っていますが、法原則で言えば既に貴方はそれを相続しているのであり、
遺言や遺産分割協議書でそのあたりが交通整理されている状況ならば、これから貴方に節税対策としてできることは何もありません。そもそも相続税の節税とは相続発生の前にすることであり、ましてや「不動産投資」という手段は成果が出るまで時間がかかります。私が既述したアパート建設の事例は、まさにその代表例です。勿論、賃料収益が得られるようなアパートを建てることが大前提ですので、結果そうはいかなかったというリスクは常に付き纏います。
相続税には相続人の人数に応じた基礎控除があり、貴方の場合はそれを反映させて算出した相続税額が約４億という結論が既に出ています。不動産２つを相続するという方針が変わらないのであれば、その４億も変わりません。
４億の支払いを「相続した不動産を売却して得た金」で賄うのであれば、そこにもシンプルに所得税がかかります。
これから低減する方法は無いと考えます。
相続税が４億発生するほどの資産を相続取得なさったのであれば、その資産を運用・処分すれば相応の現金が手に入ります。また、その相続税を払うために資産の売却処分が必要なのだとしても、目減りする資産は限定的です。相続によって得た大きな利益に関し、当然に課税されているという状況ですから、税理士の見解を素直に受け入れるのがよろしいかと。
回答
A
回答日時：
2026/3/4 07:48:45
いろいろあります。相続税が4億だと、コンサル料で100万円以上はいただく案件です。ここで無料で話す人はいないと思います。
A
回答日時：
2026/3/3 21:02:25
相続税とは、亡くなった日に所有していたものにかかる税金です
なので亡くなった日以降に相続税を安くする対策はとれません（亡くなる前なら対策できる）
なので今からは何も対策は出来ません
節税とは関係ありませんが
気になったのは故人様にお子様や配偶者はいらっしゃらないんですかね
お子様がふたりいて、そのうちのひとりが質問者さんの親で故人様より先に亡くなられていて質問者さんが代襲相続する感じですか？（質問者さんがひとりっ子でない場合はご兄弟も代襲相続の権利あります）
また、故人様に生存しているお子様がいらしたらその方にも相続権があります（少なくとも遺留分はある）
法定相続人が孫の質問者さんだけならいいけどほかにひとりでもいたら相続を完結させるには相続人全員の実印、署名が必要になります
故人様の生まれてから亡くなるまでの戸籍を調べて婚姻歴や女性なら出産歴、男性なら認知してる子どもがいないか全部調べてから相続人が決まります
なので亡くなった日以降に相続税を安くする対策はとれません（亡くなる前なら対策できる）
なので今からは何も対策は出来ません
節税とは関係ありませんが
気になったのは故人様にお子様や配偶者はいらっしゃらないんですかね
お子様がふたりいて、そのうちのひとりが質問者さんの親で故人様より先に亡くなられていて質問者さんが代襲相続する感じですか？（質問者さんがひとりっ子でない場合はご兄弟も代襲相続の権利あります）
また、故人様に生存しているお子様がいらしたらその方にも相続権があります（少なくとも遺留分はある）
法定相続人が孫の質問者さんだけならいいけどほかにひとりでもいたら相続を完結させるには相続人全員の実印、署名が必要になります
故人様の生まれてから亡くなるまでの戸籍を調べて婚姻歴や女性なら出産歴、男性なら認知してる子どもがいないか全部調べてから相続人が決まります
A
回答日時：
2026/3/3 14:15:09
節税対策ってのは、死ぬ前でないとできません
死んでからでは遅いです
質問者さんは不動産を2軒相続する予定のようですが、その2軒、別に故人が住んでいたわけじゃないですよね？
ということは、その不動産自体が、節税のために買ったものかもしれませんね
死んでからでは遅いです
質問者さんは不動産を2軒相続する予定のようですが、その2軒、別に故人が住んでいたわけじゃないですよね？
ということは、その不動産自体が、節税のために買ったものかもしれませんね
A
回答日時：
2026/3/3 09:20:47
現金や株式、投資信託等の金融資産で持っているより、不動産に換えた方が評価額が下がって総資産額が減る→相続税が減る、のが不動産による相続税の節税です。
またその際、自己資金を投入するだけでなく多額の借り入れ（銀行ローン）をするとそれはマイナス財産になりますから、相続財産の総額を減らして節税になります。
そのため更地にアパートを建てたり、ローンを組んで土地ごと賃貸物件を買ったりするのです。
例えば割とよくやられてたのが「タワマン節税」です。
実際の取引価格が1億円のタワマンを現金で購入した後に相続が発生したとします。
タワマンの相続税の評価額は半額〜7割程度になるので、そこで数千万円評価を下げられます。（特に高層階ほど実際の値段と評価額の差が大きかった）
で、相続（納税）が終わったあとで1億円で売れば差額分節税できるよね、というスキームです。
ただこれは見直しが入ってお得感が減りました。
また、不動産の購入も亡くなる直前にやっても残念ながら評価を下げられないし、もちろん亡くなったあとではどうにもなりません。
またローンを組むなら今の資産状況を把握してメリット・デメリットを出して細かく検討する必要があります。
と言うことで、不動産を購入することによって節税を検討するなら、「相続に強い他の税理士」にも相談してみることです。
顧問の税理士さんが高齢で心配なら、若い（けど相続に慣れてる）税理士に聞いてみる。
簡単にひと言で「こうやるとお得」とは言えないのでプロの知識が必要です。
なお「故人の孫」と言うことは相続が既に発生してると言うこと？
なら今から対策は無理です。
将来の相続のための対策なら可能です。
またその際、自己資金を投入するだけでなく多額の借り入れ（銀行ローン）をするとそれはマイナス財産になりますから、相続財産の総額を減らして節税になります。
そのため更地にアパートを建てたり、ローンを組んで土地ごと賃貸物件を買ったりするのです。
例えば割とよくやられてたのが「タワマン節税」です。
実際の取引価格が1億円のタワマンを現金で購入した後に相続が発生したとします。
タワマンの相続税の評価額は半額〜7割程度になるので、そこで数千万円評価を下げられます。（特に高層階ほど実際の値段と評価額の差が大きかった）
で、相続（納税）が終わったあとで1億円で売れば差額分節税できるよね、というスキームです。
ただこれは見直しが入ってお得感が減りました。
また、不動産の購入も亡くなる直前にやっても残念ながら評価を下げられないし、もちろん亡くなったあとではどうにもなりません。
またローンを組むなら今の資産状況を把握してメリット・デメリットを出して細かく検討する必要があります。
と言うことで、不動産を購入することによって節税を検討するなら、「相続に強い他の税理士」にも相談してみることです。
顧問の税理士さんが高齢で心配なら、若い（けど相続に慣れてる）税理士に聞いてみる。
簡単にひと言で「こうやるとお得」とは言えないのでプロの知識が必要です。
なお「故人の孫」と言うことは相続が既に発生してると言うこと？
なら今から対策は無理です。
将来の相続のための対策なら可能です。
A
回答日時：
2026/3/3 07:51:04
そもそも論死んだあとには、もう今更です。
節税は、死ぬ前にやることしかできません。
節税は、死ぬ前にやることしかできません。
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
友だち追加する
