教えて！住まいの先生
Q 離婚しました。共同の家土地を単独で持つことにした場合にかかる税金を知りたいです。
夫と私が6:4の割合で共同で持っていた家と土地の名義と負債を私単独のものにする手続きを取っています。単独にする過程で発生する税金の確認は、自分で行うよう、ローン会社からの通知に記載されていました。
税務署に連絡して聞いてみる予定ですが、何の税金がどの程度の負荷でかかるのか、不安になってきました。
ローン開始時2800万元本、利子入れて4000万くらいで、現残額は利子入れて1600万。あと、15年は返し続ける予定です。
家には、私と子どもが住む予定です。
税務署に連絡して聞いてみる予定ですが、何の税金がどの程度の負荷でかかるのか、不安になってきました。
ローン開始時2800万元本、利子入れて4000万くらいで、現残額は利子入れて1600万。あと、15年は返し続ける予定です。
家には、私と子どもが住む予定です。
質問日時：
2026/3/16 08:33:04
解決済み
解決日時：
2026/3/19 22:19:01
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 206 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/3/19 22:19:01
ご質問の内容ですと、まず4つに分けて考える必要があります。
①ご主人様の不動産の所有分
②質問者様の所有分
③ご主人様の残債
④ご質問者様の残債
利息のことは考えず、全て現在の金額（残債）で考えてください。
①②は簡単ですよね。
①＝2800万円×60％
②＝2800万円×40％ ですので
ご主人は1680万円の不動産を。奥様は1120万円の不動産を所有しています。
③④については、わからないので何とも言えませんが、利子を含めない額が年末に送られてきているはずですので、そちらを確認してください。
ここでは仮に、残債が1200万円と仮定します。
すると、ご主人様は720万円の債務③。ご質問者様は480万円の債務④を負っていることになります。
ご質問で問題になるのは、①と③です。
今、ご質問者様がされようとしていることを整理すると、①と③の権利＆義務をご質問者様に変えよう・・・ということです。
1680万円の権利と720万円の義務ですから、単純計算すると、960万円の贈与になります。
しかし、実際は1680万円ではなく評価額で計算しますので、不動産の価値は1000万円前後になると思われます。
それでも、1000万円-720万円＝280万円は贈与にあたると認定される可能性が高いですね。
あとは、この280万円が「財産分与として妥当な金額か」の問題になります。
これは、所得や婚姻年数によって変わってきます。
結婚生活を10年続けていたら、280万円も全く問題ないでしょう。
一方、世帯所得が300万円で1年で離別と言う場合は、280万円の財産分与って成り立ちません。
このあたりは、税務署にも相談した方がいいでしょう。
でも、恐らく心配されるようなことはないと思いますよ。
頑張ってくださいね。
①ご主人様の不動産の所有分
②質問者様の所有分
③ご主人様の残債
④ご質問者様の残債
利息のことは考えず、全て現在の金額（残債）で考えてください。
①②は簡単ですよね。
①＝2800万円×60％
②＝2800万円×40％ ですので
ご主人は1680万円の不動産を。奥様は1120万円の不動産を所有しています。
③④については、わからないので何とも言えませんが、利子を含めない額が年末に送られてきているはずですので、そちらを確認してください。
ここでは仮に、残債が1200万円と仮定します。
すると、ご主人様は720万円の債務③。ご質問者様は480万円の債務④を負っていることになります。
ご質問で問題になるのは、①と③です。
今、ご質問者様がされようとしていることを整理すると、①と③の権利＆義務をご質問者様に変えよう・・・ということです。
1680万円の権利と720万円の義務ですから、単純計算すると、960万円の贈与になります。
しかし、実際は1680万円ではなく評価額で計算しますので、不動産の価値は1000万円前後になると思われます。
それでも、1000万円-720万円＝280万円は贈与にあたると認定される可能性が高いですね。
あとは、この280万円が「財産分与として妥当な金額か」の問題になります。
これは、所得や婚姻年数によって変わってきます。
結婚生活を10年続けていたら、280万円も全く問題ないでしょう。
一方、世帯所得が300万円で1年で離別と言う場合は、280万円の財産分与って成り立ちません。
このあたりは、税務署にも相談した方がいいでしょう。
でも、恐らく心配されるようなことはないと思いますよ。
頑張ってくださいね。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/3/19 22:19:01
皆様、ありがとうございます。
税務署に確認しますが、かなりの税金になって、生活に困るのでは……というほどではないのかなと思いはじめました。
ちょっと怖くて、いろいろとやることが、滞りぎみだったのですが、1つ1つ確認しなが、進めようと思います。
ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2026/3/17 10:49:12
家の名義変更にかかる税金としては、
・贈与税
・登録免許税
・不動産取得税
の３つです
・贈与税
これは、読んで字のごとく、贈与されたときにかかる税金です
今回の場合は、離婚に伴う財産分与だろうから、金額が妥当なら財産分与には税がかからないので、これはかからないと思われます
・登録免許税
名義変更のときに払う税金です
建物は固定資産税評価額で、土地の方は路線価から計算します
よくわからないなら、税理士に相談したほうがいいです
・不動産取得税
これは、不動産を取得したら払う税金です
名義変更後、半年くらいしたら、市の方から請求が来るのでそれで払えばいいです
離婚するのなら、きちんと離婚協議書を作成したほうがいい
その家をもらうとしても、ローン付きなのだから、プラスマイナスしたら、ほぼ価値はないのでは？
財産分与は、双方が婚姻後に築いた財産を合わせて、半分にするのが基本です
家をもらったとしても、さほど価値のない家なのだから、ほかに貯金があるのならそれももらった方がいいし、登録免許税や不動産取得税のこともあるので、それも加味して考えてもらった方がいいですよ
双方とも計算は簡単ではないので、税理士に相談して計算してもらった方がいいと思います
・贈与税
・登録免許税
・不動産取得税
の３つです
・贈与税
これは、読んで字のごとく、贈与されたときにかかる税金です
今回の場合は、離婚に伴う財産分与だろうから、金額が妥当なら財産分与には税がかからないので、これはかからないと思われます
・登録免許税
名義変更のときに払う税金です
建物は固定資産税評価額で、土地の方は路線価から計算します
よくわからないなら、税理士に相談したほうがいいです
・不動産取得税
これは、不動産を取得したら払う税金です
名義変更後、半年くらいしたら、市の方から請求が来るのでそれで払えばいいです
離婚するのなら、きちんと離婚協議書を作成したほうがいい
その家をもらうとしても、ローン付きなのだから、プラスマイナスしたら、ほぼ価値はないのでは？
財産分与は、双方が婚姻後に築いた財産を合わせて、半分にするのが基本です
家をもらったとしても、さほど価値のない家なのだから、ほかに貯金があるのならそれももらった方がいいし、登録免許税や不動産取得税のこともあるので、それも加味して考えてもらった方がいいですよ
双方とも計算は簡単ではないので、税理士に相談して計算してもらった方がいいと思います
A
回答日時：
2026/3/16 09:49:29
財産分与にしておけば課税されることは無い。
ただし、『登記の原因』は必ず『財産分与』にすること。
ただし、『登記の原因』は必ず『財産分与』にすること。
A
回答日時：
2026/3/16 09:39:21
固定資産税が今まではご主人で納付請求が来ていたと思いますがそれが奥様になるのではないですか?
住んでいる場所にもよりますが地価が高い所は結構な額になりますよ。
住んでいる場所にもよりますが地価が高い所は結構な額になりますよ。
A
回答日時：
2026/3/16 08:52:46
離婚に伴う財産分与なので税金はかかりません。
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