教えて！住まいの先生
Q よく上物だけで〇〇万円って聞くんですが、 地盤改良費用、下水工事、仮説工事費、ローン手続き等は含まずに 営業、設計、インテリアコーディネーターオプションと シンプルに設計費用のみですか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/5/22 20:03:10
地盤改良費用、下水工事、仮説工事費、ローン手続き等は上物には含まないと思います。
あくまで個人的な認識ですが、以下参考に
1. 「上物（うわもの）」
建物そのものを作るための費用。固定資産税の評価対象になる「家の箱」の部分です。
本体工事費: 基礎、柱、梁、屋根、外壁、断熱材、内装（床・壁・天井）。
住宅設備: キッチン、ユニットバス、洗面台、トイレ、給湯器（エコキュート等）。
屋内配線・配管: 家の内部（壁の中など）を通る電気、水道、ガスの基本工事。
2. 「それ以外」の費用（土地・準備・手続き）
建物本体とは別に必要になる、土地の整備や事務的な費用です。
付帯工事（建物に付随する準備・外部工事）
地盤改良費: 土地を補強する工事。
屋外給排水工事費（水道引き込み）: 道路の本管から敷地内へ引き込み、家までつなぐ工事。
外構工事費: 庭、フェンス、駐車場、カーポート、植栽。
その他設置費: エアコン、カーテンレール、照明器具の取り付け。
設計・諸経費（手続きや専門家への報酬）
設計費（設計監理料）: 建築士へのデザイン・図面作成代。
建築確認申請費用: 役所に書類を出して許可をもらうための手数料。
ローン関連費用: 事務手数料、保証料、団体信用生命保険料。
登記費用: 司法書士への報酬（表示登記、保存登記など）。
税金: 印紙税、登録免許税、不動産取得税。
保険料: 火災保険、地震保険。
公課: 水道加入金（自治体に払う権利金）。
土地関連
土地代金: 土地そのものの価格。
仲介手数料: 不動産会社へ払う手数料。
解体工事費: 古家がある場合に壊して更地にする費用。
ハウスメーカーだと設計費関連なんかは上物に含めて考えるふしがあると思います。
あくまで個人的な認識です。
回答
A
回答日時：
2026/3/30 18:44:57
一般的に上物ですと２パターンあり
①鍵を貰ったら最低限住める状態で表すパターン
設計費や給排水等の付帯工事まで入っています。
あくまでそのハウスメーカーが設定する仕様で建物に関わる工事・手続き費用だけなので、標準設計外のOP・土地によって有無が変わる上下水工事、諸経費（ローン手続きや火災保険、登記費用）は含まれておらず、造成工事費・外構工事費といった屋外工事、地盤改良等の不確定なものは入っていないパターンが多いです。
②本当に建物だけでそのままでは住めない状態のパターン
文字通り建物をつくる工事費のみで、設計費も付帯工事が別になっているパターンです。
値段を安く見せることをしたいハウスメーカー等がよく使う手法です。
A
回答日時：
2026/3/30 10:27:11
住宅取得にかかる費用を項目別に整理して、
①敷地の整備にかかる費用
②建物の建設にかかる費用
③登記や融資の手続きにかかる費用
で分類すればよいと思いますよ。
②は単純に施工者と締結する「工事請負契約」の金額と、設計を別発注とするのであればその費用（設計業務委託費）がメインです。インフラ整備費も前者に含まれるものは②と分類して構わないと思いますが、引込工事費や地盤改良費は①に分類した方がシンプルで良いかも知れませんね。「上物だけ」の数字を把握したい理由にもよるとは思いますが。
仮設工事費は明らかに②ですし、住宅ローンの手続き関連費用は通常なら②には含みません。
A
回答日時：
2026/3/30 08:55:04
一般的には
建物本体費用+付帯工事費用（下水工事や仮設工事費等）
外構費用、ローン等の諸費用、地盤改良費、古家解体費用等は別かなと思います。
ハウスメーカーによっては付帯工事費が別とする場合もありますが、それでは住めませんし建ちませんからね。
A
回答日時：
2026/3/29 19:02:40
建物本体工事費のみで安く感じさせるように言うHMなどが多いと思います。
建物本体工事＋付帯工事（仮設含む）＋諸費用（設計費・申請費・調査費等）＋地場案調査の結果によって地盤改良費＋外構工事費などが必要です。
ローン手続きなどは金融機関とお客様との話ですね。
A
回答日時：
2026/3/29 12:39:12
土地代無しでという意味合いが多いと思いますが
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