教えて！住まいの先生
Q 5000坪の土地代が月5万円は妥当か？ 大規模商業施設に貸している土地の地代（月5万円）が妥当か教えてください。
大分県豊後大野市三重町の土地について、詳しい方や地主経験のある方にアドバイスをいただきたいです。
現在、私の祖母が所有する土地を、全国展開している大手ホームセンター（パワーセンター型の超大型店舗）に貸し出しています。状況は以下の通りです。
・場所：大分県豊後大野市三重町のロードサイド（駅にも近い商業エリア）
・契約形態：祖母を含む三姉妹で土地を分割して相続し、共同で一括して店舗に貸し出している。
・祖母の状況：三姉妹の長女で、3人の中で最も広い持ち分を所有している。
・現在の賃料：祖母への支払いは「月額5万円（年60万円）」のみ。
店舗自体は、駐車場を含めると数千坪単位(約5000坪)の非常に広大な敷地で運営されており、地域でも有数の大型店舗です。祖母はその敷地の大部分、あるいは中核となる部分を貸しているはずなのですが、月5万円という金額があまりに少ないのではないかと家族で疑問に思っています。
祖母は地主の家系で、昔からの付き合いで契約しているようですが、将来的に土地の整理（売却など）も検討しており、今の賃料設定のままでは正当な価格で売却できないのではないかと危惧しています。
【お聞きしたいこと】
1.三重町の商業地の相場として、これだけの規模の店舗敷地で「月5万円（一人分）」という賃料は一般的に見て妥当なのでしょうか？
2.もし低すぎる場合、適正な地代を算出したり、企業側と交渉したりするには、まず誰（不動産鑑定士、弁護士など）に相談するのがベストでしょうか。
3.似たような大規模借地のトラブルや改定の経験がある方がいれば、注意点を教えてください。
だいぶ前に店舗と結んだ契約(毎年店舗の方から価格確認の書類が来ており、それに祖母はよく分からないからと判を押しているようです)なので、今の地価や物価と乖離しているのではないかと心配しています。専門的な知見をお持ちの方、よろしくお願いいたします。
※祖母に確認したところ、店舗との仲介会社としてダイワリース(大和グループ)が土地の貸し借りを管理しているようです。
現在、私の祖母が所有する土地を、全国展開している大手ホームセンター（パワーセンター型の超大型店舗）に貸し出しています。状況は以下の通りです。
・場所：大分県豊後大野市三重町のロードサイド（駅にも近い商業エリア）
・契約形態：祖母を含む三姉妹で土地を分割して相続し、共同で一括して店舗に貸し出している。
・祖母の状況：三姉妹の長女で、3人の中で最も広い持ち分を所有している。
・現在の賃料：祖母への支払いは「月額5万円（年60万円）」のみ。
店舗自体は、駐車場を含めると数千坪単位(約5000坪)の非常に広大な敷地で運営されており、地域でも有数の大型店舗です。祖母はその敷地の大部分、あるいは中核となる部分を貸しているはずなのですが、月5万円という金額があまりに少ないのではないかと家族で疑問に思っています。
祖母は地主の家系で、昔からの付き合いで契約しているようですが、将来的に土地の整理（売却など）も検討しており、今の賃料設定のままでは正当な価格で売却できないのではないかと危惧しています。
【お聞きしたいこと】
1.三重町の商業地の相場として、これだけの規模の店舗敷地で「月5万円（一人分）」という賃料は一般的に見て妥当なのでしょうか？
2.もし低すぎる場合、適正な地代を算出したり、企業側と交渉したりするには、まず誰（不動産鑑定士、弁護士など）に相談するのがベストでしょうか。
3.似たような大規模借地のトラブルや改定の経験がある方がいれば、注意点を教えてください。
だいぶ前に店舗と結んだ契約(毎年店舗の方から価格確認の書類が来ており、それに祖母はよく分からないからと判を押しているようです)なので、今の地価や物価と乖離しているのではないかと心配しています。専門的な知見をお持ちの方、よろしくお願いいたします。
※祖母に確認したところ、店舗との仲介会社としてダイワリース(大和グループ)が土地の貸し借りを管理しているようです。
回答
A
回答日時：
2026/3/31 17:13:32
周辺相場からみてどうかだと思います。
また、そもそも遊んでいた土地で、使ってくれればいいっていう感じだたのかどうかでも金額設定は違ってくると思います。
ただ、価格交渉自体は、可能。昔より栄えて、周辺相場もあがってるとか。
この辺は、少し違いますが目黒のホテルとか、折り合いつかずにホテル潰れるってこともあるので、価格交渉自体は余裕でできる。
ただ、一部ってことなので、貸している皆さんとも歩調あわせないと、
また、そもそも遊んでいた土地で、使ってくれればいいっていう感じだたのかどうかでも金額設定は違ってくると思います。
ただ、価格交渉自体は、可能。昔より栄えて、周辺相場もあがってるとか。
この辺は、少し違いますが目黒のホテルとか、折り合いつかずにホテル潰れるってこともあるので、価格交渉自体は余裕でできる。
ただ、一部ってことなので、貸している皆さんとも歩調あわせないと、
A
回答日時：
2026/3/31 16:32:19
・同じ敷地の隣接借地の所有者と連絡を取ってそこがいくらで貸しているか確認する。
・固定資産税をいくら払っているか確認する。一般的に商業地なら固定資産税の5倍程度前後が標準と思われる。
・固定資産税をいくら払っているか確認する。一般的に商業地なら固定資産税の5倍程度前後が標準と思われる。
A
回答日時：
2026/3/31 12:59:35
１について
これについてはよくわからないので回答できません
近場の不動産会社に出向いて、相場を聞けばわかります
相場を聞いてみて、ほかの所有者の分も合わせた合計金額と比べて、妥当かどうか判断するしかないでしょう
２について
毎年価格確認がきているのなら、そのときに、今の価格では同意できない旨を伝え、自分たちの希望金額を提示するのが妥当でしょう
それで、相手から、その金額では納得できないとなれば、交渉することになります
交渉するにあたり、自分たちでするのか、弁護士を雇うのかは、相手の望む金額とお祖母様たちの希望金額との差額で考えたらいいかも
相手に金額を伝える際には、近隣の地代を例に出すと交渉しやすいです
３について
大規模なところとトラブったことはありませんが、
相手からしたら、わざわざ自分たちから金額をあげようかなんて言わないのはおかしなことではありません
ちゃんと毎年確認を取っているのであれば、質の悪い相手というわけでもないでしょう
地元で商売をしているのだから、地元の人ともめたくないだろうから、近隣の相場相当なら同意してくれるのではないかな
何をするにしても、冷静であることと、少しでも悩むのであれば、その場で決めずに持ち帰ってから返事するのが鉄則かと思います
一度弁護士に相談してもいいかも
これについてはよくわからないので回答できません
近場の不動産会社に出向いて、相場を聞けばわかります
相場を聞いてみて、ほかの所有者の分も合わせた合計金額と比べて、妥当かどうか判断するしかないでしょう
２について
毎年価格確認がきているのなら、そのときに、今の価格では同意できない旨を伝え、自分たちの希望金額を提示するのが妥当でしょう
それで、相手から、その金額では納得できないとなれば、交渉することになります
交渉するにあたり、自分たちでするのか、弁護士を雇うのかは、相手の望む金額とお祖母様たちの希望金額との差額で考えたらいいかも
相手に金額を伝える際には、近隣の地代を例に出すと交渉しやすいです
３について
大規模なところとトラブったことはありませんが、
相手からしたら、わざわざ自分たちから金額をあげようかなんて言わないのはおかしなことではありません
ちゃんと毎年確認を取っているのであれば、質の悪い相手というわけでもないでしょう
地元で商売をしているのだから、地元の人ともめたくないだろうから、近隣の相場相当なら同意してくれるのではないかな
何をするにしても、冷静であることと、少しでも悩むのであれば、その場で決めずに持ち帰ってから返事するのが鉄則かと思います
一度弁護士に相談してもいいかも
A
回答日時：
2026/3/31 10:55:53
＞店舗との仲介会社としてダイワリース(大和グループ)が土地の貸し借りを管理している
中抜きしてそうですね
弁護士と他の不動産屋に相談してみたほうがいいと思います
借地料の相場
https://land.home4u.jp/guide/land-others-46-13755
中抜きしてそうですね
弁護士と他の不動産屋に相談してみたほうがいいと思います
借地料の相場
https://land.home4u.jp/guide/land-others-46-13755
A
回答日時：
2026/3/29 22:39:30
固定資産税の課税評価額を調べてみないと何とも言えないです。
A
回答日時：
2026/3/29 18:12:16
建物が立っている場所でしょうか？
登記簿で、土地の地目を確認してください。
また、役所で課税評価証明書（固定資産評価証明書）を取り、その価値を調べてください。
その結果で、年間６０万円が安いか高いかを判断することが出来るかと思います。
目安としては、少なくとも課税評価額の倍の地代なら、なくはないかと。。。
明らかに少ない場合は、契約書を確認したうえで、借主に賃料増額請求をし、相手が正当な理由なく拒否するようならば、裁判するという流れになります。
登記簿で、土地の地目を確認してください。
また、役所で課税評価証明書（固定資産評価証明書）を取り、その価値を調べてください。
その結果で、年間６０万円が安いか高いかを判断することが出来るかと思います。
目安としては、少なくとも課税評価額の倍の地代なら、なくはないかと。。。
明らかに少ない場合は、契約書を確認したうえで、借主に賃料増額請求をし、相手が正当な理由なく拒否するようならば、裁判するという流れになります。
A
回答日時：
2026/3/29 13:11:42
用途は何でしょうか。建物などが立ってるのでしたら安すぎますね。固定資産税はどれほどかで賃料はある程度判断できます。相場として年間の税額の10倍ほどでしょうか。
A
回答日時：
2026/3/29 12:28:48
とりあえず貸出でもどの様な契約形態なのか確認する事です。
通常では「事業用定期借地権」ですが、大和リースという管理会社が入っているならリース会社が管理している経緯なども知っておく必要があるので、親族間で契約の経緯や内容がわからなければ問い合わせしてみるしかありません。
地代の値段については★地価相場の上下・租税の増減・周辺地代との乖離・物価高指数などがあります。
現状の土地価格や固定資産税などを調べるには以下
不動産取引価格や国土交通省地価公示↓
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
固定資産税路線価等など↓
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216
このHPから土地の価値を算出し一般的には事業用であれば相続税路線価の6%や更地価格の5％などといわれますが、上記した★の要素を勘案して算出します。あくまで交渉しだいでもあり法律で価格が決まっている訳ではありません。
もし不安であれば弁護士事務所がよくやっている30分無料の弁護士相談を利用されてはどうでしょうか。後々の為に不動産関係に強い弁護士を勉強がてらに探しておくぐらいの気持ちで相談してみればと思います。
通常では「事業用定期借地権」ですが、大和リースという管理会社が入っているならリース会社が管理している経緯なども知っておく必要があるので、親族間で契約の経緯や内容がわからなければ問い合わせしてみるしかありません。
地代の値段については★地価相場の上下・租税の増減・周辺地代との乖離・物価高指数などがあります。
現状の土地価格や固定資産税などを調べるには以下
不動産取引価格や国土交通省地価公示↓
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
固定資産税路線価等など↓
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216
このHPから土地の価値を算出し一般的には事業用であれば相続税路線価の6%や更地価格の5％などといわれますが、上記した★の要素を勘案して算出します。あくまで交渉しだいでもあり法律で価格が決まっている訳ではありません。
もし不安であれば弁護士事務所がよくやっている30分無料の弁護士相談を利用されてはどうでしょうか。後々の為に不動産関係に強い弁護士を勉強がてらに探しておくぐらいの気持ちで相談してみればと思います。
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