教えて！住まいの先生
Q 税金に詳しい方に質問です。 20年前に親の家と土地を相続して２０年間暮らしてきましたが この度売却することになりました。 自分名義で２０年間暮らしてきた家と土地を売却すると
税金を払わないといけないのでしょうか？
例えば4000万で売れたとしたらどのくらいの税金がかかるのか教えていただけたら嬉しいです。一応不動産会社の査定では4000万の査定をもらいました。
例えば4000万で売れたとしたらどのくらいの税金がかかるのか教えていただけたら嬉しいです。一応不動産会社の査定では4000万の査定をもらいました。
質問日時：
2026/4/24 15:10:01
解決済み
解決日時：
2026/4/30 15:17:00
回答数： 9 ｜ 閲覧数： 215 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/4/30 15:17:00
不動産業に携わっている者です。
結論から申し上げると、20年間ご自身が住んでいた家の売却には「居住用財産の3,000万円特別控除」という制度が使えますので、4,000万円で売却できても税金がかからないか、かかってもごく少額になる可能性が高いです。
仕組みをご説明します。不動産を売却する際は、売却価格から取得費（購入時の費用）と諸経費を差し引いた利益に税金がかかります。相続した不動産の場合、取得費は親御さんが購入した当時の価格を引き継ぎます。その価格が不明な場合は、売却価格の5%を取得費として申告できます。4,000万円なら200万円です。
仮に取得費200万円、売却諸費用150万円で計算すると、利益は3,650万円になります。ここから3,000万円の特別控除を引くと課税対象は650万円です。20年間お住まいであれば保有期間が10年を超えているため軽減税率が適用され、税率は14.21%となります。税額はおよそ92万円ほどの試算になります。
ただし、親御さんの購入時の書類（売買契約書や領収書）が残っていれば取得費が増え、税額はさらに下がる場合があります。確定申告の際は税理士に相談されると安心です。
結論から申し上げると、20年間ご自身が住んでいた家の売却には「居住用財産の3,000万円特別控除」という制度が使えますので、4,000万円で売却できても税金がかからないか、かかってもごく少額になる可能性が高いです。
仕組みをご説明します。不動産を売却する際は、売却価格から取得費（購入時の費用）と諸経費を差し引いた利益に税金がかかります。相続した不動産の場合、取得費は親御さんが購入した当時の価格を引き継ぎます。その価格が不明な場合は、売却価格の5%を取得費として申告できます。4,000万円なら200万円です。
仮に取得費200万円、売却諸費用150万円で計算すると、利益は3,650万円になります。ここから3,000万円の特別控除を引くと課税対象は650万円です。20年間お住まいであれば保有期間が10年を超えているため軽減税率が適用され、税率は14.21%となります。税額はおよそ92万円ほどの試算になります。
ただし、親御さんの購入時の書類（売買契約書や領収書）が残っていれば取得費が増え、税額はさらに下がる場合があります。確定申告の際は税理士に相談されると安心です。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/4/30 15:17:00
皆さんありがとうございました！
とても参考になりました！
回答
A
回答日時：
2026/4/25 11:00:15
（元）不動産会社経営の宅建士です。
先ず、通常の一般土地各尾なら、「相続控除３千万円」があり、基本的には
多くの個人宅などは「非課税」となるのです。
ただ税制は津尾根に変更にもありん、あなたの場合が必ずしも非課税はと限りません。
そこで「真実」を知るには、税務署へ行って相談することです。
本家本元で「確かな」ことを確認してからでないと、不動産は高額なので、
あなたご自身に負担がかかります。
先ず、通常の一般土地各尾なら、「相続控除３千万円」があり、基本的には
多くの個人宅などは「非課税」となるのです。
ただ税制は津尾根に変更にもありん、あなたの場合が必ずしも非課税はと限りません。
そこで「真実」を知るには、税務署へ行って相談することです。
本家本元で「確かな」ことを確認してからでないと、不動産は高額なので、
あなたご自身に負担がかかります。
A
回答日時：
2026/4/24 17:23:00
税金とは儲けた部分に対する租税です
これは、ビジネスも不動産も、同じ
仮に4000万で売れたとしても、買った時の購入費、いろいろな修理や手数料これらを払ったら多くの人は儲けていないとなります
儲けていないなら税金はゼロです
しかしこんな人もいます土地を買って海外生活、戻ってきたらなんとタワマンを建設したいから売ってくれ、なんと10億
1億で買った土地が10億です
9億円を丸儲けとした場合2割の譲渡所得税が租税となります、つまり1億8千万
これと同じに考えればあなたがいくら税金を払うかがわかります
株でもなんでも同じですが、儲けの税金は儲けの2割くらいです
これは、ビジネスも不動産も、同じ
仮に4000万で売れたとしても、買った時の購入費、いろいろな修理や手数料これらを払ったら多くの人は儲けていないとなります
儲けていないなら税金はゼロです
しかしこんな人もいます土地を買って海外生活、戻ってきたらなんとタワマンを建設したいから売ってくれ、なんと10億
1億で買った土地が10億です
9億円を丸儲けとした場合2割の譲渡所得税が租税となります、つまり1億8千万
これと同じに考えればあなたがいくら税金を払うかがわかります
株でもなんでも同じですが、儲けの税金は儲けの2割くらいです
A
回答日時：
2026/4/24 16:37:22
不動産の譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得は売却代金ｰ取得費ｰ必要経費で、譲渡所得に税率約20%を掛けた額が所得税額になります。
親の土地建物の購入額が分からないと取得費は売却代金の3%で120万円になり、必要経費は仲介手数料等で約150万円位と思え、譲渡所得は3730万円みなりますが、自宅譲渡の場合は、マイホーム特例で譲渡益3000万円迄が控除出来るので、控除後の超過分730万円の20%で、146万円位が税額と思います。
譲渡所得は売却代金ｰ取得費ｰ必要経費で、譲渡所得に税率約20%を掛けた額が所得税額になります。
親の土地建物の購入額が分からないと取得費は売却代金の3%で120万円になり、必要経費は仲介手数料等で約150万円位と思え、譲渡所得は3730万円みなりますが、自宅譲渡の場合は、マイホーム特例で譲渡益3000万円迄が控除出来るので、控除後の超過分730万円の20%で、146万円位が税額と思います。
A
回答日時：
2026/4/24 16:24:53
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
親が当時いくらでその物件を取得したのか、当時の書類（売買契約書・領収書等）は残っているのか、3,000万円控除は使えるのか等、費用1万円払って税理士に相談されることを強くオススメします。
概算でもいいなら800万円ぐらいです。
控除使えれば150～200万円ぐらいに抑えれるかもしれません。
親が当時いくらでその物件を取得したのか、当時の書類（売買契約書・領収書等）は残っているのか、3,000万円控除は使えるのか等、費用1万円払って税理士に相談されることを強くオススメします。
概算でもいいなら800万円ぐらいです。
控除使えれば150～200万円ぐらいに抑えれるかもしれません。
A
回答日時：
2026/4/24 16:06:14
譲渡所得税の対象となる可能性がありますが、諸経費や取得価格などがないので分かりません
「譲渡所得税 シュミレーション」などでの検索を勧めます
「譲渡所得税 シュミレーション」などでの検索を勧めます
A
回答日時：
2026/4/24 15:29:28
下記でシュミレーションすれば良い。
https://zeimo.jp/tools/67313
https://zeimo.jp/tools/67313
A
回答日時：
2026/4/24 15:21:26
最大で８００万
家を売ったら譲渡所得が発生する。所得には税金がかかる。
税率はざっくり所得の２割。
所得は、売れた額－買った額－手数料等。親御さんが１億で買ってたなら所得は発生しないから所得税も発生しない。先祖代々の土地に家を建ててて、見積もりのほとんどが土地代で建物はほぼ無価値とかだと、土地の取得費がわからないんで売値の５％で計算する。（４０００万×９５％－手数料）×２０％ だから、８００万はいかないか。
ざっくりだけどこんな感じ。買値次第。領収証とかあればいいけど無いとつらい。
家を売ったら譲渡所得が発生する。所得には税金がかかる。
税率はざっくり所得の２割。
所得は、売れた額－買った額－手数料等。親御さんが１億で買ってたなら所得は発生しないから所得税も発生しない。先祖代々の土地に家を建ててて、見積もりのほとんどが土地代で建物はほぼ無価値とかだと、土地の取得費がわからないんで売値の５％で計算する。（４０００万×９５％－手数料）×２０％ だから、８００万はいかないか。
ざっくりだけどこんな感じ。買値次第。領収証とかあればいいけど無いとつらい。
A
回答日時：
2026/4/24 15:21:24
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3270.htm
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm
鍵は、親御さんがその土地建物を取得した取得費が分かるかどうかだと思われます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm
鍵は、親御さんがその土地建物を取得した取得費が分かるかどうかだと思われます。
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