教えて！住まいの先生
Q 地上げ対策について質問です。
実家/親が所有する田に隣接する他人の田が、半年前に不動産屋にて買い付けされたとのこと。その田は公共道路から奥まっていることから、道路に面した当方親所有の田の買い付けしたいとの幾度もの話がきています。(いわゆる地上げになります)
先方からすれば、買い付けにより道路面に間口が確保され、土地の一括造成や数件分の分譲が可能となることから強い要求があります。
当方当面は売る気は無く、先方曰く、所有土地の境界ブロック(市所有の里道に面した)が傾いていることを盾にして、民法717条を示し修理するよう言いがかりをつけています。(修理にはお金がかかる。土地売れば必要ないと)
先方不動産、ブロックの安全面の件で役所にまで通報し行政指導するよう言いがかりをつけている事実があるのですが、本音としては、ブロック補修されたら、それはそれで思い描く事業が進めなくなるため困ると思います。
今は高齢の親の楽しみでもあり且つ駐車スペースにもなっていることから現時点、上記した気分的感情含め売却は全く考えていません。
そこで、勝手に印鑑付かれたら困るため高齢の親に変わり土地所有権の移動を予防すべく私・長男への名義変更を行おうと、先ずは農地委員会の移転許可を得た段階です。
最終、法務局での贈与移転に向け書類も完成し提出するだけなのですが、細かいことながら登録免許税の違い(贈与2%また相続0.4%の税率)を発端に、
後々これら金銭的なメリット・デメリットはどうなのかわかっていないこともあり躊躇しています。
ブロック工事すれば終わりの話かもしれませんが先ずは、不動産屋からの効果的な排除法(一喝できる理論的な言葉でも)があれば教えていただきたいと思います。
先方からすれば、買い付けにより道路面に間口が確保され、土地の一括造成や数件分の分譲が可能となることから強い要求があります。
当方当面は売る気は無く、先方曰く、所有土地の境界ブロック(市所有の里道に面した)が傾いていることを盾にして、民法717条を示し修理するよう言いがかりをつけています。(修理にはお金がかかる。土地売れば必要ないと)
先方不動産、ブロックの安全面の件で役所にまで通報し行政指導するよう言いがかりをつけている事実があるのですが、本音としては、ブロック補修されたら、それはそれで思い描く事業が進めなくなるため困ると思います。
今は高齢の親の楽しみでもあり且つ駐車スペースにもなっていることから現時点、上記した気分的感情含め売却は全く考えていません。
そこで、勝手に印鑑付かれたら困るため高齢の親に変わり土地所有権の移動を予防すべく私・長男への名義変更を行おうと、先ずは農地委員会の移転許可を得た段階です。
最終、法務局での贈与移転に向け書類も完成し提出するだけなのですが、細かいことながら登録免許税の違い(贈与2%また相続0.4%の税率)を発端に、
後々これら金銭的なメリット・デメリットはどうなのかわかっていないこともあり躊躇しています。
ブロック工事すれば終わりの話かもしれませんが先ずは、不動産屋からの効果的な排除法(一喝できる理論的な言葉でも)があれば教えていただきたいと思います。
回答
A
回答日時：
2026/4/30 13:01:58
不動産業に携わっている者です。
売却を強制する手段は先方には一切ありませんので、「売る意思はありません」と淡々と繰り返すことが最も有効な対応です。
民法717条の工作物責任は、ブロックの欠陥が原因で他人に実際の損害が生じた場合の賠償を定めたものです。まず市の担当課に「そのブロックの管理責任者は誰か」を確認されることをお勧めします。里道に面した構造物であれば行政側に管理責任がある場合も多く、先方の請求根拠自体が崩れることがあります。役所への通報も、行政が動くかどうかは行政が判断することであり、業者が結果を左右できるものではありません。同じ要求が続くようなら「売却の意思はありません」とだけ答え、それ以上の交渉には応じない姿勢を一貫させることです。あまりにしつこい場合は弁護士を窓口に立てると、業者の態度が変わることが多いです。
名義変更の税負担については、登録免許税の差（贈与2%・相続0.4%）だけでなく贈与税の試算も必要です。農地の固定資産税評価額が年間110万円の基礎控除を超える場合は課税対象となります。相続時精算課税制度（累計2,500万円まで贈与税非課税・相続時に精算する制度）を活用する選択肢もありますが、農地には相続税の納税猶予制度など特有の制度もありますので、税理士に個別に相談されることをお勧めします。
売却を強制する手段は先方には一切ありませんので、「売る意思はありません」と淡々と繰り返すことが最も有効な対応です。
民法717条の工作物責任は、ブロックの欠陥が原因で他人に実際の損害が生じた場合の賠償を定めたものです。まず市の担当課に「そのブロックの管理責任者は誰か」を確認されることをお勧めします。里道に面した構造物であれば行政側に管理責任がある場合も多く、先方の請求根拠自体が崩れることがあります。役所への通報も、行政が動くかどうかは行政が判断することであり、業者が結果を左右できるものではありません。同じ要求が続くようなら「売却の意思はありません」とだけ答え、それ以上の交渉には応じない姿勢を一貫させることです。あまりにしつこい場合は弁護士を窓口に立てると、業者の態度が変わることが多いです。
名義変更の税負担については、登録免許税の差（贈与2%・相続0.4%）だけでなく贈与税の試算も必要です。農地の固定資産税評価額が年間110万円の基礎控除を超える場合は課税対象となります。相続時精算課税制度（累計2,500万円まで贈与税非課税・相続時に精算する制度）を活用する選択肢もありますが、農地には相続税の納税猶予制度など特有の制度もありますので、税理士に個別に相談されることをお勧めします。
A
回答日時：
2026/4/29 21:56:10
親御さんが意思表示できるのでしたら、
贈与契約。登録免許税1000分の20を払って所有権移転した方が良いでしょうね。
七一七条を持ち出したのでしたら、その後ろの人の土地に対して、質問者様が危害を加えているのでしょうか？
後ろの人に危害を加えていないのでしたら、七一七条は使えないですね「後ろの人に危害を加えることが明白であれば物権的請求権でやられるかもしれませんので、それに関しては黙っておきましょう」。
權利をバシバシに打つことでしょうね。質問者様が確実に信用できる人に不動産質權を設定して、更に何らかの理由を付けて、眺望地役權「なんらかの地役権」を設定して、抵当権「もしくは根抵当権」を設定して、かんたんには手に入らないようにしてはいかがでしょうか。
登記簿謄本の乙区にバシバシに登記されたらやる気が失せるかかえってファイトする可能性もありますね。
權利をバシバシに打ってあれば、必要な印鑑証明書が増えます。
更に、共有地にして、所有者を増やすのも良いでしょう。
權利を難しくして置けば、相手も力尽きると思います。
贈与契約。登録免許税1000分の20を払って所有権移転した方が良いでしょうね。
七一七条を持ち出したのでしたら、その後ろの人の土地に対して、質問者様が危害を加えているのでしょうか？
後ろの人に危害を加えていないのでしたら、七一七条は使えないですね「後ろの人に危害を加えることが明白であれば物権的請求権でやられるかもしれませんので、それに関しては黙っておきましょう」。
權利をバシバシに打つことでしょうね。質問者様が確実に信用できる人に不動産質權を設定して、更に何らかの理由を付けて、眺望地役權「なんらかの地役権」を設定して、抵当権「もしくは根抵当権」を設定して、かんたんには手に入らないようにしてはいかがでしょうか。
登記簿謄本の乙区にバシバシに登記されたらやる気が失せるかかえってファイトする可能性もありますね。
權利をバシバシに打ってあれば、必要な印鑑証明書が増えます。
更に、共有地にして、所有者を増やすのも良いでしょう。
權利を難しくして置けば、相手も力尽きると思います。
A
回答日時：
2026/4/29 14:24:26
家族信託という方法もあります。
信託を目的として、所有権移転登記を行います。
税金はかかりません。
ただし、公正証書により信託契約書を作成しなければなりません。
家族信託に詳しい司法書士を捜して見て下さい。
さすれば、親が勝手に土地を売ることが出来ません。
子である相談者が売買の権利があります。
信託を目的として、所有権移転登記を行います。
税金はかかりません。
ただし、公正証書により信託契約書を作成しなければなりません。
家族信託に詳しい司法書士を捜して見て下さい。
さすれば、親が勝手に土地を売ることが出来ません。
子である相談者が売買の権利があります。
A
回答日時：
2026/4/29 11:22:29
話がブロックに移っていて、不動産屋の思う壺です
ブロックをどうするかな揺さぶりにかけらています、行政指導もドンと来い、来たら来たで、地上げの説明をして、他方のブロックと比べて、即修理が必要かを役人には解いてください
面倒な話だな、と思えばそのまま、帰って行きます
又、買付に何度も来る場合は特定商法取引違反です、1度でも来れば警察を呼んでください、アポ無しは犯罪です
さらに自宅の玄関に、「特定商法取引違反及び、不退去罪と思われる場合は警察へ通報してから、対応しますので、お待ちください」と張り紙を貼ってください
本当に酷い話です、ごちゃごちゃ言えばなんとかなる、そう言うタイプの人間です、キチンと対策しましょう
ブロックをどうするかな揺さぶりにかけらています、行政指導もドンと来い、来たら来たで、地上げの説明をして、他方のブロックと比べて、即修理が必要かを役人には解いてください
面倒な話だな、と思えばそのまま、帰って行きます
又、買付に何度も来る場合は特定商法取引違反です、1度でも来れば警察を呼んでください、アポ無しは犯罪です
さらに自宅の玄関に、「特定商法取引違反及び、不退去罪と思われる場合は警察へ通報してから、対応しますので、お待ちください」と張り紙を貼ってください
本当に酷い話です、ごちゃごちゃ言えばなんとかなる、そう言うタイプの人間です、キチンと対策しましょう
A
回答日時：
2026/4/28 19:13:55
税務署で相続、贈与を専門としておりました
大変お困りのようですね
解決案については他の回答者さんが詳しいと思いますので譲るとして、
必要であれば贈与税についての計算法や特例についてご紹介しますので、その際は遠慮なくこの回答にご返信ください
税務相談に当たらない範囲でご協力したいとおもいます
大変お困りのようですね
解決案については他の回答者さんが詳しいと思いますので譲るとして、
必要であれば贈与税についての計算法や特例についてご紹介しますので、その際は遠慮なくこの回答にご返信ください
税務相談に当たらない範囲でご協力したいとおもいます
A
回答日時：
2026/4/28 18:56:44
相手は「民法717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）」を持ち出していますが、これはあくまで「損害が発生した際、または発生する急迫した危険がある際」の責任を問うものです。売却を迫る道具にするのは、宅建業法で禁じられている「不当な勧誘」や「困惑させる行為」に該当する可能性があります。次に連絡が来た際、あるいは内容証明を出す際は以下の論理で伝えてください。
【対抗する言葉の例】「民法717条をご指摘いただいたおかげで、所有者としての管理責任を再認識しました。つきましては、行政（役所）の指導に従い、適切に補修工事を行うことを決定いたしました。工事を行う以上、貴社の『売却すれば補修不要』という提案は前提が崩れます。今後、売却の意思は一切ありませんので、二度と勧誘・訪問しないでください。万が一、これ以上しつこく売却を迫る、あるいは行政への虚偽通報等で嫌がらせを続ける場合は、宅建業法違反（不当な勧誘・困惑行為）として、免許権者（都道府県知事等）および宅建協会へ正式に通報し、業務停止処分を含めた法的措置を検討します。」
ポイント:「直すから売らない」と明言すること。これが相手にとって最大の痛手です。「宅建業法違反」という言葉は、不動産業者にとって最も重い言葉です。
行政指導への向き合い方役所に通報されたとのことですが、これは恐れる必要はありません。行政のスタンス: 役所は「危険があるなら直してください」とは言いますが、「売却して解決しろ」とは絶対に言いません。
対策: むしろ自分から役所の担当課に行き、「隣の不動産業者から嫌がらせを受けている。ブロックは順次補修する計画である」と相談実績を作ってください。行政を味方につければ、業者の「通報」という武器が無力化されます。
贈与」と「相続」の金銭的メリット・デメリット名義変更（生前贈与）を検討中とのことですが、税金面では以下の違いを慎重に見極める必要があります。比較表項目生前贈与（今やる）相続（将来やる）登録免許税2.0%（固定資産税評価額に対し）0.4%不動産取得税原則かかる非課税贈与税/相続税基礎控除(110万)超は高い税率相続税控除額が大きく、多くは無税メリット親の認知症対策、勝手な売却防止圧倒的に税金が安いデメリット税負担が非常に重い相続発生まで名義が変わらないアドバイス「勝手に印鑑を押されるのが心配」という目的であれば、高額な贈与税・登録免許税を払って名義変更する前に、「任意後見制度」や「家族信託」、あるいは単純に「実印と権利証（登記識別情報）をあなたが預かって管理する」だけでも、事実上の売却阻止は可能です。
今すぐすべき物理的対策境界ブロックの補修（または着手のポーズ）:相手の「唯一の攻め所」を消すため、一部でも補修するか、工務店に見積もりを依頼してください。「売地ではありません」の掲示:親御さんの土地に「無断立ち入り禁止」「売却の意思なし」という立て札を立てるだけで、業者は手出ししづらくなります。防犯カメラの設置:嫌がらせ防止と、親御さんの安心のために有効です。結論相手は「工事費がかかるから売ったほうが得ですよ」というストーリーを描いていますが、実際には「道路に面したあなたの土地」が手に入らなければ、相手が買った奥の土地は「死に地（開発不可）」になる可能性が高いです。つまり、困っているのは相手であり、主導権を握っているのはあなたです。焦って名義変更を急がず、まずは「法を盾にした嫌がらせには屈しない」姿勢を明確に示してください。
【対抗する言葉の例】「民法717条をご指摘いただいたおかげで、所有者としての管理責任を再認識しました。つきましては、行政（役所）の指導に従い、適切に補修工事を行うことを決定いたしました。工事を行う以上、貴社の『売却すれば補修不要』という提案は前提が崩れます。今後、売却の意思は一切ありませんので、二度と勧誘・訪問しないでください。万が一、これ以上しつこく売却を迫る、あるいは行政への虚偽通報等で嫌がらせを続ける場合は、宅建業法違反（不当な勧誘・困惑行為）として、免許権者（都道府県知事等）および宅建協会へ正式に通報し、業務停止処分を含めた法的措置を検討します。」
ポイント:「直すから売らない」と明言すること。これが相手にとって最大の痛手です。「宅建業法違反」という言葉は、不動産業者にとって最も重い言葉です。
行政指導への向き合い方役所に通報されたとのことですが、これは恐れる必要はありません。行政のスタンス: 役所は「危険があるなら直してください」とは言いますが、「売却して解決しろ」とは絶対に言いません。
対策: むしろ自分から役所の担当課に行き、「隣の不動産業者から嫌がらせを受けている。ブロックは順次補修する計画である」と相談実績を作ってください。行政を味方につければ、業者の「通報」という武器が無力化されます。
贈与」と「相続」の金銭的メリット・デメリット名義変更（生前贈与）を検討中とのことですが、税金面では以下の違いを慎重に見極める必要があります。比較表項目生前贈与（今やる）相続（将来やる）登録免許税2.0%（固定資産税評価額に対し）0.4%不動産取得税原則かかる非課税贈与税/相続税基礎控除(110万)超は高い税率相続税控除額が大きく、多くは無税メリット親の認知症対策、勝手な売却防止圧倒的に税金が安いデメリット税負担が非常に重い相続発生まで名義が変わらないアドバイス「勝手に印鑑を押されるのが心配」という目的であれば、高額な贈与税・登録免許税を払って名義変更する前に、「任意後見制度」や「家族信託」、あるいは単純に「実印と権利証（登記識別情報）をあなたが預かって管理する」だけでも、事実上の売却阻止は可能です。
今すぐすべき物理的対策境界ブロックの補修（または着手のポーズ）:相手の「唯一の攻め所」を消すため、一部でも補修するか、工務店に見積もりを依頼してください。「売地ではありません」の掲示:親御さんの土地に「無断立ち入り禁止」「売却の意思なし」という立て札を立てるだけで、業者は手出ししづらくなります。防犯カメラの設置:嫌がらせ防止と、親御さんの安心のために有効です。結論相手は「工事費がかかるから売ったほうが得ですよ」というストーリーを描いていますが、実際には「道路に面したあなたの土地」が手に入らなければ、相手が買った奥の土地は「死に地（開発不可）」になる可能性が高いです。つまり、困っているのは相手であり、主導権を握っているのはあなたです。焦って名義変更を急がず、まずは「法を盾にした嫌がらせには屈しない」姿勢を明確に示してください。
A
回答日時：
2026/4/28 18:42:20
・民法717条は、あくまで「他人に損害を生じたとき」であって、損害が生じるまで責任は発生しない。
・そもそも質問主さんの土地と市土地の間のブロックあって、不動産屋が文句言える段階ではない(塀が崩れて不動産屋の従業員に当たったとか、車に傷がついたなどに初めて問題になる→監視カメラとかつけてもいいかもしれません)
・行政指導があったとしてもあくまで任意であり法的強制力は全くない。指導に従わなかったとしても市民に対し不利益な取扱いをすることも禁止されている
放っておけば不動産屋側がボロを出すと思いますが、言い返せる証拠として残せるように、録画や録音はいつでもできるよう準備しておいたほうがよいかと思います。
あとは、贈与税や相続時精算課税の選択など相続贈与税あたりをすこし整理されるのがいいかと思います。
・そもそも質問主さんの土地と市土地の間のブロックあって、不動産屋が文句言える段階ではない(塀が崩れて不動産屋の従業員に当たったとか、車に傷がついたなどに初めて問題になる→監視カメラとかつけてもいいかもしれません)
・行政指導があったとしてもあくまで任意であり法的強制力は全くない。指導に従わなかったとしても市民に対し不利益な取扱いをすることも禁止されている
放っておけば不動産屋側がボロを出すと思いますが、言い返せる証拠として残せるように、録画や録音はいつでもできるよう準備しておいたほうがよいかと思います。
あとは、贈与税や相続時精算課税の選択など相続贈与税あたりをすこし整理されるのがいいかと思います。
A
回答日時：
2026/4/28 18:39:40
移転登録で贈与と言う形を取れば贈与税が必要かとは思います
まぁ親からの売買とするなら贈与税は必要ありませんが、金額の移動はしておいた方が良いかと思います
移転登録での登録免許税に関しては仕方ありません
所有権を質問者さんにしておけば勝手に売る事は出来ませんが、ブロックの件などの対処はしていかなければならないかと思います
放っておくと法的な手続きをされるかも知れません
まぁ不動産屋にはブロックの件は、撤去か補修する旨と所有権は質問者さんに移転するので、これからの連絡は親では無くこちらにする事を申し出ですかね
もちろん売却は絶対にしない旨も釘を刺しておく事も必要です
まぁ親からの売買とするなら贈与税は必要ありませんが、金額の移動はしておいた方が良いかと思います
移転登録での登録免許税に関しては仕方ありません
所有権を質問者さんにしておけば勝手に売る事は出来ませんが、ブロックの件などの対処はしていかなければならないかと思います
放っておくと法的な手続きをされるかも知れません
まぁ不動産屋にはブロックの件は、撤去か補修する旨と所有権は質問者さんに移転するので、これからの連絡は親では無くこちらにする事を申し出ですかね
もちろん売却は絶対にしない旨も釘を刺しておく事も必要です
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