教えて！住まいの先生

・築年数：約57年
・家賃：税込22万円（管理費・共益費なし）
という条件です。

これまでサブリース契約で管理会社を通して借りていましたが、大家側の不動産会社が倒産するため、今後は大家と直接契約になる見込みです。


しかし、周辺相場と比較すると明らかに割高に感じています。
例として同じ商店街内では、

A店 14坪：18万円
B店 15坪：18万円
c店 15坪：15万円
Ⅾ店 12.8 坪15万円
E店 坪単価：約1万7千円（坪数不明）
商店街の会長さんからの情報で私の店の坪単価が一番高い事に間違いはないようです。


といった状況で、私の店舗は約6坪にもかかわらず22万円と、坪単価で見てもかなり高額です。

さらに、入居当初から設備面でも問題がありました。
契約後すぐに天井裏のネズミ被害が発覚し、管理会社へ対応を依頼しましたが、大家へ連絡されていなかったことが後から判明しました。
その後、直接やり取りで対応してもらいましたが、専門業者による駆除ではなく簡易的な処置のみで、結果的に店舗内にネズミが侵入する事態となりました。
その後も十分な対応はされず、問題は解決していません。


そのため、
・適正水準への家賃減額
・契約更新の際、直接契約だとしても更新料は払う必要がるのか（できれば払いたくない）

を希望しています。

このような条件交渉をする場合、どのように話を進めるのが現実的でしょうか？
また、交渉を有利に進めるためのポイントがあれば教えていただきたいです。

ただし、強気に出られて店を追い出されるのはこまります。