教えて！住まいの先生
Q 都内築古46年のマンションを購入を考えております。気をつけるところ、この条件だったら購入も大丈夫とありましたら、教えていただけると、助かります。
フルリノベーションしていて、2LDK、新耐震基準適合、規模は49戸、11階の6階、中は快適そうですが、将来を考えた場合躊躇いがあります。主要駅ではないですが、区内の駅から5分程度の物件で、首都高の横です。
購入は2700万住宅ローン20年程度と残りを現金で考えております。その場合、現金がかなり減るので、不安もあります。子どもは大学生と高校生です。
地方に戸建住宅を持っておりますが、2000万程度で売却予定です。
後数年で還暦ですので、このまま賃貸で子育て期を終えて、地方に新しい物件を購入することも考えております。今賃貸なのがすごくストレスです。このまま賃料払っても3000万以上払うことになり、古くても購入した方がいいのか、迷っております。
また、古いマンションの出口戦略の考え方がイメージできません。負動産になってしまいますでしょうか。
購入は2700万住宅ローン20年程度と残りを現金で考えております。その場合、現金がかなり減るので、不安もあります。子どもは大学生と高校生です。
地方に戸建住宅を持っておりますが、2000万程度で売却予定です。
後数年で還暦ですので、このまま賃貸で子育て期を終えて、地方に新しい物件を購入することも考えております。今賃貸なのがすごくストレスです。このまま賃料払っても3000万以上払うことになり、古くても購入した方がいいのか、迷っております。
また、古いマンションの出口戦略の考え方がイメージできません。負動産になってしまいますでしょうか。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/5/24 12:05:52
築46年のマンションという点を考えると、「住む場所として気に入るか」だけでなく、将来的な維持や出口もかなり重要になると思います。特に今後還暦を迎えるタイミングで、現金を大きく減らして購入することには慎重さも必要ではないでしょうか。
また、すでに地方に戸建をお持ちとのことですので、「今後どこで、どのくらいの期間暮らしたいのか」をまず整理した方が判断しやすい気がします。都内で長く住む前提なのか、子育て期間だけなのかによって、築古マンションの見え方も変わってきます。
購入される場合は、
修繕積立金の状況
長期修繕計画
管理状態
建替え可能性
売却実績
などはかなり重要になると思います。
また、すでに地方に戸建をお持ちとのことですので、「今後どこで、どのくらいの期間暮らしたいのか」をまず整理した方が判断しやすい気がします。都内で長く住む前提なのか、子育て期間だけなのかによって、築古マンションの見え方も変わってきます。
購入される場合は、
修繕積立金の状況
長期修繕計画
管理状態
建替え可能性
売却実績
などはかなり重要になると思います。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/5/24 12:05:52
体調を崩してしまい確認が遅くなってしまいました。
皆様ありがとうございました。全て参考になり迷いましたが、購入の際のポイントで、ベストアンサーとさせて頂きました。
ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2026/5/11 21:04:26
鉄筋コンクリートの耐用年数は、早い建物で65年程から鉄筋棒の膨張が始まると言う。
政府方も70年を過ぎる頃には建替を奨励している。
そうなると46年目を迎える建物は、24年経過後に建替を計画をしなければならない。
80年目の建物は建替は完全にしなければならなくなる。
排水管、水道管、ガス管はいつ破裂しても不思議ではなく、鉄筋棒もコンクリート割れ目から棒が見えてくるかも。
最長住んだとしても34年しか住めない。
建替は、先ず解体の分別処理などで周辺を見れば分かるが半年は必要です。
建築に半年はかかる。
建替期間中は、アパートに借り住まいで引っ越し費やアパート代がかかる。
今の計算するば最低150万円の出費となる。
以上を考えて資金投資すべきかプランを練りましょう。
大地震発生も考えたら地方住まいが良いと思います。
老人ホームに入るのも月30万円必要ですよ。
二人なら60万円です。
否が応でも必ずやって来ます。
政府方も70年を過ぎる頃には建替を奨励している。
そうなると46年目を迎える建物は、24年経過後に建替を計画をしなければならない。
80年目の建物は建替は完全にしなければならなくなる。
排水管、水道管、ガス管はいつ破裂しても不思議ではなく、鉄筋棒もコンクリート割れ目から棒が見えてくるかも。
最長住んだとしても34年しか住めない。
建替は、先ず解体の分別処理などで周辺を見れば分かるが半年は必要です。
建築に半年はかかる。
建替期間中は、アパートに借り住まいで引っ越し費やアパート代がかかる。
今の計算するば最低150万円の出費となる。
以上を考えて資金投資すべきかプランを練りましょう。
大地震発生も考えたら地方住まいが良いと思います。
老人ホームに入るのも月30万円必要ですよ。
二人なら60万円です。
否が応でも必ずやって来ます。
A
回答日時：
2026/5/11 15:45:57
実際の状況が判りませんが、耐用年数は６０年～７０年強くらいでしょうか？
直ぐに建て替えとはならないでしょうが、あまり長くは無いでしょう。
解体や建て替え時に積立金が少なければ、それらの費用が必要です。
一般的に修繕積立金は、実際必要な金額の３/１程度と云われていますので、今後老朽に向けて管理組合での積立金が少なく別徴収も考えられます。
別徴収時には１００万～３００万程度はよく耳にします。
解体近い時期では売る事も出来ないし、解体時では土地持ち分も無いと考えるべきですが、プラスして解体費用が発生します。
管理組合が適切な運営を行っていれば良いのですが？
私は関係するような業務を行っていますが、この築年数の場合、少しぐらい高くても賃貸を選びます。
戸建ての場合、土地だけでも残りますが、マンションでは実質土地は残りません。
また、賃貸のメリットとして、
①古くなれば ②隣室での嫌事 ③移動する場合 引っ越しが出来ます。
④設備品の老朽での取替 ⑤税金 など家主が負担してくれます。
⑥所有する自己満足は無くなりますが、戸建てと違い多種な制約もあります。
後は質問者さんの取り巻く環境からの考え次第です。
直ぐに建て替えとはならないでしょうが、あまり長くは無いでしょう。
解体や建て替え時に積立金が少なければ、それらの費用が必要です。
一般的に修繕積立金は、実際必要な金額の３/１程度と云われていますので、今後老朽に向けて管理組合での積立金が少なく別徴収も考えられます。
別徴収時には１００万～３００万程度はよく耳にします。
解体近い時期では売る事も出来ないし、解体時では土地持ち分も無いと考えるべきですが、プラスして解体費用が発生します。
管理組合が適切な運営を行っていれば良いのですが？
私は関係するような業務を行っていますが、この築年数の場合、少しぐらい高くても賃貸を選びます。
戸建ての場合、土地だけでも残りますが、マンションでは実質土地は残りません。
また、賃貸のメリットとして、
①古くなれば ②隣室での嫌事 ③移動する場合 引っ越しが出来ます。
④設備品の老朽での取替 ⑤税金 など家主が負担してくれます。
⑥所有する自己満足は無くなりますが、戸建てと違い多種な制約もあります。
後は質問者さんの取り巻く環境からの考え次第です。
A
回答日時：
2026/5/11 15:34:51
賃貸の築46年鉄コンでリノベーション済みの物件住んだことありますが、値段と大家さんの性格の良さでなんとか満足できてはいましたが、買うほどの物件ではなかったです。やはり昔からいる重鎮みたいな高齢者が面倒でした。
A
回答日時：
2026/5/11 08:00:29
大規模修繕 とか、積立金 とかどうなんやろ
A
回答日時：
2026/5/11 06:53:09
やめたほうがいいです。
＞新耐震基準適合
新耐震と、現在の2000年基準は異なります。
2000年耐震が耐震等級１になります。
新耐震ではそれ以下で、大きな差があります。
＞2700万住宅ローン20年程度
都内ではあっても高すぎます。
築50年が本来の建て替え時期で、建て替え購入資金が用意できない人が多いと、それ以上になりますが、50年での建て替えを国は強化していくようです。
少なくとも終の住処にはできないし、マンションが取り壊されてもまだローンが残ってるという可能性が非常に高いです。
もちろん買ったらもう売却もできないでしょう。（買い手がつかない）
また横浜市内なら築40年のマンションなんて200万円くらいでもあります。
2700万円なら都内通勤圏でもまだ新築戸建は狙えます。
そのほうがいいと思います。
＞新耐震基準適合
新耐震と、現在の2000年基準は異なります。
2000年耐震が耐震等級１になります。
新耐震ではそれ以下で、大きな差があります。
＞2700万住宅ローン20年程度
都内ではあっても高すぎます。
築50年が本来の建て替え時期で、建て替え購入資金が用意できない人が多いと、それ以上になりますが、50年での建て替えを国は強化していくようです。
少なくとも終の住処にはできないし、マンションが取り壊されてもまだローンが残ってるという可能性が非常に高いです。
もちろん買ったらもう売却もできないでしょう。（買い手がつかない）
また横浜市内なら築40年のマンションなんて200万円くらいでもあります。
2700万円なら都内通勤圏でもまだ新築戸建は狙えます。
そのほうがいいと思います。
A
回答日時：
2026/5/11 00:05:22
新耐震かもっと確認されたほうがいいですよ
A
回答日時：
2026/5/10 22:20:47
違う方向で。
お子さん大学生と高校生なら
あと10年で巣立ちませんか？
うちは下が高校1年生です。
上の子2人は社会人。
上の子は３０で自立宣告
下は10年後で26歳。社宅ある会社に就職してもいいし
地域変わるかもだけどついてきてもいいよって
いってます。
築56年でギリギリですかねえ。
でもその前に大規模修繕が2回ほど
ありそうです。そこが対応可能か。
そして現在築46年の物件を2000万ほどで
売る売主が一番メリット大きいよねって感じです。
なので私なら買わない。
せめて築35年の物件にするかな。
お子さん大学生と高校生なら
あと10年で巣立ちませんか？
うちは下が高校1年生です。
上の子2人は社会人。
上の子は３０で自立宣告
下は10年後で26歳。社宅ある会社に就職してもいいし
地域変わるかもだけどついてきてもいいよって
いってます。
築56年でギリギリですかねえ。
でもその前に大規模修繕が2回ほど
ありそうです。そこが対応可能か。
そして現在築46年の物件を2000万ほどで
売る売主が一番メリット大きいよねって感じです。
なので私なら買わない。
せめて築35年の物件にするかな。
A
回答日時：
2026/5/10 14:45:44
マンションはすでに築46年。あと何年もちますかね。建て替えすることになりますが、建て替え資金は大丈夫ですか？
A
回答日時：
2026/5/10 10:48:54
それならば築20年のマンションを購入し
地方に出る時に賃貸したらどうですかね
築46年なら住んだ後に賃貸は厳しいですよね
後は都内を離れ電車1本で行ける場所に買うかですよ
埼京線常磐線京急なんでも1本ですよ
地方に出る時に賃貸したらどうですかね
築46年なら住んだ後に賃貸は厳しいですよね
後は都内を離れ電車1本で行ける場所に買うかですよ
埼京線常磐線京急なんでも1本ですよ
A
回答日時：
2026/5/9 14:19:42
当方は上階から、水漏れ被害を受けたことがあります。写真は、その時の様子です。
築40年の鉄骨造、分譲（賃貸）マンションです。
水漏れの原因は、上階の床下配管（給湯管）の穴あきでした。
床下配管の維持管理責任は、上階の区分所有者（大家）にあります。
■当方の部屋の復旧費用は、管理組合の保険で修理してくれました。
本来は、上階の区分所有者（大家）の保険で修理すべきですが、この人が無保険だった為、管理組合の保険で修理となりました。
ご質問の件ですが・・売主経由で総会議事録を入手したら良いと思います。
議事録を見れば、その物件が抱える問題点などが、ある程度把握できるでしょう。
築40年の鉄骨造、分譲（賃貸）マンションです。
水漏れの原因は、上階の床下配管（給湯管）の穴あきでした。
床下配管の維持管理責任は、上階の区分所有者（大家）にあります。
■当方の部屋の復旧費用は、管理組合の保険で修理してくれました。
本来は、上階の区分所有者（大家）の保険で修理すべきですが、この人が無保険だった為、管理組合の保険で修理となりました。
ご質問の件ですが・・売主経由で総会議事録を入手したら良いと思います。
議事録を見れば、その物件が抱える問題点などが、ある程度把握できるでしょう。
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